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11月21日，市民在福州“住交會”一新開盤的“高價樓盤”前一籌莫展。在國家出臺“加息、限貸”和福州市出臺“限購令”的雙重政策影響下，此次“住交會”部分項目預(yù)售房源房價卻比同期項目前一階段定價提高，且平均漲幅在千元左右。 新華社發(fā)

廣州處于10%-30%之間；中國社科院住房綠皮書稱明年住房市場穩(wěn)中有降

新快報12月9日訊 中國社科院８日發(fā)布《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告（２０１０－２０１１）》。報告顯示，今年我國大中城市房價泡沫程度偏大，部分城市房價泡沫程度過大。綠皮書還指出，2011年預(yù)計住房市場繼續(xù)調(diào)整，穩(wěn)中有降；同時，明年我國經(jīng)濟面臨滯漲風險，住房的投資作用將被弱化。

35地平均房價泡沫29.5%

綠皮書通過對２０１０年９月全國３５個大中城市二類地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交價的對比分析發(fā)現(xiàn)，普通商品住房平均房價泡沫為２９．５％，其中有７個城市泡沫成分占實際價格比例在５０％以上，１１個城市泡沫成分占實際價格比例在３０％－５０％之間，８個城市泡沫成分占實際價格比例在１０％－３０％，９個城市泡沫成分占實際價格比例在１０％以內(nèi)。

綠皮書指出，房價泡沫指數(shù)的預(yù)測不可避免地要受到數(shù)據(jù)準確性的干擾，而且由于部分城市數(shù)據(jù)特別是房價數(shù)據(jù)不完全準確，房價泡沫指數(shù)仍有被夸大或縮小的可能，因此不能僅依據(jù)房價泡沫大小去進一步推斷房價的走向。

租房者承受壓力越來越大

綠皮書指出，２００９年到２０１０年，我國購房者趨于觀望，租房者承受的壓力越來越大，租購兩難窘境乍現(xiàn)。

２０１０年以來，在房價普遍大幅上漲以后更多居民認為房價“過高，難以接受”，而且隨著住房調(diào)控政策的出臺，房價上漲預(yù)期總體也有所弱化，持幣觀望靜待購房時機成為大部分人的選擇。與此同時，住房租賃者支付房租激增，承租壓力日重。２０１０年上半年以來，全國住房租賃市場成交量有所增加，租金水平出現(xiàn)較大增幅。部分中介因為房屋買賣生意下降，從房主處收租房子做“二房東”；大規(guī)模拆遷和部分買家轉(zhuǎn)入租賃市場也是推高房租的因素；而高價購買住房導(dǎo)致出租成本增加，以及政府缺乏租金管理應(yīng)該是更為根本的原因。對許多住房消費者來說，住房問題已經(jīng)出現(xiàn)“買不起”兼“租不起”的困境。

住房的投資作用將被弱化

綠皮書預(yù)測指出，2011年預(yù)計住房市場繼續(xù)調(diào)整，穩(wěn)中有降；同時，明年我國經(jīng)濟面臨滯漲風險，住房的投資作用將被弱化。

綠皮書稱，2011年住房市場繼續(xù)調(diào)整，穩(wěn)中有降。第一季度在多重緊縮因素的綜合作用下，開發(fā)企業(yè)可能會降價或變相降價，銷售面積則可能因房價下降而上升；2011年第二季度，地方政府調(diào)控措施可能會變相放松，價格將相對平穩(wěn)，銷售面積上升；2011年第三季度，市場供求矛盾可能重新出現(xiàn)，房價有一定的上漲壓力；2011年第四季度，調(diào)控政策可能重新趨緊，房價與銷售量相對穩(wěn)定。

35個大中城市泡沫指數(shù)

50%以上

福州(0.703)、杭州(0.669)、南寧(0.668)、青島(0.558)、天津(0.542)、蘭州(0.534)、石家莊(0.520)

30%－50%

北京(0.496)、深圳(0.485)、武漢(0.481)、長春(0.473)、寧波(0.444)、哈爾濱(0.417)、大連(0.400)、貴陽(0.369)、上海(0.365)、鄭州(0.346)、成都(0.300)

10%－30%

南昌、濟南、合肥、西安、廣州、昆明、西寧、長沙

10%以下

南京、重慶、太原、呼和浩特、沈陽、廈門、?？凇y川、烏魯木齊

說明：泡沫指數(shù)的取值在0－1之間，泡沫指數(shù)越大，說明該城市房價中的泡沫成分越大。

本地連線

房地產(chǎn)專家韓世同表示

廣州房價泡沫近年最高

新快報訊 記者 黃穎 報道 昨日，中國社科院發(fā)布的住房綠皮書指出，35個大中城市平均房價泡沫29.5%，而廣州處于10%-30%之間，屬于“存在一定的泡沫”城市。廣州樓市是否有泡沫成為社會一大爭議話題。

