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財(cái)政部官員及部分專家學(xué)者近日在公開場合就房產(chǎn)稅改革話題頻繁表態(tài)。中國證券報(bào)記者證實(shí)上海、重慶已進(jìn)入首批房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市名單，試點(diǎn)展開的具體時(shí)間有待中央決定。有分析人士認(rèn)為，房產(chǎn)稅改革需要盡快搭建一個(gè)

框架，邊試邊改，最佳時(shí)機(jī)應(yīng)在明年3月“兩會(huì)”前推出，以供兩會(huì)代表委員討論。

房產(chǎn)稅試點(diǎn)預(yù)期升溫

連日來，有關(guān)房產(chǎn)稅改革的消息牽動(dòng)著市場各方的神經(jīng)。

財(cái)政部稅政司綜合處處長周傳華12月2日在光大證券策略會(huì)上表示，“十二五”期間將穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，房產(chǎn)稅可以成為地方政府重要且穩(wěn)定的財(cái)政收入來源，個(gè)人房產(chǎn)將逐步納入征稅范疇。

財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康12月5日稱，配合目前的房地產(chǎn)調(diào)控，可推出不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的財(cái)產(chǎn)稅制度框架，進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，但試點(diǎn)不應(yīng)涉及社會(huì)上大多數(shù)群體，應(yīng)只涉及高端的再分配優(yōu)化調(diào)節(jié)。

12月6日有消息稱，上海、重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)將于明年初推出，且重慶方案針對別墅等高檔房征收，上海方案針對普通住房征收。

12月6日，有媒體發(fā)表國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所研究員巴曙松的專訪文章稱，房產(chǎn)稅改革有利于抑制投機(jī)，引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)市場健康運(yùn)行。

如此密集的消息是不是預(yù)示著房產(chǎn)稅改革的腳步已近？但相關(guān)地方政府對此沒有清晰的表態(tài)。上海市相關(guān)部門負(fù)責(zé)人7日在接受中國證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，上海已進(jìn)入首批試點(diǎn)城市名單，但具體時(shí)間有待中央決定。12月7日，重慶市政府相關(guān)人士對房產(chǎn)稅表態(tài)稱，一切靜待中央的安排，目前正在做基礎(chǔ)性調(diào)研。

中國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生表示，“十二五”期間推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，近期就應(yīng)抓緊進(jìn)行試點(diǎn)。因?yàn)橹挥性圏c(diǎn)出來后，才能知道房產(chǎn)稅改革會(huì)產(chǎn)生怎樣的效果。明年3月之前出臺(tái)房產(chǎn)稅是合適的，因?yàn)槊髂晔恰笆濉钡拈_局之年，而且兩會(huì)召開是意見集中反映的最好時(shí)機(jī)，如果房產(chǎn)稅在此之前開始試點(diǎn)，代表委員們在兩會(huì)上就可以集中討論。

有分析人士認(rèn)為，即將召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議可能會(huì)就房地產(chǎn)稅改革方案進(jìn)行討論。會(huì)后相關(guān)試點(diǎn)方案基本定調(diào)，最快有可能在明年初推出。

可能推高租金

房產(chǎn)稅改革對房地產(chǎn)市場的短期運(yùn)行會(huì)帶來怎樣的影響，業(yè)界對此爭論不一。在大多數(shù)人眼中，房產(chǎn)稅是中央政府房地產(chǎn)調(diào)控的殺手锏。尤其是距今年4月份“國十條”發(fā)布以來已有大半年時(shí)間，全國房價(jià)沒有出現(xiàn)明顯的松動(dòng)，房產(chǎn)稅調(diào)控房價(jià)的意味更加濃厚。

但在北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)看來，房產(chǎn)稅推出不僅不會(huì)使房價(jià)降低，反而會(huì)推高房價(jià)。

對此，聶梅生表示，被推升的應(yīng)該是租金，而不是房價(jià)。她認(rèn)為，房產(chǎn)稅是對持有型物業(yè)征收的，一旦房產(chǎn)稅改革鋪開，而其他一些法律法規(guī)沒有跟上的話，業(yè)主會(huì)把增加的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給租戶。新房的房價(jià)是不計(jì)入CPI指數(shù)的，而租金是計(jì)入的。如果租金大幅上漲的話，短期內(nèi)CPI指數(shù)就會(huì)沖高。但從另外一個(gè)方面講，房產(chǎn)稅的改革勢必使得現(xiàn)在不太合理的房屋租售比發(fā)生一個(gè)調(diào)整，即租金提高，房價(jià)降低。這是房產(chǎn)稅改革帶來的必然結(jié)果。解決這一問題的根本途徑在于保障性住房，尤其是公租房的建設(shè)要跟上。

能否當(dāng)作高房價(jià)“退燒藥”

聶梅生強(qiáng)調(diào)，房產(chǎn)稅改革不能被僅僅作為房地產(chǎn)調(diào)控的一劑“退燒藥”，而必須是一個(gè)長遠(yuǎn)的制度建設(shè)。

