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珠江新城現(xiàn)任商業(yè)地王D3-4修改規(guī)劃獲批

網(wǎng)易房產(chǎn)12月6日訊 “五年前的規(guī)劃，明顯是跟不上這個城市發(fā)展的速度了，這個規(guī)劃要改，但現(xiàn)在不能改，因為規(guī)劃現(xiàn)在一改，誰都能看出這是一塊肥肉了，你得先拿下這個標(biāo)的，我再幫你改”……在去年熱播的電視劇《蝸居》中，宋思明的這番講話令人印象深刻，但沒想到在現(xiàn)實生活中，地王改規(guī)劃也完全照搬《蝸居》的經(jīng)典情節(jié)。

今年9月，網(wǎng)易房產(chǎn)曾經(jīng)報道，合景泰富去年在廣州珠江新城拿下的“商業(yè)地王”申請將高度由100米調(diào)高為134.9米。近日，網(wǎng)易房產(chǎn)獨(dú)家獲悉，該地王修改規(guī)劃已經(jīng)獲得規(guī)劃局批準(zhǔn)，成為今年以來首宗“拔高”獲批的珠江新城地王，更令人吃驚的是，該地王不僅“拔高”了35%，連容積率也提高了26%，這意味著項目售出后合景泰富更可凈賺3.18億元，這部分金額就是依靠修改規(guī)劃而來。

CBD商業(yè)地王“拔高”又“擴(kuò)容”

2009年9月，在珠江新城房地產(chǎn)交易中心，擁有上市公司背景的合景泰富（01813.HK）經(jīng)過44輪角逐，以4.64億元擊敗廣州中洲投資公司、東莞富盈房產(chǎn)公司等中小房企，奪得珠江新城D3-4商業(yè)地塊，土地成交價較起始價溢價122%，折合樓面地價約13537元/平方米，成為珠江新城新任“商業(yè)地王”，合景泰富隨后向媒體表示，該地塊將建成高端服務(wù)式公寓項目，預(yù)計2011年年初開售，均價將達(dá)3.5萬元/平方米。

珠江新城D3-4地塊尚未動工，但流動板房已經(jīng)進(jìn)駐其中

但在大約一年后，即今年9月7日，廣州市規(guī)劃局網(wǎng)站上掛出珠江新城D3-4地塊的更改規(guī)劃申請，要求將項目總高度由100米調(diào)高為135.9米，公示日期為7日至16日，消息一出，引起了業(yè)界的強(qiáng)烈質(zhì)疑。

更令人意想不到的是，在10月初，珠江新城D3-4地塊的批后公示在廣州市規(guī)劃局網(wǎng)站上悄然出現(xiàn)，根據(jù)批后公示顯示，該項目主要由一棟42層的商業(yè)辦公樓組成，這意味著該地塊修改規(guī)劃的申請已經(jīng)獲得規(guī)委同意。

記者發(fā)現(xiàn)，珠江新城D3-4地塊用地面積為5162平方米，原規(guī)劃建筑高度為不高于100米，容積率不大于6.65，即總建筑面積不大于34348平方米，但修改規(guī)劃后的D3-4地塊不僅允許將建筑高度提高至135.9米，建筑面積也更改為地上36116平方米、地下7327平方米，總建筑面積達(dá)到43443平方米，較原規(guī)劃增加了9095平方米，對應(yīng)的容積率也提高至不大于8.42。

修改規(guī)劃背后的暴利法則

拿下地王再修改規(guī)劃，已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的“潛規(guī)則”，在這場“改規(guī)劃”大戲背后，牟取暴利無疑是最重要原因。

“按照該地王13537元/平方米的樓面地價，項目售價至少要達(dá)到30000元/平米”，一位珠江新城開發(fā)商內(nèi)部人士向網(wǎng)易房產(chǎn)表示，但地塊附近的商用公寓項目如富力國際公館、富力公園28售價僅為24000-26000元/平方米，且此前在相當(dāng)長的一段時間曾陷入銷售困境，即使是像朱美拉公寓、博雅首府這些珠江新城頂級公寓售價也約在3萬左右，除非市場環(huán)境特別好，否則要賣到合景所說的3.5萬元/平米只能說是癡人說夢話。

上述人士表示，按照批后公示顯示，主建筑42層高度為135.9米，即平均高度為3.24米，樓底高度已經(jīng)較一般住宅為高，如果部分層數(shù)例如設(shè)備層、防火層可以按原來高度不作調(diào)整，那么其它層數(shù)可以相應(yīng)拔高到3.5米，由于一般住宅樓底高度僅為2.8-3米之間，3.5米的樓底高度顯得非常有氣魄，對應(yīng)的售價自然也更高。

但與高度提升相比，容積率提高直接為開發(fā)商帶來額外的暴利。

“容積率從6.65提高至8.42，意味著建筑面積增加了9095平方米，按照13537元/平方米的樓面地價計算，合景泰富賬面已經(jīng)增收1.23億元”，上述人士表示，如果按照35000元/平方米計算，項目售出后合景泰富更可凈賺3.18億元，這部分金額就是依靠修改規(guī)劃而來。

為何這幅地王敢于提升高度的同時又修改容積率，一位市建委內(nèi)部人士向網(wǎng)易房產(chǎn)直言“不可理喻”。

“此前申請修改規(guī)劃的地王，包括在北京鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的廣渠路15號地王，也是在容積率不變的前提下增加高度，但此次珠江新城商業(yè)地王連容積率也提高，那開發(fā)商有沒有補(bǔ)交額外地價？如果沒有，就等同于為開發(fā)商送地，這是不可理解的”，上述建委人士表示。