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近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)仇保興表示，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)前所未有，調(diào)控壓力前所未有，調(diào)控面臨六大難點(diǎn)。無(wú)獨(dú)有偶，前些時(shí)間，溫家寶總理在澳門曾表示：“這件事（調(diào)控房?jī)r(jià)）確實(shí)很難，左一個(gè)(國(guó))十條，右一個(gè)(國(guó))五條，就是壓不下來(lái)。”

這是國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)和房地產(chǎn)主管部門領(lǐng)導(dǎo)，首次明確表態(tài)調(diào)控房?jī)r(jià)困難重重，在很大程度上反映了高層對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)重要觀點(diǎn)。中央不回避部分城市房?jī)r(jià)偏高，而且調(diào)控壓力大，這是一種實(shí)事求是的表現(xiàn)。具體到原因，仇保興歸結(jié)為六點(diǎn)，筆者基本贊成這一觀點(diǎn)，并在此對(duì)六個(gè)因素略作展開(kāi)分析。

第一，城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來(lái)的剛性需求。當(dāng)前我國(guó)處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，去年城鎮(zhèn)化率約46.7%，以每年0.8-1%的增速，還能持續(xù)快速發(fā)展15-20年左右，每年約有1500萬(wàn)的農(nóng)民進(jìn)城，其中包括幾百萬(wàn)大學(xué)畢業(yè)生。他們進(jìn)城后，都需要住房，或租或買，皆增加了市場(chǎng)需求。在發(fā)達(dá)國(guó)家城鎮(zhèn)化高速發(fā)展時(shí)期，也多伴隨著房?jī)r(jià)的快速上漲。

第二，民間資本投資領(lǐng)域過(guò)窄。我國(guó)居民儲(chǔ)蓄率非常高，而且近幾年伴隨著部分行業(yè)利潤(rùn)率降低，民營(yíng)資本出逃實(shí)體經(jīng)濟(jì)，比如光溫州就有6000億資金游弋。發(fā)達(dá)國(guó)家金融產(chǎn)品豐富，資本市場(chǎng)監(jiān)管制度健全，而我國(guó)投資渠道較少，市場(chǎng)秩序混亂。比如近期又曝出個(gè)別基金經(jīng)理操作“老鼠倉(cāng)”的行為，而股市中的內(nèi)幕交易更是屢教不改、屢禁不止。在我國(guó)，散戶投資股票的賺錢機(jī)率，遠(yuǎn)低于機(jī)構(gòu)和那些掌握內(nèi)幕消息并違規(guī)操作者。老百姓并不傻，近幾年的經(jīng)驗(yàn)告訴他們投資房產(chǎn)更劃算。這也是民間資金持續(xù)大量涌入樓市的重要原因。

第三，全球化的熱錢涌動(dòng)與人民幣升值預(yù)期相結(jié)合。去年以來(lái)，全球流動(dòng)性泛濫，在歐美經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏、新興經(jīng)濟(jì)體國(guó)家經(jīng)濟(jì)走強(qiáng)的情況下，全球資金正在搬家，而中國(guó)是最受青睞的國(guó)家之一。今年6月重啟匯改以來(lái)，人民幣對(duì)美元快速升值，至今已升值近4%，而且國(guó)際投行預(yù)期還將繼續(xù)升值。這就導(dǎo)致套匯資金大量涌入，中國(guó)人民銀行日前公布的數(shù)據(jù)顯示，10月份新增外匯占款高達(dá)5190億人民幣，刷新30個(gè)月的最高記錄，扣除同期的貿(mào)易順差和外商直接投資后得出的余額估算，當(dāng)月流入的熱錢，比9月份增加了1.4倍，顯示熱錢加快流入。美國(guó)聯(lián)儲(chǔ)局推行第二輪量化政策進(jìn)一步加強(qiáng)了這一趨勢(shì)。熱錢進(jìn)來(lái)后，多數(shù)進(jìn)入股市和樓市。近期上海已出現(xiàn)外資收購(gòu)房地產(chǎn)的案例。

第四，房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失。這里指代房產(chǎn)稅或物業(yè)稅。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)中，開(kāi)發(fā)和流通環(huán)節(jié)的稅負(fù)重，而持有環(huán)節(jié)則很輕，尤其是住宅持有稅基本上空白。這就使投資投機(jī)者持有多套住宅的成本極低，甚至任其空置多年。這在國(guó)外是不可想象的，比如美國(guó)物業(yè)稅稅率為多1-2%（由地方政府確定）。我國(guó)正在研究恢復(fù)開(kāi)征房產(chǎn)稅，將來(lái)還有可能推出更加完善的物業(yè)稅。

第五，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴度太高。這會(huì)影響地方政府落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控的積極性，地方政府不希望房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫和低迷，所以2008年10月22日中央救市之前半年，幾十個(gè)城市已搶先出臺(tái)各自的救市措施。地價(jià)是房?jī)r(jià)的重要組成部分，地價(jià)不落，奢望房?jī)r(jià)下跌并不現(xiàn)實(shí)。

第六，各地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)和樓市發(fā)展不均衡。一二三四五線城市之間，東中西部之間，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平、房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度相差很大。單以房?jī)r(jià)收入比來(lái)衡量，一線城市已高達(dá)14倍以上，泡沫明顯，而重慶、沈陽(yáng)只有6倍左右，房?jī)r(jià)仍處合理范疇。而中央的很多調(diào)控政策是“一刀切”的，比如三套限貸，必然導(dǎo)致誤傷自住需求，而各地調(diào)控效果亦難同步。

最后，還要加上一點(diǎn)，仇保興沒(méi)提到。當(dāng)前國(guó)內(nèi)通脹持續(xù)加劇，而銀行存款的負(fù)利率情況也在加重（除非連續(xù)加息）。在這種情況下，很難抑制民眾投資的熱情，尤其是投資房產(chǎn)。雖然因難重重，但各級(jí)政府必須迎難而上，完善政策，提高調(diào)控房?jī)r(jià)的水平。