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在風(fēng)急雨驟的調(diào)控年末，“地王”這個(gè)詞匯，再次頻頻現(xiàn)身各大報(bào)章。

12月7日，位于北京CBD“金十字”的中服地塊進(jìn)入第二階段評(píng)標(biāo)——意味著北京的新地王呼之欲出。這6宗地最高報(bào)價(jià)總和為238.29億元——這將成為北京史上最高的總價(jià)“地王”。

不僅是北京。盡管“房地產(chǎn)調(diào)控”這個(gè)關(guān)鍵詞基本貫穿了整個(gè)2010年，但臨近年末的時(shí)候，仍在多個(gè)城市相繼涌現(xiàn)“地王”——即在土地拍賣中以創(chuàng)出新高的價(jià)格被拍得的建筑用地。

距離“9·29”新政一個(gè)月的10月29日，雅居樂奪得了南京地王。在接下來的11月，更是地王頻出——25日，廣州、武漢、杭州三地的地王或單價(jià)地王問世；29日，溫州拍出樓面價(jià)3.7萬的新地王；30日，上海將年初賣出、后遭退回的地塊以3倍價(jià)格作為底價(jià)再拍賣——成就了滬上新一任的地王。

同時(shí)，多個(gè)城市的地方政府為了爭(zhēng)取完成年初制定的供地計(jì)劃，無不快馬加鞭地賣地——因?yàn)樗麄兙嚯x設(shè)定的供地計(jì)劃還差一大截?？梢?，地王高潮仍然會(huì)在12月內(nèi)掀起。

面粉貴了，想吃面包的人都在擔(dān)心面包也會(huì)變貴。作為房產(chǎn)開發(fā)的成本之一，地價(jià)被一再推高，是否意味著已大幅飆升的房?jī)r(jià)將無懼調(diào)控而再續(xù)升勢(shì)？

總是完不成的供地計(jì)劃

土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)的各種景象和數(shù)據(jù)記錄著2010年末“地王”的橫空出世——

一次次舉牌：南昌地王加價(jià)逾200輪，廣州地王歷經(jīng)222輪搶牌競(jìng)賽，南京地王更在350輪競(jìng)拍中決出。

一個(gè)個(gè)天價(jià)：從總價(jià)看，武漢地王近54億，廣州地王值86億，即將問世的北京地王開標(biāo)總額超過238億；從樓面單價(jià)看，南昌地王每平方米2萬，杭州地王2.5萬，而溫州地王以3.7萬創(chuàng)下了全國(guó)住宅樓面價(jià)的新高紀(jì)錄。

一輪輪上漲：較拍賣的底價(jià)，南昌地王溢價(jià)率近200％，南京先后產(chǎn)生的兩塊地王溢價(jià)均在5倍以上，而上海即將拍賣的兩幅退定地塊，其底價(jià)即已是年初出讓底價(jià)的3倍以上。

11月以來，多個(gè)城市進(jìn)入了“突擊賣地”時(shí)間，因?yàn)樗麄円s著完成年初制定的供地計(jì)劃。

經(jīng)過2009年房?jī)r(jià)大幅飆升后，地方政府似乎都對(duì)賣地“信心滿滿”：今年全國(guó)30個(gè)省區(qū)市2010年度住房用地計(jì)劃擬供應(yīng)量約18.5億平方米，與去年全國(guó)住房實(shí)際供地7.65億平方米和前五年平均年度實(shí)際供地量5.47億平方米相比，增幅翻倍甚至數(shù)倍。

不過，上半年全國(guó)實(shí)際供應(yīng)土地5.6億平方米，只完成當(dāng)年計(jì)劃的30％。其中，廣州計(jì)劃供應(yīng)500萬平方米，實(shí)際供應(yīng)62萬平方米，完成率僅12％，是當(dāng)時(shí)全國(guó)完成率最低的城市。上半年實(shí)際供應(yīng)量低于全年計(jì)劃的城市還有深圳、重慶和嘉興。而北京也僅為22％。到了第三季度，這些城市也未進(jìn)行大規(guī)模的土地出讓，所以只好在年底沖刺供地任務(wù)。

