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水母網(wǎng)12月11日訊（YMG記者 李少鵬）在中國社會(huì)科學(xué)院日前發(fā)布的《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報(bào)告（2010-2011）》中，全國35個(gè)大中城市二類地段普通商品住房平均房價(jià)泡沫為29.5%，

其中泡沫最大的城市達(dá)到了70.3%。此份報(bào)告并未提及煙臺的房地產(chǎn)市場泡沫指數(shù)。那么煙臺樓市是否存在泡沫，今后走勢又會(huì)怎樣？

測算：不吃不喝10年買房

樓市泡沫啥意思？市區(qū)一家房產(chǎn)分析機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人劉志宏認(rèn)為，泡沫可以初步理解為價(jià)格偏離價(jià)值的幅度。看樓市是否存在泡沫，需要考察房價(jià)是否與經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、百姓收入水平以及城市環(huán)境資源相符。

雖然社科院房價(jià)泡沫指數(shù)的推導(dǎo)計(jì)算過程并不為外界所知，但每個(gè)普通市民都能切身感受到購房壓力。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局煙臺調(diào)查隊(duì)統(tǒng)計(jì)，2009年，煙臺市區(qū)城市居民人均可支配收入為21125.41元，同比增長9.2%。假設(shè)今年仍實(shí)現(xiàn)9.2%的增幅，2010年市民人均可支配收入將達(dá)到23068.95元。而在2010年中國城市房價(jià)排行榜中，煙臺以5835元/平米的均價(jià)位居全國39位。

因此，如果按照2009年的水平計(jì)算，一對剛剛結(jié)婚的夫婦在當(dāng)年有42250.82元的收入，如果沒有任何消費(fèi)，購買一套80平米的房子需要11年的時(shí)間。如果按照2010年的收入水平，兩人今年將獲得46137.9元的收入，購買80平米的房子需要10年的時(shí)間。

雖然算起來在煙臺購買一套自住房屋需要10余年的時(shí)間，但這是在“不吃不喝”的情況下得出的數(shù)據(jù)。如果按市民的正常消費(fèi)水平計(jì)算，購房的時(shí)間則要久的多。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年，煙臺市市區(qū)城市居民人均消費(fèi)支出達(dá)到14536.93元。收入與消費(fèi)相減，一個(gè)兩口之家在2009年會(huì)有13176.96元的盈余，購買一套80平米的房子則需要35年左右的時(shí)間。

泡沫：目前在煙臺尚不明顯

根據(jù)社科院此次發(fā)布的泡沫指數(shù)調(diào)查結(jié)果，2010年全國普通城鎮(zhèn)居民家庭平均8.76年不吃不喝才可以買下一套房。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然經(jīng)過初步計(jì)算，煙臺的購房時(shí)間要略高于全國平均水平。不過煙臺的人均收入水平、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和居住環(huán)境已經(jīng)位于全國前列，這樣的幅度還是在可以接受的范圍內(nèi)。盡管在正常消費(fèi)的情況下購房需要35年的時(shí)間，但這是以2009年的收入水平計(jì)算所得的數(shù)據(jù)。如果市民在當(dāng)年購房，隨著收入的穩(wěn)步增加，購房時(shí)間也將大幅縮短。

“煙臺房價(jià)在整體上處于比較溫和的上漲范圍，樓市也不存在明顯的泡沫。”劉志宏說，“如果能有較好的儲(chǔ)蓄意識，兩個(gè)年輕人在工作3至5年后，加上雙方父母的支持，貸款買套小面積住房并不是太困難?！?/p>

某置業(yè)營銷計(jì)劃部經(jīng)理高建同樣認(rèn)為，雖然個(gè)別樓盤和區(qū)域的價(jià)格每平方米突破萬元，甚至逼近2萬元大關(guān)，但在市場中并不具備代表性。絕大多數(shù)樓盤的價(jià)格還是與當(dāng)?shù)氐木幼∑焚|(zhì)、經(jīng)濟(jì)收入水平相符，樓市整體并沒有出現(xiàn)明顯的泡沫。

現(xiàn)狀：大型開發(fā)商紛紛搶灘

業(yè)內(nèi)所稱的煙臺樓市無明顯泡沫，主要是由于本地房地產(chǎn)市場具有濃厚的本土化色彩。某產(chǎn)業(yè)開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)姜繪來表示，長期以來煙臺樓市的建設(shè)主要以本土開發(fā)商為主，購房者也集中在本地剛性需求。外來投資者很少，適合投資的產(chǎn)品稀少。因此，房屋價(jià)格并沒有明顯偏離于市場應(yīng)有的價(jià)值水平。

“但從今年的情況來看，煙臺樓市波瀾不驚的局面已經(jīng)被打破?！苯L來表示，一線城市不僅競爭激烈，優(yōu)質(zhì)資源也日益枯竭，限價(jià)令等一系列調(diào)控措施對市場銷售帶來了極大的壓力。因此，大量國內(nèi)一線開發(fā)商開始紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線城市。而煙臺居住環(huán)境優(yōu)越吸引了多家大型開發(fā)商。

“大型開發(fā)商搶灘不僅會(huì)帶來高品質(zhì)、高價(jià)格的產(chǎn)品，更提高了購房者對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場未來發(fā)展的預(yù)期。”姜繪來說。他表示，從目前情況來看，煙臺樓市已經(jīng)開始顯現(xiàn)出形成泡沫的壓力。未來房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，還需要國家及地方的一系列政策的調(diào)控和引導(dǎo)。