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房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工維持較高增速，土地市場(chǎng)維持高成交，三四線城市支撐銷(xiāo)售高增長(zhǎng)

【財(cái)新網(wǎng)】（記者 于寧）日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1-11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積3.61億平方米，同比增長(zhǎng)33.2%，土地購(gòu)置費(fèi)8931億元，增長(zhǎng)77.9%，兩項(xiàng)指標(biāo)增速均處于五年以來(lái)的歷史高位。

國(guó)信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師認(rèn)為，政府“增加供應(yīng)”的調(diào)控政策，效果正在逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工維持較高增速，土地市場(chǎng)維持高成交是未來(lái)商品房供應(yīng)增加的重要前提，預(yù)計(jì)2011年樓市供不應(yīng)求狀況有望緩解。

國(guó)信證券根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)編制了“國(guó)信地產(chǎn)政策預(yù)警指數(shù)”。在過(guò)去六年內(nèi)，當(dāng)指數(shù)到達(dá)100以上時(shí)，行業(yè)面臨政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，而三次空前嚴(yán)厲的調(diào)控——“927”房貸新政、國(guó)四條、新國(guó)十條均發(fā)生在指數(shù)接近或超過(guò)150的時(shí)候。雖然11月預(yù)警指數(shù)出現(xiàn)反彈，由10月的85.84上升至11月的90.83，但仍低于100，因此，短期政策繼續(xù)加碼的可能性較小。

拿地?zé)崆殚_(kāi)始高漲

進(jìn)入11月份以后，主要城市紛紛加大推地力度，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆橐查_(kāi)始高漲。根據(jù)全國(guó)120個(gè)城市的數(shù)據(jù)顯示：2010年1-11月累計(jì)供應(yīng)住宅用地39591萬(wàn)平方米，同比增加43%，其中11月份，全國(guó)120個(gè)城市的住宅用地成交面積為2887萬(wàn)平方米，環(huán)比同比均超過(guò)10%。

中金公司分析認(rèn)為，從單月數(shù)據(jù)來(lái)看，土地購(gòu)置面積同比增速已由10 月的41%回落至9%，但受高地價(jià)影響，購(gòu)置費(fèi)用增速依然高企，達(dá)到67%，隱含單月土地單價(jià)2798 元，僅低于9 月份?？傮w來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額受新開(kāi)工面積和土地購(gòu)置費(fèi)用的推動(dòng)維持較快增勢(shì)，但增速放緩趨勢(shì)十分明顯。

市場(chǎng)普遍認(rèn)為，11月份新開(kāi)工累計(jì)以及單月同比增速快速回落，主要因同比基數(shù)大幅提高所致。安信證券分析師認(rèn)為，去年11月份的新開(kāi)工面積較去年10月份翻倍，增速也從55%躍遷到194%。這樣的波動(dòng)導(dǎo)致今年同比增速的大幅波動(dòng)。實(shí)際上，2004年以來(lái)，除了去年，11月份相對(duì)10月份新開(kāi)工面積通常環(huán)比增幅在-5%到5%之間小幅波動(dòng)，今年則環(huán)比增長(zhǎng)9%，略高于歷史水平，顯示新開(kāi)工也不像增速顯示的那么弱。

申銀萬(wàn)國(guó)證券分析師也認(rèn)為，投資開(kāi)工熱情并無(wú)明顯下降，維持2011年投資和新開(kāi)工面積增長(zhǎng)19%和5%的預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)明年銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)3%。

銷(xiāo)量將持續(xù)增長(zhǎng)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-11月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積8.25億平方米，同比增長(zhǎng)9.8%，增幅比1-10月提高0.7個(gè)百分點(diǎn)，11月當(dāng)月環(huán)比增長(zhǎng)9%。而國(guó)信證券對(duì)重點(diǎn)城市樓市運(yùn)行的跟蹤情況顯示，京、深、杭等8個(gè)城市11月份新批售上市的住宅面積環(huán)比10月增長(zhǎng)26%，供應(yīng)增加是銷(xiāo)量得以增長(zhǎng)的最主要原因。

而進(jìn)入12月之后，北京、上海、深圳等地供應(yīng)仍在增加：截至12月8日，北京就有20個(gè)項(xiàng)目相繼取得預(yù)售證，接近11月全月開(kāi)盤(pán)量25個(gè)；據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)深圳新老樓盤(pán)入市數(shù)量將達(dá)28個(gè)。國(guó)信證券分析師認(rèn)為，12月份的市場(chǎng)供應(yīng)或?qū)⒏哂?1月，同時(shí)市場(chǎng)逐漸適應(yīng)調(diào)控、新盤(pán)多以?xún)?yōu)惠價(jià)面市等因素的作用下，12月銷(xiāo)量繼續(xù)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)將是大概率事件。

申銀萬(wàn)國(guó)的分析表明，中西部銷(xiāo)量增長(zhǎng)支撐了銷(xiāo)售反彈，銷(xiāo)量占比從年初的43.6%上升至50.7%，相較東部地區(qū)受到政策調(diào)控影響明顯，中西部的增長(zhǎng)更具內(nèi)生性。

中金的分析表明，11月新房銷(xiāo)售增加9%，好于預(yù)期，貢獻(xiàn)主要來(lái)自三四線城市，而一二線城市同比下滑較大。

安信證券則樂(lè)觀地認(rèn)為，全年銷(xiāo)售面積比去年溫和增長(zhǎng)10%左右應(yīng)該沒(méi)有問(wèn)題?？紤]到供給推動(dòng)因素，未來(lái)1-2個(gè)季度銷(xiāo)售面積增速將會(huì)繼續(xù)爬升，估計(jì)2011年上半年銷(xiāo)售增速可能會(huì)在30%附近。

資金面繼續(xù)趨緊

申銀萬(wàn)國(guó)證券的研究表明，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈未顯緊張，資金鏈將越來(lái)越依賴(lài)于銷(xiāo)售情況。1-11 月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源63220 億元，同比增長(zhǎng)31.2%；11 月單月為6297 億，僅比上月環(huán)比下降2%。房地產(chǎn)投資占同期資金來(lái)源的比例為68%，屬正常范圍，遠(yuǎn)低于2008 年同期的79% ，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈仍然健康。

房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)延續(xù)年初以來(lái)趨勢(shì)性變化，國(guó)內(nèi)貸款延續(xù)下降趨勢(shì)，從11月累計(jì)占比18.3%下降到17.8%的年內(nèi)最低水平，定金及按揭貸累計(jì)占比分別從11月的24.5%、12.5%上升至25.2%、12.6%，自籌資金比例也被迫上升。未來(lái)，伴隨銀監(jiān)會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)貸和房地產(chǎn)信托資金的清理整頓，來(lái)自國(guó)內(nèi)貸款的資金仍將保持趨勢(shì)性下降，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈對(duì)銷(xiāo)售回款的依賴(lài)將越來(lái)越大。

中金分析師報(bào)告指出，1-11月，定金及預(yù)收款15935 億元、個(gè)人按揭貸款7937 億元，分別同比增長(zhǎng)19.4%和13.2%，增速持續(xù)下降，特別是個(gè)貸。信貸持續(xù)收緊，利用外資和自籌資金增速較快，顯示開(kāi)發(fā)商資金壓力加大。

浙商證券的分析師認(rèn)為，11 月CPI達(dá)5.1%，創(chuàng)28 個(gè)月新高，為此央行再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5 個(gè)百分點(diǎn)，顯示為了平抑上升中的通脹壓力，緊縮性的貨幣政策勢(shì)在必行，如此將進(jìn)一步影響房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈和商品房成交量。