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陽(yáng)關(guān)大道：

降價(jià)銷(xiāo)售回籠資金

通過(guò)加快終端銷(xiāo)售速度，以盡快回籠資金，可謂房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的“陽(yáng)關(guān)大道”。然而，實(shí)際情況是怎樣的呢？業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，繼國(guó)務(wù)院“新國(guó)八條”后，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)也正式落地，一些城市的成交量應(yīng)聲跌落。如果開(kāi)發(fā)商不適時(shí)調(diào)整銷(xiāo)售策略，必將對(duì)其資金回籠渠道產(chǎn)生明顯的影響。

經(jīng)歷了1月份相對(duì)平淡的開(kāi)局后，樓市將繼續(xù)面臨“最嚴(yán)格的調(diào)控”：房產(chǎn)稅試點(diǎn)，限購(gòu)范圍擴(kuò)大，房貸全面收緊。

首先，房產(chǎn)稅試點(diǎn)落地，劍指投資投機(jī)性需求。１月２８日起，上海、重慶兩地正式向個(gè)人住房試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅。上海的應(yīng)稅住房為：上海居民家庭新購(gòu)第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購(gòu)住房。同時(shí)明確對(duì)上海居民家庭人均６０平方米的免稅住房面積予以扣除，稅率則根據(jù)房?jī)r(jià)高低不同而確定為０．６％和０．４％；重慶則對(duì)主城９區(qū)內(nèi)存量增量獨(dú)棟別墅、新購(gòu)高檔商品房、外地炒房客在重慶購(gòu)第二套房征收房產(chǎn)稅，稅率為０．５％－１．２％。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然試點(diǎn)階段房產(chǎn)稅對(duì)樓市影響較為有限，但隨著政策信號(hào)的明確、試點(diǎn)范圍及稅率的調(diào)整，其對(duì)投資投機(jī)性需求的抑制和對(duì)購(gòu)房需求的引導(dǎo)將日益凸顯。

其次，限購(gòu)覆蓋面擴(kuò)大，大量資金將直接被阻擋在樓市之外。１月２６日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，“各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施”。據(jù)此，明確將要實(shí)行限購(gòu)的城市就已經(jīng)達(dá)到３６個(gè)。而據(jù)一些市場(chǎng)機(jī)構(gòu)估計(jì)，按照新的政策要求，施行限購(gòu)政策的城市可能有６０個(gè)。

一些城市還直接叫停部分購(gòu)房行為。比如，上海為落實(shí)“國(guó)八條”而迅速出臺(tái)的細(xì)則明確，“在本市已擁有２套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有１套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供２年內(nèi)在本市累計(jì)繳納１年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明的非本市戶籍居民家庭”，暫停在上海向其售房?？梢灶A(yù)計(jì)，大量炒房資金將被有效“隔離”。

再次，信貸閥門(mén)進(jìn)一步卡緊。１月２６日的“國(guó)八條”要求“對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于６０％，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的１．１倍”。首付在高位之上再提一成，力度罕見(jiàn)。此外，除了極少數(shù)優(yōu)質(zhì)客戶，工、農(nóng)、中、建、交五大行基本已取消首套房“８５折”利率，自２月份起一律執(zhí)行基準(zhǔn)利率。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍說(shuō)，首套房利率優(yōu)惠取消，說(shuō)明整體信貸收緊之后，住房信貸逐漸從“爭(zhēng)客戶”向“爭(zhēng)效益”過(guò)渡，也使得新一年樓市的“資金流”進(jìn)一步收縮。

在房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市上海，房產(chǎn)稅試點(diǎn)首日(28日)，上海的一手商品房簽約套數(shù)571套，與前一日網(wǎng)簽933套相比，成交套數(shù)環(huán)比下降約四成。

在另一個(gè)試點(diǎn)城市重慶，今年春節(jié)期間（2月2日至2月8日），重慶主城區(qū)共登記成交商品住房166套1．36萬(wàn)平方米。據(jù)稱(chēng)，這些房屋很多都是在節(jié)前成交，春節(jié)期間登記的。

此前的1月份，雖然上海等地在調(diào)控政策出臺(tái)前后出現(xiàn)短暫的“恐慌性購(gòu)房”，但據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中，23個(gè)城市成交量環(huán)比下跌 ，其中15個(gè)城市跌幅超過(guò)20%，長(zhǎng)沙和包頭的跌幅更是超過(guò)了60%。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓預(yù)測(cè)，在政策的疊加效應(yīng)之下，未來(lái)一段時(shí)間樓市成交量會(huì)出現(xiàn)較大幅度下滑，這將在很大程度上減緩開(kāi)發(fā)商的資金回籠速度。此外，土地增值稅清算和稽查等政策也將直接對(duì)相當(dāng)一部分房企的資金鏈造成壓力。

另有市場(chǎng)消息稱(chēng)，在北京等熱點(diǎn)城市，首套房貸利率優(yōu)惠可能被全面取消。徐楓表示，這無(wú)疑讓多數(shù)開(kāi)發(fā)商雪上加霜，“尤其是中小型開(kāi)發(fā)商的日子將很不好過(guò)，相當(dāng)一部分公司目前已確定無(wú)法落實(shí)今年的計(jì)劃?！?/p>

“在新一輪密集的調(diào)控政策高壓之下，對(duì)一些房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，去庫(kù)存、保持現(xiàn)金流穩(wěn)健是基本命題。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)接受媒體采訪時(shí)說(shuō)，部分房企業(yè)可能將隨之調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略。

徐楓則認(rèn)為，成交量的下滑將促使開(kāi)發(fā)商加緊推盤(pán)，甚至?xí)扇“ń祪r(jià)在內(nèi)的多種促銷(xiāo)手段維持成交量，因此，房?jī)r(jià)下調(diào)的可能性進(jìn)一步增加。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭近日接受媒體采訪時(shí)預(yù)測(cè)，2011年部分城市房?jī)r(jià)將出現(xiàn)一定幅度的下調(diào)，70個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)將于二三季度出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)。

在拿地方面，徐楓表示，重重緊縮政策對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金儲(chǔ)備規(guī)模提出了更高要求，尤其在北京、上海等熱點(diǎn)城市，相對(duì)優(yōu)質(zhì)的住宅地塊動(dòng)輒就需要十幾億、數(shù)十億的資金，“這樣的形勢(shì)下，在一些熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)，中小型開(kāi)發(fā)商基本上就出局了?！?