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用益信托統(tǒng)計數據顯示，2010年1-10月份集合信托產品共計發(fā)行1575個，發(fā)行規(guī)模為2880.29億元。其中投向于房地產領域的集合信托產品共計459個，發(fā)行規(guī)模已逾1500億，占比集合信托產品發(fā)行規(guī)?？偭?2.09%。由此可見，投向于房地產領域的集合信托產品，無論在發(fā)行數量上還是發(fā)行規(guī)模上都遠遠高于其他領域。

另外，投向于房地產領域集合信托產品的平均年收益率也高于整體平均水平，不斷創(chuàng)新高。而很多信托資金是通過購買股權或是債權的形式進入房地產市場。用益信托相關數據還顯示，“今年以來信托資金進入房地產領域的方式中，規(guī)模占比最大的為股權投資類，占總規(guī)模的39.83%，而權益投資類占比也高達20.97%”。

據公開資料，6-10月份期間，就有37家上市房企以股權質押、轉讓的形式，或是由信托公司收購債權、發(fā)行信托產品等方式進行融資。新華信托更是“創(chuàng)新性”的發(fā)行一種帶有“購房折扣權”的信托產品，據說這種帶有購房折扣權的信托產品，目前僅此一家。

而最近一周的信托計劃中，浙江廣廈將于華奧國際信托發(fā)行一只17.46億元的集合信托產品，南國置業(yè)與新城B股則在11月24日信托發(fā)行通過。

不過，業(yè)內人士也指出，鑒于目前房地產信托產品大多投向于具體的項目。而若在政策調控下引致開發(fā)商資金鏈斷裂，輕則導致房地產信托計劃虧損，重則將風險波及到整個行業(yè)。因此，監(jiān)管部門下發(fā)《信托公司房地產信托業(yè)務風險提示通知》。

另外，有報道指出平安、中融、中信、中誠和新華五家信托公司已經集體暫停房地產信托。截至11月18日，用益信托數據顯示，54家信托公司中，中融信托無論是發(fā)行集合信托產品的數量還是發(fā)行規(guī)模都位居首位，其發(fā)行數量是168個，發(fā)行規(guī)模高達308.82億元，而中信的發(fā)行數量是100個，規(guī)模達313.16億元、中誠發(fā)行數量39個，規(guī)模是187.27億元、平安和新化兩家的發(fā)行數量分別是86個和57個，發(fā)行規(guī)模分別是180.09億元和129.68億元。

中郵證券地產分析師在11月29日接受《證券日報》采訪時指出，集合信托產品投向于房地產領域的資金占房地產開發(fā)資金來源總值的比例并不高，僅高于外資利用水平，從統(tǒng)計局數據來看，約為外資利用總額的2倍。不過，鑒于9·29新政以來，外資和信托資金進入房地產的總量一直大幅增長，成為緩解開發(fā)商資金壓力的渠道之一。如今，房地產信托業(yè)務若真是被“叫停”，對開發(fā)商的影響亦不能小覷。

房企融資渠道遭“圍追堵截”

房地產開發(fā)資金來源中，一大部分來自于國內貸款，另外兩大塊則是自籌資金、定金及預付款。而9·29樓市新政后，部分地區(qū)如北京、廣州對預售資金進行嚴加監(jiān)管。而且房企對預收款的使用也受到一定的限制，但政策實施效率如何，目前還尚未可知。

2009年至今，19家ST公司發(fā)布重組預案，擬注入房地產資產。以ST東源為代表的6家公司本已通過監(jiān)管部門有條件通過，卻因為時機不對而遲遲未獲正式核準文件。11月25日，證監(jiān)會副主席莊心一在接受媒體采訪時表示房企重組需國土部出具意見方可，更使得調控政策成為懸在ST企業(yè)頭上的達摩克利斯之劍。

而近幾個月來，絕大多家上市房企定向增發(fā)方案未獲通過，或是取消，或是延遲、修改定向增發(fā)方案以待時機好轉。更有報道稱，近日監(jiān)管層強調嚴格把關房地產企業(yè)再融資申請，預計房企再融資申請可能暫停。

根據Wind數據顯示，2009年以來擬定向增發(fā)房企約有57家，4家獲批、21家停止實施或未通過，另有32家定向增發(fā)方案處于膠著狀態(tài)。有報道稱，因再融資受阻將導致房地產企業(yè)融資缺口累計超過1000億元。

股票市場融資遭遇“滑鐵盧”之余，銀行信貸持續(xù)收緊進一步影響市場對房企資金鏈的信心。10月19日央行宣布加息后不久，就于11月10日-11月19日，9天內連續(xù)兩次上調存款準備金利率——雖非針對房地產市場，但已再一次發(fā)起對房地產開發(fā)商資金鏈的沖擊。有業(yè)內人士指出，央行從緊的貨幣政策將從供給和需求兩方面對房地產市場進行影響。

不過，長江證券首席地產分析師蘇雪晶在接受記者采訪時表示，目前開發(fā)商現金流還處于比較好的狀態(tài)，“到年底也沒有問題”。而明年央行政策將適度從緊，但不太可能收縮到嚴重的程度，蘇雪晶認為“明年貨幣投放量的看法，不是特別悲觀”。

在蘇雪晶看來，通脹預期是存在于樓市中的最大問題。只要通脹預期還在，就會有人購買住房以期獲得保值增值的機會。而這一預期不改變的話，一旦調控政策有所放松，房價仍舊因為此類需求的存在而致反彈。因此，政策對房市的影響只是短期，效果也有限。而另一方面，開發(fā)商還在土地市場積極拿地，所以也可看出房企此時還未受到“致命”打擊。

對于明年房市的預期，蘇雪晶認為政策產生效果的可能性較大。一方面明年住房供給較為豐富，而房企面對政策資金雙重壓力，將會加快推盤，但不會如想象中那般“激進”。