其實(shí)，供地計(jì)劃是一筆“糊涂賬”。從往年來看，各地地方政府幾乎很少能完成年初制定的供地任務(wù)，計(jì)劃落空已成為常態(tài)。廣州甚至“動(dòng)態(tài)調(diào)整”、一再修改供地計(jì)劃：從年初的764萬平方米，縮減到500萬平方米，再到后來的200萬平方米。

這跟今年前10個(gè)月土地市場(chǎng)低迷有關(guān)：中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)105個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià)，1－4月是持續(xù)下降，經(jīng)歷了6－9月的小幅波動(dòng)之后，10月又顯著下降；105個(gè)城市溢價(jià)率方面，今年一季度同比增幅均保持在三位數(shù)以上，但4月之后便直線下降，6－10月則保持了同比負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

同時(shí)，根據(jù)中郵證券對(duì)前10個(gè)月數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，開發(fā)商對(duì)土地購(gòu)置面積增速提高，而土地購(gòu)置費(fèi)用增速下降，說明土地單價(jià)有所下降?？偟膩碚f，在11月之前，全國(guó)土地供應(yīng)不多，價(jià)格也不高。

然而，今年政府加大了房地產(chǎn)調(diào)控力度，要求加大供地總量和保障性住房的供地量。在今年的18.5億平方米供地計(jì)劃中，保障性住房、中小套型商品房、大中高檔房的占比各為33％、44％、23％。而且，國(guó)土資源部土地利用司司長(zhǎng)廖永林曾經(jīng)表示，今年的住房供地計(jì)劃執(zhí)行情況，將與地方的新增建設(shè)用地指標(biāo)進(jìn)行掛鉤。對(duì)于沒有按期制定住房供地計(jì)劃，或者制定的供地計(jì)劃不符合規(guī)定的，國(guó)土部將根據(jù)具體情況，扣減地方用地指標(biāo)。

因此，地方政府為了達(dá)標(biāo)，只好選擇出讓較大面積優(yōu)質(zhì)的地塊——既能激活土地市場(chǎng)人氣，也能賣出高價(jià)。從上述拍出的地王來看，多數(shù)屬于市區(qū)的成熟和良好地段，都是引人垂涎的“肥肉”。

果然，從中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)來看，全國(guó)120個(gè)城市11月土地市場(chǎng)供應(yīng)量沖高，達(dá)到4318萬平方米，較10月份環(huán)比上升15％，同比增幅11％；樓面均價(jià)也較10月份的“谷底”價(jià)環(huán)比漲32％。

乘著這個(gè)勢(shì)頭，趕著達(dá)標(biāo)的城市都“火上澆油”：據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，12月份北京擬入市的地塊中，居住用地有24塊，總面積達(dá)到433萬平方米，較11月增長(zhǎng)112％；武漢將在月內(nèi)出讓59宗地逾400萬平方米，創(chuàng)該市單月最大供地規(guī)模。

但據(jù)國(guó)泰君安測(cè)算，每年對(duì)于住宅的剛性需求和改善性需求為新增建設(shè)面積10億平方米，對(duì)應(yīng)是每年6億－8億平方米的新增土地供應(yīng)量。但目前無法達(dá)到這個(gè)數(shù)字的供給。

今年前11個(gè)月，全國(guó)120個(gè)城市累計(jì)供應(yīng)住宅用地近4億平方米?！氨M管這個(gè)數(shù)字接近滿足基本需求，但是算上投資型需求、開發(fā)商囤地等因素，土地還是相當(dāng)緊張?！币晃徊辉妇呙牡禺a(chǎn)分析師表示，這種整體緊張的狀態(tài)，為地王的產(chǎn)生形成了推波助瀾的背景?！肮┑囟嗔?，也不絕對(duì)意味著商品房供應(yīng)會(huì)多起來?！?/p>

從整體上來看，1996年－2009年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)購(gòu)置土地面積共計(jì)37.8億平方米，其中有12億平方米處于持續(xù)閑置狀態(tài)。2009年，北京和上海的土地閑置率高達(dá)42％和53％，遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平。

部分城市今年前11個(gè)月供地計(jì)劃完成情況 數(shù)據(jù)來源：上海市數(shù)據(jù)來自中國(guó)指數(shù)研究院，其它數(shù)據(jù)均來自各地國(guó)土資源局土地出讓結(jié)果公示 實(shí)習(xí)生羅瓊、杜蕾/整理 （李伯根/制表/圖）