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依據(jù)資金鏈原理測算

劉元春分析說，2008年上半年，中國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了2007年的繁榮后，出現(xiàn)短暫“陣痛”， 許多昔日“地王”紛紛折戟，一些“地王企業(yè)”甚至不惜付出被扣罰高額土地出讓金為代價退地自保。1~5月份，房地產(chǎn)市場成交量大幅下滑，至4、5月份，一線城市房價下挫至谷底。

對于房價下行20%的具體數(shù)據(jù)如何得出？劉元春解釋說：“我們對房價的測算原理很簡單，在大的市場調(diào)整中，企業(yè)并不簡單根據(jù)利潤銷售變化，而根據(jù)資金鏈進行被迫調(diào)整，根據(jù)我們的研究，這是所有大的市場調(diào)整中的一個共同點，也就是說，供求總體決定房價，但在特殊情況下并不影響價格調(diào)整?！?/p>

他進一步解釋，可通過三方面來分析未來房價走勢，包括通過房地產(chǎn)行業(yè)資金來源狀況，來分析未來資金來源變異的過程；通過資金應(yīng)付款的構(gòu)成因素，來預(yù)測未來幾個月資金應(yīng)付量的變化軌跡，從而判斷出整個房地產(chǎn)行業(yè)資金惡化的程度；根據(jù)房地產(chǎn)整個行業(yè)降價行為對資金的影響度，測算出要降價多少，才能使銷售額資金彌補其現(xiàn)金流缺口。

“也就是說，我們會通過貸款、銷售，自有資金存量等來預(yù)測地產(chǎn)商資金來源走勢這一數(shù)據(jù)，再測算資金運用支出的未來軌跡，包括還款周期，開發(fā)投資的資金規(guī)模等，找到其資金惡化點?！彼f，“當(dāng)房地產(chǎn)商的資金狀況惡化到一定程度，房地產(chǎn)企業(yè)希望對抗調(diào)控政策的影響，就只能做出經(jīng)營策略調(diào)整，開源節(jié)流，而房地產(chǎn)企業(yè)能節(jié)流的最大開支包括兩項：減少投資或不還款，但后者顯然并不可能，因為目前政府正在加大對開發(fā)投資的監(jiān)控，而企業(yè)最后只能夠選擇降價來彌補資金鏈缺口?！?/p>

曾成功預(yù)測2008年房價下降

根據(jù)他們的測算，自今年年底起，房地產(chǎn)企業(yè)將進入還款高峰期，應(yīng)付款累計增速將超過30%，與此同時，資金來源卻由于銷售下滑、貸款條件提高等因素出現(xiàn)快速惡化，預(yù)計到2011年一季度將出現(xiàn)大幅度負增長；同時，由于首付比率、房地產(chǎn)抵押貸款等條件的變化，房地產(chǎn)企業(yè)的各類杠桿率都出現(xiàn)了下降。

而與此相對應(yīng)的是，政府正在加大對開發(fā)投資的監(jiān)控，因此，能夠看到近期房地產(chǎn)的開工勢頭很猛，“這樣的狀況延續(xù)下去，未來房地產(chǎn)的資金短缺會更嚴(yán)重，去年3、4季度和今年1季度是房地產(chǎn)借款高峰，按正常借款結(jié)構(gòu)，今年12月和明年1月是還款高峰，房地產(chǎn)開發(fā)商將面臨巨大的資金鏈接續(xù)的考驗，因此，我們判斷房價在那之后下跌是有依據(jù)的?！?/p>

劉元春還表示，除此以外，他們還對房地產(chǎn)市場的需求做了推算，如果政策持續(xù)加碼，繼續(xù)嚴(yán)控，需求大量上揚概率較小，持幣觀望概率更大。他說，據(jù)其推算，明年3月后，新房竣工率會大幅度升高，因為自去年3季度開始，新開工項目大量增加，開發(fā)投資從今年4月份開始急劇上揚，按項目建設(shè)周期來看，明年3月，房地產(chǎn)市場的供給增幅會很大，這也將支撐房價的進一步調(diào)整。

“總而言之，企業(yè)為保證資金鏈的順暢，就必須節(jié)流開源，而當(dāng)節(jié)流有限時，就必須開源，開源就是降價，這是硬杠桿，而根據(jù)我們的測算，至明年1、2季度，房地產(chǎn)企業(yè)必須降價20%促銷來加快資金回籠，以彌補資金空缺”。劉元春說，這一模型成功預(yù)測了2008年前半年的房地產(chǎn)情況。

至于民眾為何對報告結(jié)論理解有偏差，他表示，大部分人在談及房價時都緊盯繁華地段房源，“實際上大部分一線城市近年來的新開樓盤都在往偏遠地區(qū)集中，這些地區(qū)房價變化本身就很大，比如，此前有消息稱北京通州房價直跌7000元?！彼f，如果所有人都認為房價不可能跌，這才是最危險的信號。

