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每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

在“史上最嚴(yán)厲”樓市調(diào)控政策下，房企的銷售卻有加速之勢。

今年10月，中房信研究中心的數(shù)據(jù)顯示，只有3家房地產(chǎn)公司提前完成了全年銷售目標(biāo)。但中原地產(chǎn)昨日向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》提供的截至11月的各房企銷售數(shù)據(jù)卻顯示，國內(nèi)一線的13家標(biāo)桿房企中已有近七成提前完成了今年的銷售目標(biāo)。按照這一趨勢，到今年年底可能會有八成以上的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)全年的銷售目標(biāo)。

如果將日歷往回翻5個月，這樣的銷售勢頭絕對讓人難以想象。年中，在樓市宏觀調(diào)控下，只有恒大一家完成了全年目標(biāo)的50%，絕大多數(shù)房企銷售沒有達(dá)到全年的30%。

是什么讓開發(fā)商完成了驚天大逆轉(zhuǎn)？

調(diào)控沖擊變??？

130億元。這是中原地產(chǎn)研究院對萬科11月份銷售業(yè)績的最新預(yù)計(jì)。如果上述預(yù)計(jì)得到證實(shí)，那萬科已連續(xù)4個月銷售額突破百億元。而在今年5月，萬科曾因?yàn)?月中旬出臺的樓市新政，成交量較4月銳減一半左右。

萬科不是個案。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，無論是哪一家房企，11月份的銷售數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)都會超過今年以來的平均水平。

中原地產(chǎn)研究院高級研究經(jīng)理劉淵說，與五、六月份相比，二次調(diào)控后樓市的成交量無疑要高很多，這使得很多開發(fā)商有機(jī)會在10月、11月趕上原定的銷售目標(biāo)。

劉淵回顧今年的銷售情況說，今年上半年大多數(shù)時間，開發(fā)商都沒有辦法獲得理想的銷售時機(jī)。

總體來看，一、二月份的銷售疲軟和季節(jié)有關(guān)，也與開發(fā)商供應(yīng)不足有關(guān)。4月17日新政后，樓市迎來了長達(dá)2個月的低迷。但在市場消化完所有調(diào)控政策后，新一輪成交井噴在7~9月出現(xiàn)。而隨后的二次調(diào)控并沒有令市場出現(xiàn)今年五、六月份時的冰點(diǎn)。中房信的報告甚至稱，雅居樂、龍湖、碧桂園、世茂因?yàn)樵?0月加大推案力度，環(huán)比還出現(xiàn)大幅上漲。

劉淵說，11月份仍然未能實(shí)現(xiàn)既定銷售目標(biāo)的開發(fā)商，仍有機(jī)會在年底完成全年目標(biāo)。11月底，上海、南京等多個城市出現(xiàn)了因通脹恐慌而排隊(duì)搶房的熱情，這非常有助于全年目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

剛需釋放是關(guān)鍵

劉淵說，通貨膨脹并非開發(fā)商在下半年獲取極高銷售業(yè)績的真實(shí)原因，被壓抑的剛性需求的釋放才是關(guān)鍵所在。

8~10月，萬科連續(xù)創(chuàng)造銷售額破百億的中國地產(chǎn)銷售紀(jì)錄，根據(jù)中原地產(chǎn)的最新估算，萬科前11月份的銷售額可能達(dá)到999億元，已鐵定成為中國第一家年銷售額超千億的大型開發(fā)商。

與此同時，上半年僅完成全年任務(wù)25%的金地，也正是靠著這3個月的銷售井噴，一舉摘掉了落后生的帽子。

劉淵說，對大部分房企來說，熱銷的原因大同小異。首先，產(chǎn)品大部分是面向剛性需求的中小戶型；第二，主要布局城市大多是正在崛起的二線城市，比如無錫、沈陽等；第三，開發(fā)商多采用靈活定價的策略。

上述觀點(diǎn)也部分為萬科的董事會秘書譚華杰所認(rèn)同。他在總結(jié)萬科今年八、九月連續(xù)創(chuàng)造百億元銷售紀(jì)錄時，把熱銷歸功于90平方米以下的中小戶型。

除萬科以外，其他提前完成銷售任務(wù)的開發(fā)商也多擁有大量的小戶型產(chǎn)品。

相比之下，主要銷售中高端產(chǎn)品的開發(fā)商在這一輪市場調(diào)整下銷售情況不佳。根據(jù)中原地產(chǎn)的預(yù)測，截至11月份，綠城的銷售額僅完成全年目標(biāo)的不到70%，招商也僅完成全年任務(wù)的71%。

除了產(chǎn)品，熱銷與開發(fā)商此前的布局有關(guān)。恒大、中海、龍湖等多家房地產(chǎn)公司此前向媒體透露，今年銷售增長很大程度依賴于新拓展的城市和項(xiàng)目。比如，龍湖10月份僅靠常州和青島2個項(xiàng)目就獲取了20多億元的銷售額。