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冬季來臨，上海住宅市場(chǎng)的溫度也進(jìn)一步降低。在此背景下，購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的敏感度也越來越高，11月樓市呈現(xiàn)出的特點(diǎn)也都是圍繞價(jià)格展開。 首先，價(jià)格低開的新盤牢牢占據(jù)成交排名前列，其次，別墅的優(yōu)惠力度的增強(qiáng)比公寓更為迅速，最后，由于價(jià)格松動(dòng)，原本罕見的萬元盤數(shù)量也正在增加，且保持旺銷。種種現(xiàn)象表明，上海樓市價(jià)格博弈正在升級(jí)。

表現(xiàn)一：

價(jià)格低開樓盤占據(jù)熱銷榜

新盤價(jià)格低開是當(dāng)前樓市的重要價(jià)格表現(xiàn)。在當(dāng)前樓市成交量迅速下滑背景下，為了爭(zhēng)奪客戶，當(dāng)前很大一部分新盤開盤時(shí)選擇價(jià)格低開，房源去化速度由此被加快。

11月，浦東惠南板塊的綠地布魯斯小鎮(zhèn)位居公寓排行榜前列，成交量達(dá)到300多套，該項(xiàng)目同時(shí)也是近期上海住宅促銷力度最大的樓盤之一。據(jù)了解，項(xiàng)目主要在售的二期小高層公寓，均價(jià)10500元/平米，同時(shí)還可以打97-99折，比今年上半年在售的一期同類型房源價(jià)格下調(diào)了近兩成，所推房源開盤當(dāng)周就去化近九成。

在排行前5的樓盤中，有兩個(gè)內(nèi)環(huán)周邊樓盤較受關(guān)注，一個(gè)是排行榜第二位的閘北大寧的慧芝湖花園，另一個(gè)是長(zhǎng)寧八八中心。目前，慧芝湖花園成交均價(jià)在34000元/平方米左右，長(zhǎng)寧八八中心成交均價(jià)在在44000元/平方米左右。這兩個(gè)近期開盤的樓盤都是中心城區(qū)價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯的樓盤，并且區(qū)域內(nèi)缺乏可與之競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目。

看點(diǎn)二：

別墅優(yōu)惠力度總體比公寓大

雖然已經(jīng)進(jìn)入年底淡季，但是在公寓市場(chǎng)上除了一些新上市的樓盤，多數(shù)項(xiàng)目?jī)?yōu)惠幅度依舊不大。富陽分析師指出，如今歲末促銷與2008年促銷有不小的區(qū)別，當(dāng)時(shí)開發(fā)商要回籠資金，不得已才打價(jià)格戰(zhàn)。今年開發(fā)商的資金普遍比較寬裕，促銷多是為保證一定的銷售業(yè)績(jī)，或是為對(duì)明年可能出現(xiàn)的信貸緊縮準(zhǔn)備好過冬糧草，因此現(xiàn)階段的促銷并非真正意義上的樓市降溫，而是開發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)遠(yuǎn)期前景擔(dān)憂的一種表現(xiàn)。

相對(duì)于公寓，別墅的折扣力度最近顯示出加大的趨勢(shì)。據(jù)數(shù)據(jù)11月24日統(tǒng)計(jì)，目前上海以及昆山 的別墅市場(chǎng)打折別墅已達(dá)40個(gè)，環(huán)比10月27日統(tǒng)計(jì)的27個(gè)優(yōu)惠別墅大增48.15%，達(dá)到2010年度以來優(yōu)惠數(shù)量最高值。從各個(gè)樓盤實(shí)際優(yōu)惠來看，相比之前三個(gè)月，優(yōu)惠力度更大。浦東的湯臣湖庭蘭北岸等都有較大折扣優(yōu)惠。 11月上海別墅出現(xiàn)的最大折扣為85折，實(shí)際優(yōu)惠金額最多為每套優(yōu)惠350萬元。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，經(jīng)過了大半年打折促銷信息沖擊的購(gòu)房者，對(duì)于優(yōu)惠的需求已經(jīng)更加實(shí)際，優(yōu)惠幅度如果不夠分量，不足以吸引對(duì)價(jià)格寄予下滑希望的購(gòu)房者的眼球，因此相對(duì)前幾個(gè)月來說，上海別墅的打折力度也日漸加強(qiáng)。