降兩成居民財富不會縮水

對于目前有觀點認為，如果房價下降20%，所有居民財富都將縮水20%；劉元春認為這是很大的常識性錯誤，因為自住房的價格大漲并不會改變民眾的消費模式，因此，房價變化對財富本身沒有影響。“房價降兩成，也許大部分民眾根本感覺不到，目前，北京房地產(chǎn)市場的房價隱性降價實際已達7%至8%，但很多老百姓卻并沒有太多感覺，因為這種降價更多以促銷打折等方式實現(xiàn)”。劉元春還表示，此次調(diào)整和2008年房價的下行相似，“并不傷筋動骨，20%只是未來變化方向，是調(diào)整而非簡單的下降?！蓖瑫r他還強調(diào)，由于報告所采用的數(shù)據(jù)主要來自國家公開數(shù)據(jù)和全國70個大中型城市的采樣結(jié)果，并不能完全涵蓋全國所有區(qū)域。

不過，房價下跌20%卻不會像人們所想象的那樣，給房地產(chǎn)市場帶來“劇痛”。劉元春表示，兩成降幅不會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的“硬著陸”，“首先是因為投資杠桿率低，盡管開發(fā)商面臨資金緊張，但資產(chǎn)負債不至于完全惡化，不會引起所有人拋售房產(chǎn)，這次調(diào)整不會是崩潰性的，而是由于資金鏈緊張帶來的房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略上的調(diào)整?！彼f，另外，房地產(chǎn)市場的消費投資杠桿仍處于一個較低水平，在房地產(chǎn)市場上，大部分消費者仍為自住需求?！叭ツ?，一線城市房價上漲了25%，房價這兩年來上漲了約35%，即使回落2成，也只是回到2009年年中的價格水平，對行業(yè)影響不大?！?/p>

他直言中國目前的房地產(chǎn)問題是制度性的，但單純從制度角度來改不可取，房產(chǎn)調(diào)控涉及大量利益沖突，不能簡單靠“拍腦袋”來解決，即使要進行改革也要改得更具建設(shè)性，“從擴大供給入手，反對泡沫，同時避免房價的過度下滑，因為作為支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的問題對于國家宏觀經(jīng)濟的重要性是毋庸置疑的?！彼f。

對2011年經(jīng)濟：“我們偏樂觀”

劉元春作為主要負責(zé)人的這個報告用了絕大部分篇幅來詳細分析2011年中國宏觀經(jīng)濟的走勢。

9.6%是劉元春對中國2011年GDP增速的預(yù)計。他認為，由于外部環(huán)境的惡化，貨幣政策轉(zhuǎn)向，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的投資回落和房地產(chǎn)市場的低迷這些消極因素?zé)o法回避，但上下行力量對宏觀經(jīng)濟的影響基本可以抵消，“2010是中國經(jīng)濟恢復(fù)性的一年，未來將進入常態(tài)發(fā)展，消極因素的影響并不會像想象中那么大?！彼f。

他認為，2011年，關(guān)于拉動內(nèi)需，高端消費市場是不可忽視的一股力量。他進一步分析說，實際上中國目前已有一億人步入高收入，人均GDP超過一萬美元，而他們的正常消費水平與國內(nèi)目前的平均消費水平相比較，已處于高端消費行列，這部分高端消費能夠極大地拉動經(jīng)濟，是不應(yīng)被壓制的?！八?，未來我們努力的方向，其一，是要留住高端消費，同時還要啟發(fā)高端消費。一億高收入人群的消費力量，足以媲美一個中等發(fā)達國家，而我們要留住這一萬億高端消費！”

此外，劉元春還表示，十二五規(guī)劃啟動的刺激效應(yīng)以及城市化加速和高鐵時代尚未到來，將會使國內(nèi)消費進一步拉升，這些都是支撐中國經(jīng)濟上行的力量；下行力量則是受到內(nèi)外部環(huán)境的雙重影響，如出口回落，國際大宗商品價格上漲壓力較大，貿(mào)易、匯率沖突加劇，貨幣政策轉(zhuǎn)向等，這些下行力量預(yù)計會延續(xù)到明年，房地產(chǎn)投資將受市場萎縮影響，信貸收縮、利率上調(diào)導(dǎo)致投資的進一步回落等。

劉元春認為，目前，中國還有較大財政空間能夠有效防止經(jīng)濟下滑，而伴隨市場復(fù)蘇，歐美經(jīng)濟雖發(fā)展放緩，但不少國家出臺的第二輪刺激計劃具緩沖作用，加上中國自身出口競爭力大幅提高，目前仍保有不錯的市場份額，明年出口方面的回落可能會低于預(yù)計?！鞍次覀兣袛?，今年經(jīng)濟已經(jīng)超越恢復(fù)性發(fā)展，而步入常態(tài)性發(fā)展階段。此外，基于地方政府投資反面的拉動，投資回落也將低于預(yù)計，所以對于2011年中國宏觀經(jīng)濟的發(fā)展走勢，我們偏樂觀?！保ㄎ摹D/本報記者趙琳琳 通訊員淵博）