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歪道：

違規(guī)“假道”保障房

據(jù)媒體不完全統(tǒng)計，近來積極參與保障性住房建設(shè)并享受政策利好的公司有萬科、中國中冶、城投控股、金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、上海建工、陸家嘴、招商地產(chǎn)、中國建筑等。以往對保障房市場普遍表現(xiàn)冷淡的開發(fā)商突然興趣大增，里面究竟暗藏了什么玄機(jī)？

首先，地產(chǎn)大鱷紛紛進(jìn)軍保障房領(lǐng)域，主要是看中了“十二五”規(guī)劃中“大力加強(qiáng)保障房建設(shè)”、2011年計劃新建1000萬套的大蛋糕，以尋找新的利潤增長點(diǎn)。

相比于2010年我國保障性住房實(shí)際開工規(guī)模達(dá)590萬套，2011年的保障房規(guī)模增長迅速。有房企負(fù)責(zé)人對此表示，“前幾年保障性住房項(xiàng)目很難與商品房項(xiàng)目相比，甚至是包袱，但現(xiàn)在不同了。一方面在嚴(yán)厲調(diào)控下，商品房價上漲空間受到抑制；另一方面，保障性住房建設(shè)規(guī)模甚至占到房地產(chǎn)市場的一半以上，開發(fā)商不可能回避這個市場?！?/p>

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人還透露，保障房建設(shè)成本較低，需求穩(wěn)定，資金周轉(zhuǎn)速度快，更容易獲得銀行貸款，自有資金比例甚至可以低到20%以下。即使以5%左右的利潤率計算，5倍左右的杠桿意味著開發(fā)商的資金收益率可擴(kuò)大至25%左右。

此外，保障房領(lǐng)域的“代建制”模式意味著開發(fā)商幾乎毫無風(fēng)險，盡管利潤不及普通商品房，可謂一筆穩(wěn)賺不賠的大單。所謂“代建制”，即資金等均由政府投入，房企只輸出技術(shù)與管理，以此來收取管理費(fèi)用。

對于房地產(chǎn)企業(yè)和保障房建設(shè)來說，這本是雙贏局面。根據(jù)測算，1000萬套保障房的建設(shè)資金將突破1.3萬億元，券商預(yù)計今年全年保障房建設(shè)資金為6800億元左右，仍有較大缺口。開發(fā)商的積極投入，有望帶來增量資金。

渤海證券發(fā)布的研究報告表示，原先保障房的資金來源主要包括中央財政投入、銀行貸款、土地出讓和土地增值稅、住房公積金增值收益等。2011年，中央財政對于保障房建設(shè)的力度將加大，樂觀預(yù)計可以達(dá)到1200億元，但后續(xù)增長有限。土地出讓金方面，以10%的比例用作保障房建設(shè)計算，年內(nèi)可能達(dá)到2000億元。住房公積金增值收益以及銀行貸款預(yù)計分別能提供400億元和800億元的資金支持。再加上公積金資金支持保障房試點(diǎn)的籌集資金，全年保障房建設(shè)資金為6800億元左右，距離1.3萬億元的資金需求仍有較大缺口。

安信證券發(fā)布的研究報告認(rèn)為，1.3萬億元的保障性住房投資主要由地方投入，而土地收入一直是地方政府用于基建甚至補(bǔ)貼公共支出的重要資金來源。如此大的投資可能意味著地方融資平臺重新大量向銀行借款。停止或中斷其他大量政府投資項(xiàng)目，而這兩種可能性事實(shí)上都較小。

2010年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元，比上年增長33.2%，增速創(chuàng)近五年來新高。國家發(fā)改委宏觀院投資研究所副所長程選認(rèn)為，今年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速預(yù)計將達(dá)到20%左右。盡管增速回落，但這并不意味著保障房目標(biāo)完成難度加大，保障房并不完全包括在房地產(chǎn)投資統(tǒng)計領(lǐng)域。但今年的保障房資金供應(yīng)能否落實(shí)，目前仍有些疑慮。

今年我國將繼續(xù)開展公積金閑置資金支持保障房建設(shè)的試點(diǎn)，相關(guān)部門將研究制定支持保障房建設(shè)的中長期貸款政策。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部要求，各地土地出讓金中不低于10%的收益要用于保障性住房的建設(shè)。對于先前執(zhí)行不力的地市，甚至要以土地收入的20%用于保障性住房建設(shè)。

本是兩全其美的事情，如何成了房地產(chǎn)企業(yè)融資的“歪道”呢？這是因?yàn)?，部分開發(fā)商積極投身保障房建設(shè)，有違規(guī)“假道”融資之嫌。除了上述合法的目的，即獲取新的利潤增長點(diǎn)，另一方面，保障房成為部分開發(fā)商拿地和獲得貸款的“幌子”。

事實(shí)上，有關(guān)部門官員已在不同場合對此提出了警告，稱部分地區(qū)存在保障性住房用地未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變用途和性質(zhì)等問題。

一些房地產(chǎn)企業(yè)積極參與保障房建設(shè)的目的，實(shí)際是為商品房項(xiàng)目爭取盈利空間。據(jù)了解，在銀行信貸額度普遍偏緊以及房地產(chǎn)調(diào)控從嚴(yán)的背景下，開發(fā)商融資難度大增。少數(shù)房企試圖先通過保障房項(xiàng)目拿到信貸資金，再挪用投入到資金緊缺的商品房項(xiàng)目中去，等到情況好轉(zhuǎn)后再重新加快保障房建設(shè)。

另外，承建保障房之后，開發(fā)商可以從地方政府獲得信貸、土地、稅收等多種優(yōu)惠條件。