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還有一個月時間，樓市將度過處于密集調(diào)控中的2010年，但是喧囂并未偃旗息鼓。

出人意料的，萬科、恒大等大型標(biāo)桿房企在年底掀起一波降價促銷大潮。這讓原來似乎已經(jīng)漸漸陷入平靜的樓市，再度熱鬧起來。

令業(yè)內(nèi)不解的是，截至今年10月份萬科、恒大便提前完成了今年的全年銷售目標(biāo)，似乎并無通過降價促銷美化上市公司業(yè)績的需求。

早報記者發(fā)現(xiàn)，沒有完成全年銷售目標(biāo)的大多數(shù)開發(fā)商卻開始“掛靴休戰(zhàn)”，他們考慮到政策等不確定因素，選擇暫緩銷售計劃，準(zhǔn)備“看明年情況再定”。

業(yè)內(nèi)人士分析，由于對明年房地產(chǎn)市場并不樂觀的預(yù)期，大型標(biāo)桿房企現(xiàn)在就進入了備戰(zhàn)期，在年底降價促銷，回籠更多資金，以便在明年的市場上在拿地、開發(fā)、戰(zhàn)略決策制定等方面占據(jù)主動權(quán)。

意外促銷

今年11月初，行業(yè)龍頭萬科降價促銷的聲音驟起。

據(jù)了解，萬科武漢公司旗下在售的五個樓盤萬科紅郡、萬科金域華府、萬科魅力之城、萬科高爾夫、萬科城，共同推出優(yōu)惠活動，每個樓盤各推出10套“一口價”特供房源，購房即送11888元家電基金等。

緊接著，深圳萬科、上海萬科也傳出降價促銷的消息。據(jù)稱，位于深圳的萬科第五園的尾盤直降20萬元，萬科金色沁園和萬科金色半山項目也推出了優(yōu)惠10萬元和8萬元的舉措。萬科在上海的項目也有不同程度的優(yōu)惠。

值得注意的是，降價促銷的并非只有萬科一家。早在今年5月份第一輪調(diào)控措施出臺后首家掀起降價大潮的恒大地產(chǎn)，如今再次舉起降價促銷的大旗。

據(jù)了解，11月21日，位于沈陽的恒大華府項目開盤推出了“8.5折加額外9.7折”優(yōu)惠活動。11月5日，恒大還推出了“全國聯(lián)銷10億元大優(yōu)惠活動”，共涉及恒大在22個城市的60個樓盤。

“這多少有些讓人感到意外?！庇油康禺a(chǎn)研究中心副主任陸騎麟對早報記者表示，雖然臨近年終的時候，是會出現(xiàn)部分開發(fā)商為跑量沖刺而降價促銷的現(xiàn)象，但值得注意的背景是，“萬科、恒大早已經(jīng)提前完成全年的銷售目標(biāo)，根本不存在跑量沖刺的壓力。”

的確，萬科、恒大早早便交出了全年的成績單。截至10月份，萬科銷售金額達到869.3億元，超過了年初制定的800億元的目標(biāo)。業(yè)內(nèi)預(yù)計，萬科全年銷售成績可能會突破1000億元。恒大銷售金額也在10月份達到了500億元，超過400億元的全年目標(biāo)。

暗藏玄機

那么，本來業(yè)績甚好的萬科、恒大在年底降價促銷又是什么原因呢？

華燕置業(yè)資深分析師張宏偉對早報記者表示，萬科的降價只是在部分城市進行，并不是在全國鋪開。這可能是由于個別城市分公司到現(xiàn)在還沒有完成區(qū)域銷售目標(biāo)，因此選擇區(qū)域性降價促銷沖量。

對于萬科武漢公司的大幅優(yōu)惠活動，萬科總部給出的回應(yīng)是，將堅持用合理價格出售房屋，以保持較快的銷售速度。至于什么是“較快的銷售速度”，萬科認(rèn)為，一般以項目推盤當(dāng)月銷售率達到60%為比較理想的水平。“在這一總體原則下，各地分公司會因地制宜，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龅木唧w環(huán)境靈活制定銷售策略。”