房地產(chǎn)專家韓世同表示，廣州樓市的確存在泡沫，而且并不像綠皮書所說的“存在一定的泡沫”?！皬V州房價泡沫在同類型的一線城市中來看，是比北京、深圳和上海的要低，但與廣州本身來比，目前房價泡沫應(yīng)該是近年來最高的”。韓世同認為，今年廣州房價已經(jīng)達到了最高點，房價漲幅遠高于市民收入漲幅和住宅租金漲幅，從房價收入比和房價租金比來看都是最高的。

據(jù)悉，記者根據(jù)中國社科院對房價收入比的計算方法計算，廣州今年上半年城鎮(zhèn)居民可支配收入為16028.86元，全年約32058元。廣州今年前11個月十區(qū)一手住宅均價12951元/平方米，以三口之家購買90平方米住宅來算，房價收入比為12.12%。即廣州市民不吃不喝12.12年，才能買到一套房。而今年廣州房屋租售比已經(jīng)超過了1：300，顯示泡沫已經(jīng)較高。

而合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江則表示，樓市是否有泡沫主要看樓價上升的同時有沒有成交量支撐，如果有支撐就不能說存在泡沫。他認為，有成交量的支撐則顯示樓市是有需求的，而不是樓價的虛高。而11月樓市成交量暴跌近7成，黎文江表示這只是樓市調(diào)控壓抑了購房需求，而不是需求不存在了，所以可以認為廣州樓市沒有什么泡沫。

中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜也表示，廣州房價泡沫只是在形成之中，而并沒有出現(xiàn)大的泡沫。“樓市在形成泡沫并不表示樓市不健康，只要這個泡沫沒有繼續(xù)增加，沒有被擠爆不會對樓市或經(jīng)濟帶來大的影響?！彼硎?，目前廣州樓市在樓市調(diào)控下成交量已經(jīng)下降，明年樓價也趨于穩(wěn)定，顯然泡沫會被控制下來。

數(shù)字解讀

搶地盤

802家上市公司涉足房地產(chǎn)

綠皮書指出，近年來，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長的勢頭，A股上市公司中，涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司數(shù)量直線上升。據(jù)統(tǒng)計，按照深、滬兩市分類的20個行業(yè)中，除去房地產(chǎn)、金融保險以外的全部18個行業(yè)都有行業(yè)內(nèi)公司涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。其中，通過股權(quán)投資和關(guān)聯(lián)企業(yè)直接涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司（含房地產(chǎn)業(yè)上市公司）802家，占1300多家深市A股主板和滬市A股上市公司的60.53%。

牟暴利

房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利潤率56%

綠皮書分析認為,國內(nèi)眾多企業(yè)集中投資房地產(chǎn)行業(yè)的原因，一是相對較高的行業(yè)毛利率。2009年，我國房地產(chǎn)行業(yè)的平均毛利潤率為56%。二是預(yù)售制降低資金門檻，方便風險轉(zhuǎn)嫁。三是民間投資渠道窄，經(jīng)營環(huán)境差。

為此，綠皮書提醒，當前中國應(yīng)警惕經(jīng)濟房地產(chǎn)化的風險。首先，經(jīng)濟房地產(chǎn)化將導(dǎo)致社會資源短期向單一行業(yè)集中；其次，將阻礙產(chǎn)業(yè)升級，加大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的難度。房地產(chǎn)行業(yè)涉及60多個行業(yè)，尤其對鋼材、水泥等需求巨大，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將刺激這些產(chǎn)能過剩的行業(yè)產(chǎn)能擴大，不利于轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式；最后，經(jīng)濟房地產(chǎn)化將助長投機心理，吞噬企業(yè)家精神，掏空未來30年中國經(jīng)濟增長的基礎(chǔ)。 （據(jù)《北京晚報》）

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陳家強表示，由于“額外印花稅”適用于任何面積、任何價值，并屬短期交易的住宅物業(yè)，因此不存在市場資金由豪宅市場轉(zhuǎn)向小型住宅市場的問題。他表示，政府會確保金融機構(gòu)在借貸方面繼續(xù)穩(wěn)健審慎，避免信貸膨脹與資產(chǎn)價格上升造成惡性循環(huán)，從而減低一旦資金撤走時可能出現(xiàn)的震蕩。他指出，非常關(guān)注美國第二輪的量化寬松貨幣政策可能令資金繼續(xù)流入香港，從而增加香港股市、樓市的波動性。