巴曙松表示，房產(chǎn)稅開征會(huì)使房產(chǎn)價(jià)格微量下跌，房產(chǎn)稅開征與房地產(chǎn)價(jià)格為負(fù)相關(guān)。由于稅收的本質(zhì)使得房產(chǎn)稅在房價(jià)供求方面不能成為決定性因素，中長期看，開征房產(chǎn)稅對房價(jià)的影響有限。

中國社科院財(cái)貿(mào)所稅收室主任張斌指出，按照財(cái)政部和國稅總局的政策設(shè)計(jì)，不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收必須具備三大功能：一是調(diào)節(jié)居民收入分配；二是完善地方稅收體系，替代土地財(cái)政成為地方政府重要而穩(wěn)定的稅源；三是規(guī)范土地稅費(fèi)金制度，完善房地產(chǎn)價(jià)格的形成機(jī)制。從中央政府的角度考慮，前兩項(xiàng)功能的意義更為重大。

巴曙松還認(rèn)為，從國際經(jīng)驗(yàn)看，在實(shí)行中央和地方分稅制的國家，房產(chǎn)稅一般是地方政府的支柱性稅種。對于土地制度是公有制的國家，開征房產(chǎn)稅是對使用權(quán)的取得、保有所征收的一種占有稅，與土地產(chǎn)權(quán)制度并不矛盾，但房產(chǎn)稅稅負(fù)通常比土地私有制國家輕。

重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)細(xì)節(jié)尚不明朗

就重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案的有關(guān)問題，中國證券報(bào)記者7日致電重慶市國土資源和房屋管理局、重慶市財(cái)政局。兩部門有關(guān)負(fù)責(zé)人均表示，房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案由中央有關(guān)部門擬定并頒布，目前重慶市還沒有接到通知，因此無法透露具體進(jìn)展和細(xì)節(jié)。

準(zhǔn)備工作尚未完成

中國證券報(bào)記者通過當(dāng)?shù)卮笮烷_發(fā)商了解到，重慶已進(jìn)入首批試點(diǎn)名單。目前，重慶市正為房產(chǎn)稅試點(diǎn)進(jìn)行前期準(zhǔn)備和市場調(diào)研，包括清查房屋總量、物業(yè)類型、區(qū)域分布以及房產(chǎn)價(jià)值評估等。目前，這些準(zhǔn)備工作還沒完成，而房產(chǎn)稅試點(diǎn)具體出臺(tái)時(shí)間和方案內(nèi)容，還須等待中央有關(guān)部門統(tǒng)籌安排。開征房產(chǎn)稅的前提條件之一是對房地產(chǎn)稅暫行條例進(jìn)行修改，而這一程序的進(jìn)展由中央把握。

對于重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案的操作細(xì)則，幾大當(dāng)?shù)胤科蟮呢?fù)責(zé)人表示，目前的試點(diǎn)方案有很多種版本，其中可行性較大的有兩種，一是偏重對高檔房征收，比如別墅、高端城市公寓等物業(yè)形態(tài)，一種是對三套房及以上房屋征收。

消息人士透露，為了達(dá)到保護(hù)自住需求的目的，重慶擬根據(jù)當(dāng)?shù)厝司幼∶娣e情況，劃定一個(gè)免征面積或免征的套數(shù)，但采用免征面積這種方式的可能性較大。

意在完善稅制

對于房產(chǎn)稅試點(diǎn)對當(dāng)?shù)厥袌龅挠绊?，幾家重慶本土房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)責(zé)人均表示，不同的房產(chǎn)稅方案對房地產(chǎn)市場的影響也將不同。目前，各家公司正積極了解具體方案，這對公司未來的經(jīng)營計(jì)劃和決策有較大影響。

消息人士表示，與一線城市相比，重慶房地產(chǎn)市場一直表現(xiàn)平穩(wěn)，房價(jià)上漲并不明顯。此次進(jìn)入房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市之列，主要是基于完善地方稅制的考慮，并不是以調(diào)控高房價(jià)為主要目的。

今年以來，重慶在房地產(chǎn)調(diào)控方面是比較積極和富有創(chuàng)新的。今年5月，重慶出臺(tái)的調(diào)控樓市十條措施提出了正醞釀對個(gè)人房產(chǎn)收益征稅。目前重慶正在實(shí)施城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展與房地產(chǎn)市場有著相當(dāng)?shù)年P(guān)聯(lián)性，這也決定了重慶房地產(chǎn)市場的特殊性，這種特殊性或許是重慶房產(chǎn)調(diào)控走在全國前列的重要原因。

12月以來，重慶樓市成交量保持活躍。上周共計(jì)成交4399套、43.42萬平方米。由于11月中下旬以來，市場新增供應(yīng)項(xiàng)目較多，且銷售情況較好，受此影響，近一段時(shí)間市場銷售量一直在高位運(yùn)行，且波動(dòng)較小。成交價(jià)格方面，上周重慶主城區(qū)商品住宅成交均價(jià)為6899.25元/平方米，環(huán)比增1.39%。與年初相比，重慶主城區(qū)商品住宅均價(jià)漲幅在15%以內(nèi)。

