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緣起新地王效應(yīng) 業(yè)內(nèi)提醒稱漲價(jià)不理性 當(dāng)心有價(jià)無市

荔灣區(qū)廣鐵南站地塊近日以86億元的總價(jià)榮膺廣州新地王，折合樓面地價(jià)高達(dá)17276元/平方米，未到一周便引發(fā)周邊物業(yè)的業(yè)主狂提價(jià)放盤，此前市場(chǎng)價(jià)格為15000~16000元/平方米的房改房，一下子提價(jià)至19000~20000元/平方米，價(jià)格本來沒有過萬元的樓梯樓，業(yè)主竟然出價(jià)12000~13000元/平方米，有的甚至號(hào)稱沒15000~16000元/平方米不放手。

房地產(chǎn)人士認(rèn)為，雖然地王效應(yīng)強(qiáng)烈，為該板塊帶來利好，但是如果不理智漲價(jià)，將導(dǎo)致市場(chǎng)承接力再度下降。

樓梯樓價(jià)格變化最為明顯

“地王效應(yīng)令業(yè)主心態(tài)更強(qiáng)了”，黃沙板塊的一名中介人士告訴記者，“原來放著盤的業(yè)主收到風(fēng)后，立馬跟我們說要想想先。”利好消息使業(yè)主信心大增，“他們認(rèn)為拆遷補(bǔ)償絕對(duì)坐定1.7萬元/平方米，只會(huì)高，不會(huì)低”，這名中介人士透露。

近江樓變化最明顯

合富置業(yè)中山八路分行主管林成超認(rèn)為，市場(chǎng)預(yù)期“中鐵地王”的新項(xiàng)目建成之后，發(fā)售價(jià)格肯定要超過30000元/平方米，因此對(duì)周邊的樓價(jià)起了明顯的拉動(dòng)作用。受地王效應(yīng)影響最大的是最鄰近的多個(gè)樓盤，包括荔湖明苑、逸翠灣、黃金廣場(chǎng)和大部分不知名的房改房。

林成超認(rèn)為，黃沙大道周邊區(qū)域位置相對(duì)較偏，片區(qū)內(nèi)以舊房為主，因此利好消息首當(dāng)其沖對(duì)這些舊樓梯樓的影響最大。

“特別是近江邊的舊樓梯樓價(jià)格變化最明顯”，滿堂紅恒寶廣場(chǎng)分行店長(zhǎng)何建萍發(fā)現(xiàn)，本來成交價(jià)最多為8000~9000元/平方米的樓梯樓，目前業(yè)主放盤價(jià)至少為12000~13000元/平方米，甚至有的業(yè)主竟然叫價(jià)15000~16000元/平方米！

除了利好消息的促進(jìn)，是什么在支撐黃沙板塊的樓價(jià)？滿堂紅恒寶廣場(chǎng)分行店長(zhǎng)何建萍認(rèn)為，還有租價(jià)水平較高的租賃市場(chǎng)。據(jù)了解，由于靠近黃沙水產(chǎn)市場(chǎng)，不少商戶為方便而選擇周邊的單位，使租價(jià)居高不下。以最典型的逸翠灣為例，88平方米的單位租金竟然可達(dá)7000元/月左右，而139平方米~146平方米的單位，租金可以接近1萬元/月。

高租金促使投資者入市。何建萍透露，在逸翠灣的業(yè)主，十個(gè)中至少有九個(gè)買來放租，而不少業(yè)主手上同時(shí)持有多套逸翠灣的物業(yè)。這些業(yè)主認(rèn)為恒寶多年來無論是售價(jià)還是租價(jià)都表現(xiàn)優(yōu)越，因此也同樣關(guān)注同一發(fā)展商開發(fā)的逸翠灣。

業(yè)主信心滿滿，大幅提高放盤價(jià)，中介人士卻憂心忡忡。“高價(jià)當(dāng)然可以開，但是會(huì)造成有價(jià)無市的后果”，有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)表示，業(yè)主們只有等到真正想賣樓時(shí)，才會(huì)開始反思，而現(xiàn)在無論中介如何灌輸思想，他們都不接受。據(jù)了解，該板塊之前每個(gè)月的成交并不算多，但也至少有8~10套，個(gè)別月份超過10套，而目前降至3~5套之間。

“價(jià)格太夸張，市場(chǎng)沒有承受能力”，有市場(chǎng)人士表示，這促進(jìn)了一部分的潛在買家轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)；而另一部分買家可能轉(zhuǎn)而購買白云區(qū)或芳村的物業(yè)。

滿堂紅研究部高級(jí)經(jīng)理周峰認(rèn)為，黃沙板塊短期內(nèi)不會(huì)有太大變化，一是因?yàn)樵摪鍓K整體成交并不算活躍，目前交易的多為房改房，而且總量不多；其次，“地王”從產(chǎn)生到真正建成項(xiàng)目銷售，起碼需要2年時(shí)間。

市場(chǎng)分析：商業(yè)地產(chǎn)可能受投資者青睞

林成超告訴記者，廣鐵南站地塊的新項(xiàng)目建成之后，定位肯定是大型高檔樓盤，對(duì)周邊的消費(fèi)力將有大幅的提升作用，因此很可能帶旺周邊提供社區(qū)消費(fèi)的街鋪。據(jù)了解，目前周邊的街鋪成交價(jià)普遍在8萬~10萬元/平方米，供應(yīng)量也不大，無處不在的投資者已經(jīng)開始關(guān)注該板塊的商業(yè)地產(chǎn)。

樓盤個(gè)案

“有名有姓”的樓盤價(jià)格更獲提升。例如本來已受惠于荔枝灣涌整治的逸翠灣再獲利好，價(jià)格已經(jīng)高達(dá)24000~25000元/平方米。雖然目前該樓盤基本未出房產(chǎn)證，但有買家愿意冒險(xiǎn)一搏，通過資金托管等渠道簽訂合同，有買家表示：“如果出證了，價(jià)格肯定還會(huì)再高?！敝性禺a(chǎn)恒寶分行營業(yè)經(jīng)理莫杜華認(rèn)為，以逸翠灣為“龍頭”的黃沙板塊有望復(fù)制逢源板塊的走勢(shì)。

逢源路以富力盛悅居為“龍頭”，在該樓盤未出房產(chǎn)證之前，附近的樓盤價(jià)格相對(duì)處于低位，如寶盛園放盤價(jià)14000~15000元/平方米左右，但富力盛悅居出房產(chǎn)證之后，不但該樓盤的賣價(jià)在20000元/平方米以上，寶盛園的放盤價(jià)也大幅提升接近20000元/平方米。（林琳、陳芳）