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調(diào)控下，轉(zhuǎn)向二三線市場(chǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)不在少數(shù)，同時(shí)房企打造超大型城市綜合體的沖動(dòng)也越發(fā)強(qiáng)烈。 近期，開(kāi)發(fā)商在二三線城市的“造城”行動(dòng)輪番上演，僅12月第一周，在已公開(kāi)投資超百億的項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)商拿下的土地就超4萬(wàn)畝。這背后意味著什么呢？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者展開(kāi)了調(diào)查。

房企積極造“城”

12月1日，保利地產(chǎn)大手筆拿下東莞26.6平方公里  （約3.99萬(wàn)畝）的地塊。保利方面表示將用6年時(shí)間，以超過(guò)百億元的投資將其打造成東莞生態(tài)城。

據(jù)悉，東莞生態(tài)城項(xiàng)目?jī)?nèi)將設(shè)五星級(jí)酒店4家、生態(tài)度假山莊9個(gè)、主題酒店4家、主題公園3個(gè)、生態(tài)體育公園3座、低碳生態(tài)建筑示范群15座，整體項(xiàng)目總建筑面積將有3個(gè)深圳東部華僑城那么大。

而這一聲勢(shì)浩大的  “造城”運(yùn)動(dòng)，已不是保利第一次表演。今年10月來(lái)，保利陸續(xù)簽約德陽(yáng)、成都兩地，共計(jì)投資達(dá)226億元，同樣是為了打造大型綜合體項(xiàng)目。

無(wú)獨(dú)有偶，11月29日，深圳的佳兆業(yè)集團(tuán)進(jìn)軍廣東惠州，擬打造集團(tuán)第一個(gè)超大型旅游綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目占地面積高達(dá)2500畝。

11月8日，富力地產(chǎn)引入戰(zhàn)略合作伙伴茂房地產(chǎn)，分食惠州濱海度假休閑超大型綜合項(xiàng)目。而該項(xiàng)目也成為繼廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目、天津商業(yè)體項(xiàng)目后，富力又一個(gè)和世茂房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的大型旅游項(xiàng)目盤(pán)。

上述項(xiàng)目雙方各占50%權(quán)益，總投資額達(dá)400億元，占地高達(dá)7000畝。

旅游噱頭  變相囤地？

合富輝煌黎文江分析指出，今年1~9月，十大品牌開(kāi)發(fā)商新增項(xiàng)目中有36%位于二線城市，僅9%位于一線城市。房企新增土地儲(chǔ)備最大的十個(gè)城市中大部分是非調(diào)控重點(diǎn)地區(qū)，房企避開(kāi)政策風(fēng)險(xiǎn)高的城市、向二、三線城市擴(kuò)張的趨勢(shì)越演越烈。

“二三線城市的地方政府非常中意大公司，因?yàn)樗麄兛梢詭?lái)穩(wěn)定的財(cái)政收入?！钡禺a(chǎn)專(zhuān)家鄧浩志認(rèn)為。

而近期保利、富力、佳兆業(yè)等開(kāi)發(fā)的大盤(pán)項(xiàng)目，幾乎都涉及旅游地產(chǎn)性質(zhì)，這也成為一個(gè)新的特征?！霸谛抡{(diào)控下，旅游地產(chǎn)將迎來(lái)一個(gè)黃金發(fā)展機(jī)遇。一個(gè)是其不受調(diào)控的政策優(yōu)惠；一個(gè)是增值快速收益豐厚的地產(chǎn)收益。”廣東刀客地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為。

日前，保利地產(chǎn)相關(guān)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)就透露，明年保利將會(huì)加大商業(yè)地產(chǎn)的比重，這部分盈利將成為未來(lái)公司新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

“目前旅游地產(chǎn)發(fā)展存在的最大問(wèn)題為  ‘項(xiàng)莊舞劍’——借發(fā)展旅游之名，運(yùn)作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以突破‘限’字當(dāng)頭的房地產(chǎn)政令?！敝x逸楓指出，從目前來(lái)看，旅游地產(chǎn)炒作概念的根本目的就是要推銷(xiāo)旅游地產(chǎn)主題項(xiàng)目附帶的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

“由于旅游地產(chǎn)所占土地遠(yuǎn)大于普通的房地產(chǎn)項(xiàng)目，也產(chǎn)生了跑馬圈地之嫌。對(duì)于不少開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，拿下一塊土地后，先找一個(gè)旅游主題做項(xiàng)目，接著做旁邊的酒店、住宅等地產(chǎn)，其實(shí)后者才是其利潤(rùn)所在?！?

“開(kāi)發(fā)商拿下的上千畝地塊不受‘一年之內(nèi)動(dòng)工開(kāi)發(fā)、兩年之內(nèi)必須完成工程比例’的限制?！编嚭浦就嘎墩f(shuō)，因?yàn)樯锨М€地塊的土地使用權(quán)并不是一次性拿下，開(kāi)發(fā)商和政府只是簽訂了類(lèi)似協(xié)議，開(kāi)發(fā)完再拿，但實(shí)際這樣的行為有囤地嫌疑?！?

盡管旅游地產(chǎn)可為房企帶來(lái)較高收益，然而，高收益同樣會(huì)帶來(lái)高風(fēng)險(xiǎn)。

“風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)非常大，目前開(kāi)發(fā)商拿下的都是二三線城市的郊區(qū)地塊，其配套不完善，不可能馬上就旺起來(lái)?！比f(wàn)聯(lián)證券研發(fā)中心副總黃鵬認(rèn)為，涉及旅游、商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目，其投資巨大，若在市況不佳時(shí)，可能會(huì)影響開(kāi)發(fā)商的資金鏈。