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“這兩周的業(yè)務好多了，掛牌的和看房的都明顯增加！”2日，上海永慶房屋公司一門店的業(yè)務員告訴記者，語氣頗為驚喜。

中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，從11月中旬以來，絕大部分城市一手住宅成交都顯著回升，漲幅最大的超過五成；而價格未有跌勢。在一些熱點城市，11月推出的新房源銷售之好，超出預期。

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緊縮政策未見松動，調(diào)控措施未見懈怠，樓市緣何再次“回暖”？分析可見，這顯然與開發(fā)商適當促銷、CPI持續(xù)走高、人民幣升值預期驅(qū)動等多種因素相關。根據(jù)以往經(jīng)驗，成交連續(xù)上升將帶來價格持續(xù)上行。而一旦投資炒房需求成為主要驅(qū)動力，這種“回暖”離“高熱”恐怕就只有咫尺之遙了。

位于上海中環(huán)內(nèi)大寧板塊的“慧芝湖花園”，11月13日推出第三期房源，最便宜的一幢樓每平方米均價也已接近3萬元，比去年推出的二期房源高出50%。價高的，每平方米則已超過4.5萬元。一個樓盤，讓一度曾為“價值洼地”的大寧地區(qū)房價徹底升級。

上?！熬W(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示，截至12月2日，這第三期的713套房源已售397套、預訂29套。三周內(nèi)售出五六成，“銷售形勢比我們估計的要好?！睒潜P開發(fā)企業(yè)負責人告訴記者，“現(xiàn)在購房需求還是很旺盛?！?/p>

中國房產(chǎn)信息集團提供的最新數(shù)據(jù)顯示，11月上海的一手住宅供應量達到96.98萬平方米，環(huán)比回升30%。但受10月低供應的影響，成交量下滑至94.86萬平方米，環(huán)比下滑28%。而平均成交價格上漲2.7%，達到22627元每平方米。

需要指出的是，上海11月樓市走出明顯的“先抑后揚”軌跡：10月7日出臺包括限購措施在內(nèi)調(diào)控“12條”之后，成交量連續(xù)五周下滑；至11月最后兩周，周成交大幅反彈至21.2萬平方米和32萬平方米，分別比最低點高出34%和103%。

中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，11月中旬以來各地樓市總體上也呈現(xiàn)“暖意”。比如，11月15日至21日這一周，30個被檢測城市中有17個城市成交量環(huán)比上漲，10個重點城市中有7個上漲。而價格方面，全國100個城市住宅平均價格環(huán)比上漲0.82%，86個城市出現(xiàn)了上漲。

9月底新一輪調(diào)控啟動以來，“組合拳”措施未見松動，為何樓市平地里忽然吹起“暖風”？是調(diào)控效應使然，還是另有“推手”所致？

應該看到，成交量的上升，與開發(fā)商的促銷不無關系。以上述“慧芝湖花園”三期為例，售樓人員介紹：“我們推出了九八折優(yōu)惠，單套房屋優(yōu)惠在五六萬元以上，為業(yè)主新建的1500平方米高檔會所，其成本也沒有計入房價之中?！痹偃?，11月18日，萬科武漢公司發(fā)布公告，旗下在售五個樓盤共同推出優(yōu)惠聯(lián)動：每周每樓盤各推出10套“一口價”特供房源、購房者即送1萬多元家電基金等促銷活動，隨即迎來熱銷。

一些開發(fā)商降價促銷頗具主動性，并非因資金出現(xiàn)問題急需銷售回款所致。事實上，今年許多大開發(fā)商都提早完成了銷售目標。比如，萬科公布的1至10月銷售業(yè)績超過800億元，業(yè)內(nèi)認為今年有望超1000億元；保利地產(chǎn)同期的銷售已突破500億元?？梢哉f，今年一線房企的銷售規(guī)模已達到新高度。嘉華投資(中國)有限公司助理總經(jīng)理谷文勝說，中小房企受調(diào)控影響很大，但大開發(fā)商資金、銷售等受影響比較有限，“市場已經(jīng)完成了一次‘洗牌’”。

購房者方面，房貸的收緊對購房者影響顯著，不少購房者選擇“一次性付清”。上海永慶房屋公司總經(jīng)理陳史翎介紹，今年1至4月成交的二手房中，買家一次性付清比例為28%；而5月以來，則增加至32%，其中九成境外人士選擇一次性付款。

業(yè)內(nèi)人士還指出，CPI持續(xù)走高和人民幣的升值是推動近期樓市活躍的重要因素。易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說，2009年樓市火爆，通脹預期是重要推手。今年10月CPI高達4.4%，在存款負利率、股市劇烈振蕩的情況下，“限購”、“限貸”依然難以打消部分人購房的念頭。尋求保值增值的長期投資者、改善需求者比較活躍。另一方面，我國6月重啟匯改，人民幣至今已升值3%左右。海外熱錢通過購買物業(yè)、股權投資、為房企提供融資等多種形式加快進入中國樓市。陳史翎說，境外人士投資中國房地產(chǎn)，主要是為了賺取匯率的差價。

一味地限制需求并非調(diào)控本意。樓市調(diào)控對投資投機性需求、改善性需求和自主性需求是區(qū)別對待的。以此來說，成交量合理上升并不是壞事。但關鍵是：誰在驅(qū)動？如果是自住者居多，則是一種健康的“回暖”，房價也會平穩(wěn)可控；如果是投資炒房者在推高，則樓市短期內(nèi)就可能迅速從“回暖”轉(zhuǎn)為“高熱”，價格也將再度飆升。

目前形勢顯然不容樂觀。9月底啟動新一輪調(diào)控以來，市場并沒有調(diào)整到位。各方博弈的力量仍然很強大，房價上漲壓力依然沒有消除，樓市調(diào)控還面臨很大挑戰(zhàn)。

住房城鄉(xiāng)建設部副部長仇保興11月26日公開坦承房地產(chǎn)調(diào)控面臨六大難點：城鎮(zhèn)化帶來住房剛性需求，民間資本投資領域過窄，全球化熱錢涌入與人民幣升值影響，房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失，地方政府對土地財政依賴，各地經(jīng)濟發(fā)展存在差距。因此，“現(xiàn)在中國房地產(chǎn)價格波動前所未有，房地產(chǎn)調(diào)控壓力前所未有”。

“從目前市場表現(xiàn)看，買家還在積極入市，開發(fā)商將在年終最后一個月加大推盤。預期12月的供、需量會止跌回升，房價也有可能在短期回調(diào)之后，再度上漲。”中國房產(chǎn)信息集團分析師薛建雄的觀點，也是不少業(yè)內(nèi)人士的共識。

業(yè)內(nèi)人士認為，樓市調(diào)控政策要繼續(xù)組合使用，政策“工具包”主要包括土地、財稅、金融政策，保障性住房供應，管制措施等，還要增強宏觀調(diào)控的靈活性和針對性。而當務之急，是把啟動實施的調(diào)控政策堅持深入推進下去，堅決抑制炒房炒地現(xiàn)象的抬頭，并加快推進保障性住房建設，為樓市調(diào)控打開更多空間；同時，做好更多的政策儲備。