恒大地產(chǎn)品牌中心負責(zé)人對于促銷的解釋是，恒大地產(chǎn)今年銷售收入400億元的目標(biāo)早在今年10月份就已提前完成。沈陽恒大的降價行為與集團資金情況和銷售壓力無關(guān)。

但在張宏偉看來，“恒大是快速開發(fā)、快速銷售型的開發(fā)商，目前手中握有大規(guī)模的土地儲備。雖然恒大完成了今年的銷售目標(biāo)，但明年仍然需要有足夠的資金來順利啟動、開發(fā)這些土地?！?/p>

根據(jù)恒大中期業(yè)績報告，今年上半年，恒大新增土地儲備2221萬平方米，總土地儲備達到7238萬平方米，被業(yè)內(nèi)稱為“土儲王”。

張宏偉還表示，萬科、恒大等在年底降價促銷，主要還是從公司戰(zhàn)略發(fā)展的角度來考慮，而不是以短期內(nèi)盈利多少為考量。大型房企此時積極通過降價儲備資金是為明年項目開發(fā)、拿地擴張做準(zhǔn)備，是基于公司長期戰(zhàn)略發(fā)展做的決定。

值得注意的是，萬科近期在土地市場的表現(xiàn)同樣活躍，今年11月15日北京萬科聯(lián)手五礦以52.27億元高價拿下北京市海淀區(qū)兩幅居住用地，11月19日萬科轉(zhuǎn)戰(zhàn)南京，以8.6億元拿下了棲霞區(qū)仙林湖的商住地塊。

中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2010年10月底，萬科今年以來在全國各地共計拿地78幅，拿地總金額為454億元，權(quán)益規(guī)劃建筑面積共計1742萬平方米。

未雨綢繆

在業(yè)內(nèi)人士看來，開發(fā)商臨近年底降價促銷，是為儲備資金，備戰(zhàn)明年，這其實從另一方面反映出，大型房企對于明年市場的不確定性的種種擔(dān)憂。

張宏偉表示，到了年底的傳統(tǒng)淡季，大型房企會為明年戰(zhàn)略的調(diào)整做一些基礎(chǔ)準(zhǔn)備工作，做一些優(yōu)惠活動積累客源，也是正常的市場行為?？梢哉f，萬科、恒大等大型房企在一些城市打折促銷，并不是資金鏈出現(xiàn)問題的緣故。

“但肯定也是受到了政策調(diào)控的影響，目前對于明年的市場預(yù)期還是有所擔(dān)心，尤其是對中國貨幣政策的走向比較擔(dān)心。”張宏偉強調(diào)，貨幣政策是從緊還是繼續(xù)適度寬松，在管理層沒有明確定調(diào)之前，開發(fā)商還是明智一點，先打折促銷回籠資金，做好“過冬”的準(zhǔn)備。

對于2011年的市場，各方也都給出了并不樂觀的判斷。證大集團董事長戴志康近日對媒體表示，談房價很“危險”，會有說不準(zhǔn)的“危險”。對于房價未來走勢，預(yù)計明年下半年會“麻煩一點”。

上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍對早報記者表示，雖然目前大幅降價沒有出現(xiàn)，但僵持之下賣家的優(yōu)勢地位正遭遇挑戰(zhàn)，預(yù)計在接下來的12月份至來年小陽春之前，這種松動會不斷加深，并成為成交量回升的重要鋪墊。

“目前并不太受開發(fā)節(jié)奏制約的二手房市場(今年11月份)交易以及門店來客量依舊低落，觀望氣氛濃厚，預(yù)示著12月和明年1月樓市交易會保持平淡，價格也不會有太多實質(zhì)性波動?！彼螘褐赋觥?/p>

中金公司最近的研究報告認(rèn)為，近期房地產(chǎn)調(diào)控的力度正在逐步加大，結(jié)合行業(yè)數(shù)據(jù)以及房地產(chǎn)公司債發(fā)行人三季報數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)公司債短期內(nèi)信用風(fēng)險依然很小，但考慮到本輪房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)的時間會很長，2011年下半年將是房地產(chǎn)公司流動性最差的時候，那時出現(xiàn)債務(wù)違約的可能性正在增大。（東方早報）