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編者按：受加息影響最大的，恐怕還是房地產(chǎn)開發(fā)商。昨日，在兔年首次加息閃電成行之后，個(gè)人住房公積金貸款利率緊跟著上調(diào)。僅僅就在一周前，被業(yè)界稱為房地產(chǎn)第三輪調(diào)控的“新國(guó)八條”趕年關(guān)出臺(tái)、一直以來只是一個(gè)“傳說”的房產(chǎn)稅最終落地，都超過了業(yè)界絕大多數(shù)人的預(yù)期。密集、強(qiáng)勢(shì)的調(diào)控政策高壓之下，日益脆弱的不只是房地產(chǎn)大佬們的神經(jīng)，更有中小開發(fā)商瀕于斷裂的資金鏈。不僅是投機(jī)炒樓的資金在退潮，房地產(chǎn)企業(yè)自身的資金鏈也受到?jīng)_擊。壓倒駱駝的最后一根稻草會(huì)是什么？市場(chǎng)臨界點(diǎn)何時(shí)出現(xiàn)？房地產(chǎn)企業(yè)又將怎樣應(yīng)對(duì)這一次史無前例的大變局？這是一出待演的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的懸疑大戲。懸疑的答案，則取決于房地產(chǎn)大佬們?nèi)绾我约澳芊瘛罢业藉X”，以度過眼下的“饑年”。

正途：

銀行信貸及資本市場(chǎng)融資

來自于銀行的信貸資金以及資本市場(chǎng)的公開融資，始終是房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的“正道”。據(jù)了解，近年來房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源中，銀行貸款基本上保持在80%以上的比例。不過，調(diào)控的利劍之下，這條“正道”的前途似乎并不平坦。問題的關(guān)鍵在于，房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)策略如何迎合最新的形勢(shì)。

銀監(jiān)會(huì)1月17日召開2011年工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)，對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，要繼續(xù)實(shí)施差別化房貸政策。公開資料顯示，去年全年獲得銀行授信的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量十分有限，且授信額度與2009年相比明顯減少。

央行節(jié)前發(fā)布的《2010年第四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》提出，下一階段貨幣政策要為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“創(chuàng)造良好的貨幣環(huán)境”。這是截至目前最新的相關(guān)宏觀政策表述。盤點(diǎn)完2010年的好收成，開發(fā)商2011年面對(duì)的是暫時(shí)還看不到盡頭的“融資煩惱”。近期，銀監(jiān)會(huì)發(fā)文，要求信托公司對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)自查，更使得房地產(chǎn)企業(yè)的悲觀情緒更濃。

開發(fā)商從銀行獲得的信貸融資渠道正在收緊。央行此前發(fā)布《2010年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，在房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)的大背景下，去年房地產(chǎn)貸款增速回落。2010年，主要金融機(jī)構(gòu)及農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)和城市信用社房地產(chǎn)人民幣貸款新增2.02萬億，年末余額同比增長(zhǎng)27.5%，比上年末降低10.6個(gè)百分點(diǎn)。

不過，房地產(chǎn)貸款的三類細(xì)項(xiàng)明顯分化，個(gè)人購(gòu)房貸增速和地產(chǎn)開發(fā)貸增速明顯回落，房產(chǎn)開發(fā)貸增速則比上年末高7.2個(gè)百分點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)顯示，2010年，地產(chǎn)開發(fā)貸款新增1647億元，年末余額同比增長(zhǎng)24.7%，比上年末低79.5個(gè)百分點(diǎn)；房產(chǎn)開發(fā)貸款新增4269億元，年末余額同比增長(zhǎng)23%，比上年末高7 .2個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人購(gòu)房貸款新增1.40萬億元，年末余額同比增長(zhǎng)29.4%，比上年末降低13.7個(gè)百分點(diǎn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)也對(duì)此提供了另一個(gè)佐證。數(shù)據(jù)顯示，2010年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源72494億元，比上年增長(zhǎng)25.4%，但是開發(fā)商貸款和按揭貸款增速呈現(xiàn)總體放緩的特點(diǎn)和趨勢(shì)。

個(gè)人住房按揭貸款優(yōu)惠減小甚至取消，對(duì)開發(fā)商間接從銀行獲取資金的影響可能更大。有專家表示，如果說國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房按揭貸款進(jìn)行區(qū)別性的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，那么這些個(gè)人住房貸款利率將全面上升，過度優(yōu)惠的信貸政策可能成為歷史；如果說個(gè)人住房按揭優(yōu)惠貸款成為歷史，那么新政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將造成巨大的沖擊與影響。

此外，開發(fā)商從資本市場(chǎng)獲得融資越來越難。

據(jù)了解，在過去的2010年，房地產(chǎn)行業(yè)通過公開市場(chǎng)融資的收獲幾乎為零，因此有人將2010年稱為房地產(chǎn)行業(yè)“零融資”年。在房地產(chǎn)調(diào)控逐步深入的背景下，2011年多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)進(jìn)行公開募資的難度將越來越大。

數(shù)據(jù)顯示，自去年4月中旬以來，21家房地產(chǎn)上市公司公布了增發(fā)預(yù)案，預(yù)計(jì)募資432億元，其中，僅有ST東源、道博股份、萬澤股份通過了證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)。招商地產(chǎn)、中天城投、濱江集團(tuán)已宣布停止實(shí)施，萬科超過百億元的再融資也自動(dòng)終結(jié)。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，在調(diào)控政策放寬之前，房地產(chǎn)企業(yè)恐怕很難再?gòu)挠嘘P(guān)主管部門獲批再融資。

幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)在2010年里都依靠預(yù)售款、貸款和信托融資度日。為了搶得發(fā)展機(jī)遇，很多開發(fā)商不惜冒著資金鏈斷裂的危險(xiǎn)，在2010年瘋狂擴(kuò)張拿地。這意味著，如果2011年融資情況沒有改善，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈將面臨著從緊張轉(zhuǎn)向斷裂的危機(jī)。

現(xiàn)在，情況似乎變得越來越糟，繼存款準(zhǔn)備金率再次上調(diào)之后，央行在節(jié)后第一個(gè)工作日即果斷加息，強(qiáng)化了緊縮政策的預(yù)期。

蹊徑：

私募、股權(quán)融資及自籌資金

“正道”受阻，一些開發(fā)商開辟融資“蹊徑”，積極尋求私募、股權(quán)融資及各種自籌資金的渠道。

房地產(chǎn)基金將成為房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)有力的融資渠道。戴德梁行報(bào)告預(yù)計(jì)，今后房地產(chǎn)企業(yè)與基金的合作必將成為一個(gè)行業(yè)趨勢(shì)，但由于政策的不明朗和相應(yīng)法規(guī)還在完善中，民間的房地產(chǎn)基金難以形成強(qiáng)勢(shì)規(guī)模，其在基金募集力度上將面臨著巨大的挑戰(zhàn)；國(guó)企與政府背景的房地產(chǎn)基金借助自身雄厚的資金實(shí)力以及廣闊的社會(huì)資源，極有可能脫穎而出，成為2011年中國(guó)房地產(chǎn)舞臺(tái)上的主角。

“預(yù)計(jì)到2015年，中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)管理的總資產(chǎn)將在9100億元左右。”麥肯錫研究認(rèn)為。

戴德梁行發(fā)布的研究報(bào)告還指出，伴隨著銀行信貸的逐步緊縮，房企的融資渠道急劇變窄，多樣化的融資手段成為房企在2011年最迫切的需求。部分企業(yè)為緩解資金壓力，可能會(huì)通過轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)、股份等方式籌措資金，并出現(xiàn)大型開發(fā)公司兼并中小開發(fā)公司的情況。

事實(shí)上，開發(fā)商的融資結(jié)構(gòu)正在經(jīng)歷“被調(diào)整”。數(shù)據(jù)顯示，由于貨幣政策的調(diào)整和銷售增速的下滑，2010年開發(fā)商資金來源增速同比下降了23個(gè)百分點(diǎn)，為25.4%。其中，資金來源結(jié)構(gòu)也發(fā)生了調(diào)整，企業(yè)自籌資金比例由2009年的31%上升至2011年的37%。借貸資金比例的下降，表明開發(fā)商杠桿率和ROE的下降。2011年，貨幣總量將進(jìn)一步緊縮，開發(fā)商獲得資金難度也將加大。

保利地產(chǎn)有關(guān)人士認(rèn)為，2011年央行將繼續(xù)靈活運(yùn)用存款準(zhǔn)備金率和加息來管理流動(dòng)性，行業(yè)資金面趨緊。萬科總裁郁亮在接受媒體采訪時(shí)則表示，他本人對(duì)2011年資本市場(chǎng)融資毫無預(yù)期，萬科更多地采用了與其他公司合作的方式，來進(jìn)行融資和業(yè)務(wù)擴(kuò)展。而且，“萬科對(duì)合作對(duì)象沒有限制，國(guó)企、民企都可以?！?/p>

股權(quán)融資也是房地產(chǎn)企業(yè)融資的一個(gè)渠道，在2011年，股權(quán)融資的比重有望上升。在房地產(chǎn)調(diào)控和貨幣政策帶來的資金壓力下，資金實(shí)力薄弱的房地產(chǎn)公司成為一些資本實(shí)力雄厚房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)的對(duì)象。有機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，去年全年，房地產(chǎn)行業(yè)完成的并購(gòu)交易數(shù)量達(dá)84起，占并購(gòu)總量的13.5%；并購(gòu)交易金額達(dá)到25.82億美元，占并購(gòu)總額的7.4%。

房地產(chǎn)企業(yè)“八仙過海各顯神通”，房地產(chǎn)行業(yè)究竟缺錢還是不缺錢？有專家通過對(duì)數(shù)據(jù)分析提出了自己的觀點(diǎn)。

首先，2010年房地產(chǎn)全行業(yè)的現(xiàn)金流入(含預(yù)售、銀行貸款)為6萬億，現(xiàn)金流出(含土地款、建設(shè)費(fèi)用等)為4萬億，據(jù)此可以計(jì)算出，2010年房地產(chǎn)業(yè)資金的凈流入高達(dá)2萬億。這顯示，就全行業(yè)而言，房地產(chǎn)行業(yè)并不缺錢。

其次，觀點(diǎn)地產(chǎn)去年公布的2010年房地產(chǎn)行業(yè)30強(qiáng)總評(píng)榜顯示，30家房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率為69.03%，而2009年為61.36%，增加了近8個(gè)百分點(diǎn)。結(jié)論是，房地產(chǎn)企業(yè)并不缺錢，但是分配極不均勻。缺錢的企業(yè)大多是“擴(kuò)張性失血”，這與2008年的“全行業(yè)缺血”大不一樣。