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羊腸小道：

海外資金、房地產(chǎn)信托甚至典當行

海外資金、房地產(chǎn)信托甚至典當行，成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的又一渠道。不過，由于監(jiān)管嚴格以及相關法規(guī)尚待完善，這些渠道只能是“羊腸小道”。

不少房企海外籌備“過冬糧草”。相對于在A股上市房企來說，在香港上市的內(nèi)地開發(fā)商卻多了一條“錢道”， 不少房企紛紛將目光投向海外，發(fā)行優(yōu)先票據(jù)、債券以及與各大銀行簽訂信貸協(xié)議等籌備過冬糧草。1月9日，中駿置業(yè)與德意志銀行及匯豐就發(fā)行20億合成式人民幣債券達成訂立購買協(xié)議。1月12日，美國楷蕊公司為復地（集團）旗下子公司提供了4000萬美元的融資。而后恒大地產(chǎn)和合生創(chuàng)展分別在港交所發(fā)布融資公告稱，計劃發(fā)行美元結(jié)算的優(yōu)先票據(jù)。

1月14日，恒大地產(chǎn)宣布將發(fā)行55.5億元3年期及37億元5年期以美元結(jié)算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%。緊接著的1月17日，合生創(chuàng)展集團發(fā)布公告稱，計劃發(fā)行2016年到期總本金額3億美元的11.75厘優(yōu)先票據(jù)，發(fā)行價為票據(jù)本金額的100%。此外，從去年年底至今的半個多月時間，還有瑞安房地產(chǎn)、華南城、中駿置業(yè)先后在境外資本市場成功發(fā)行離岸人民幣融資債券。

不過，利用外資也不容易。商務部發(fā)言人姚堅1月18日表示，今年將和有關土地建設、外匯、金融部門加強合作，進一步加強外資進入房地產(chǎn)的監(jiān)管，規(guī)范審批外資進入房地產(chǎn)領域。

房地產(chǎn)信托融資難度也面臨加大的趨勢。根據(jù)上海財匯統(tǒng)計數(shù)據(jù)，近期房地產(chǎn)開發(fā)商通過信托融資也逐步減少，在2010年10月份，共有253款信托產(chǎn)品，其中，資金流向房地產(chǎn)領域的有57款，占比22.53%。而到去年12月份，在302款信托融資品種中，房地產(chǎn)領域只有29款，占比下降為9.6%。

為落實國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，進一步規(guī)范信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務，今年以來，銀監(jiān)會頻頻出拳，規(guī)范房地產(chǎn)信托業(yè)務。

今年2月份，銀監(jiān)會下發(fā)《關于加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知》，要求信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項目必須滿足“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級資質(zhì)、項目資本金比例達到國家最低要求等條件；同時，要求信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款。

今年7月初，銀監(jiān)會緊急叫停銀信合作理財。8月初，銀監(jiān)會下發(fā)了《關于規(guī)范銀信理財合作業(yè)務有關事項的通知》，這對銀行理財資金借道信托平臺進入房地產(chǎn)領域產(chǎn)生了較大影響。

近日，銀監(jiān)會又頒布了《中國銀監(jiān)會辦公廳關于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務風險提示的通知》，要求各信托公司立即進行業(yè)務合規(guī)性風險自查，逐筆分析業(yè)務的合規(guī)性和風險狀況涉及抵質(zhì)押等擔保措施情況及評價；項目到期償付能力評價及風險處置預案等內(nèi)容。

此前財大氣粗房地產(chǎn)商嫌棄典當規(guī)模小，如今也找典當行借“要錢”。不過，在人民大學教授趙錫軍看來，如果地產(chǎn)商企圖通過典當行這條曲線繼續(xù)“堅挺”的話，勢必會引發(fā)管理層的進一步更加嚴苛的舉措。