上海將首批試點(diǎn)房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅開征呼聲再起。中國證券報(bào)記者8日從上海市有關(guān)部門獲悉，上海在首批試點(diǎn)房產(chǎn)稅的城市之列。上海房管局已經(jīng)準(zhǔn)備好關(guān)于房產(chǎn)稅試點(diǎn)的相關(guān)工作，但具體開征時(shí)間由中央決定。

何時(shí)試點(diǎn)尚無定論

上海10月7日出臺(tái)的樓市新政細(xì)則并無房產(chǎn)稅一項(xiàng)，但表示“將積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作”。這給市場留下巨大的想象空間。目前可以肯定的是，上海已進(jìn)入“部分試點(diǎn)城市”之列。

上海市房管局相關(guān)人士表示，上?？隙ㄊ鞘着圏c(diǎn)征收房產(chǎn)稅的城市。房產(chǎn)稅擬先在部分城市對部分個(gè)人擁有的住房試點(diǎn)恢復(fù)征收，積累經(jīng)驗(yàn)后逐步擴(kuò)大到全國，但征收房產(chǎn)稅并不是為了降低房價(jià)。

業(yè)內(nèi)人士透露，由于房產(chǎn)稅涉及面廣、操作復(fù)雜、影響大，上海短期內(nèi)不會(huì)推出房產(chǎn)稅，還要看國家政策何時(shí)確定和上海房價(jià)能否真正降溫。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭在接受中國證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，上海房產(chǎn)稅很可能在明年年初到全國“兩會(huì)”期間推出。他認(rèn)為，推出具體時(shí)機(jī)要看全國房價(jià)走勢。目前看全國樓市下跌的可能性并不是特別大，但漲幅回落了，在個(gè)別城市試點(diǎn)房產(chǎn)稅是可能的。地方政府為了表明調(diào)控樓市的積極態(tài)度，在“兩會(huì)”前后試點(diǎn)房產(chǎn)稅完全有可能。

目前，上海市正逐步建立和完善上海房屋狀況信息中心，據(jù)此可搜索上海目前所有房屋狀況信息，進(jìn)一步健全對房屋權(quán)屬等的監(jiān)管。上海市房管部門的信息系統(tǒng)也已升級，可查詢上海居民擁有的房屋、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等資料。

有專家認(rèn)為，征收房產(chǎn)稅的一個(gè)重要原因是為了推進(jìn)保障性住房建設(shè)，起到調(diào)節(jié)國民收入分配的作用?！氨Ｕ戏块_工率不足，保障房建設(shè)資金可能青黃不接?！狈治鋈耸空J(rèn)為，房產(chǎn)稅的征收有利于緩解保障性住房建設(shè)的資金不足問題。

多個(gè)版本未獲官方回應(yīng)

關(guān)于上海試點(diǎn)房產(chǎn)稅的說法在業(yè)內(nèi)至少有三個(gè)版本。第一個(gè)版本是只對二套以上普通商品房和別墅征收。第二個(gè)版本是僅對新購房屋進(jìn)行征收，且以每戶家庭名下一定房產(chǎn)面積為“起征點(diǎn)”。第三個(gè)版本是無論增量、存量都要征稅，按人均面積征收。

有研究人士分析，若以家庭為單位，有可能造成離婚率的上升，傾向于以人均面積為起征點(diǎn)。房產(chǎn)稅稅率或?yàn)槔圻M(jìn)稅率，房屋價(jià)值高、人均面積大的房屋，稅率更高。有消息稱，在上海提交的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案中，稅率初定在房價(jià)的0.5%-0.8%。

一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是，5月至今，有關(guān)上海將試點(diǎn)房產(chǎn)稅的消息一直處于猜測和“傳說”階段，沒有官方的正式澄清。而上海房管部門的口徑是，上海房管部門雖不是稅收征管的主管部門，但如果政策出臺(tái)，會(huì)積極配合貫徹落實(shí)。

北京上調(diào)土地增值稅預(yù)征率至2％

北京市住建委、市財(cái)政局、市地稅局近日聯(lián)合下發(fā)通知，將大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地增值稅預(yù)征率由1％上調(diào)至2％，實(shí)施日期自2010年10月1日起。

通知稱，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房等保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅。但容積率小于1．0的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，則要按照銷售收入的3％預(yù)征土地增值稅。其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，統(tǒng)一按照銷售收入的2％預(yù)征。

一直以來，我國土地增值稅都存在預(yù)征率偏低、與房價(jià)快速上漲不匹配的現(xiàn)象。為此，今年5月25日，國家稅務(wù)總局專門出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》，劃定了土地增值稅預(yù)征的最低限：除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2％，中部和東北地區(qū)省份不得低于1．5％，西部地區(qū)省份不得低于1％，并要求各地根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上調(diào)土地增值稅預(yù)征率將進(jìn)一步收縮開發(fā)商銀根，增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)成本，并迫使房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)節(jié)銷售速度和房價(jià)，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控效果。北京中原地產(chǎn)分析認(rèn)為，土地增值稅預(yù)征率翻倍，將使開發(fā)商成本增加超過1個(gè)百分點(diǎn)。（ 朱宇）