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上周五，位于東三環(huán)的某豪宅項(xiàng)目二期，取得預(yù)售許可證第二天銷售率就達(dá)37%，創(chuàng)下年內(nèi)豪宅的銷售紀(jì)錄。

更為奇怪的是，眼睜睜看著開了盤的新房卻不能正兒八經(jīng)在售樓處買，而必須給中介公司交上60萬(wàn)元的好處費(fèi)才能到手。在這種種怪相的背后，究竟隱藏著開發(fā)商多少不可告人的秘密？

怪象

預(yù)訂近四成 開盤卻無(wú)房可買

上周五，位于東三環(huán)的某豪宅二期133套房取得了預(yù)售許可證。房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，這133套房子已經(jīng)被預(yù)訂出49套，可以說開盤當(dāng)天銷售率就達(dá)到了37%。

而這樣的豪宅即使是最小的戶型，總價(jià)也達(dá)到上千萬(wàn)，如此看來(lái)銷售形勢(shì)相當(dāng)喜人。不僅如此，二期開盤的四棟樓中，有兩棟的預(yù)售單價(jià)在4.5萬(wàn)以下，比其一直對(duì)外宣稱的5.5萬(wàn)低了一萬(wàn)多，這可是不多見的“好事”。

既然還有80余套房子沒有賣出，記者就以購(gòu)房者身份打電話到售樓處咨詢，但接連兩天，售樓處電話均處于無(wú)人接聽的狀態(tài)。按照其規(guī)定，看房客戶必須提前一天預(yù)約，直接到售樓處會(huì)被保安攔下，而電話打不通就沒辦法預(yù)約。

與此同時(shí)，業(yè)主論壇里也有不少人在抱怨售樓處電話打不通。該豪宅似乎是有意與購(gòu)房者斷絕聯(lián)系。

調(diào)查

“新二手房”上市 好處費(fèi)60萬(wàn)

售樓處買不到房，而開盤當(dāng)晚卻有業(yè)主要兜售剛到手的新房。

上周五晚上，記者接到某中介公司的推銷電話，說剛剛來(lái)了一套該新盤的二手房，226平方米的最小戶型，單價(jià)只有4.2萬(wàn)，不過房主還要另外收取好處費(fèi)60萬(wàn)。

抱著了解內(nèi)幕的心態(tài)，記者以購(gòu)房者的身份于周六一早就趕到了中介公司。然而，等了一個(gè)半小時(shí)，房主以堵車為由一直沒有現(xiàn)身，最后手機(jī)直接關(guān)機(jī)。原來(lái)另外一個(gè)客戶早就在銀行等候房主，先記者一步“截和”。

當(dāng)天晚上，記者詢問該房子是否成功交易時(shí)，中介業(yè)務(wù)員表示，這套房由于沒辦法改底單，所以即使有客戶意向十分強(qiáng)烈，也不能立刻購(gòu)買。由于改底單的成本不小，房主決定不收好處費(fèi)了，而是直接將單價(jià)漲到5.5萬(wàn)。記者粗略計(jì)算，這套房子從到手到轉(zhuǎn)手每平方米上漲了1.3萬(wàn)，一旦改單成功，房主將獲利294萬(wàn)元。

隨后，記者又在該樓盤的業(yè)主論壇里看到，竟然有人公然在倒賣該樓盤的“樓花”。

“你去開發(fā)商那里肯定買不到房子，具體原因我不方便透露”，一個(gè)號(hào)稱手中有三個(gè)號(hào)的中介公司業(yè)務(wù)員表示，要買房，必須先交60萬(wàn)從他那里獲得購(gòu)買憑證，想要什么戶型隨便挑，直接跟開發(fā)商簽合同，新房每平方米的價(jià)格也就是4.5萬(wàn)左右。

幕后

以房抵債還是“低價(jià)團(tuán)購(gòu)”？

明明開盤了卻從售樓處買不到房，而且這么快就有二手房流向市場(chǎng)，到底是怎么一回事？

“開發(fā)商之前蓋房子的時(shí)候借了人家的錢，現(xiàn)在用房子來(lái)抵?！鄙现芰衔?，記者在中介公司門店等業(yè)主時(shí)聽到業(yè)務(wù)員們議論這嘎嘎新的二手房的來(lái)歷。

這馬上令記者想到，早在7月底該樓盤的一期開賣時(shí)，也曾出現(xiàn)過開盤不久房源就從二手房市場(chǎng)流出的情況。當(dāng)時(shí)就有中介公司反映，該項(xiàng)目在沒有取得預(yù)售證前，房源大部分就已經(jīng)被“內(nèi)定”了。莫非該樓盤的房子都已經(jīng)低價(jià)賣給內(nèi)部人士？

據(jù)本報(bào)2010年8月19日?qǐng)?bào)道，某房主以單價(jià)3.9萬(wàn)買進(jìn)一套房后又以4.2萬(wàn)售出，連首付都沒交，轉(zhuǎn)手就賺了55萬(wàn)。而與上次不同的是，這次的“房主們”賺得更多。

資金受阻 豪宅開發(fā)商遭遇尷尬

據(jù)記者了解，早些年北京一些開發(fā)商因資金困難而將新盤抵給自己的債權(quán)人，是否該豪宅開發(fā)商也正經(jīng)歷資金困難？

按照該項(xiàng)目開發(fā)商8月份公布的半年業(yè)績(jī)顯示，下半年要支付的地價(jià)為10億元，建安成本48億元，而上半年其獲得協(xié)議銷售額累計(jì)約125.16億元，較去年同期下降2%；銷售總面積約105.23萬(wàn)平方米，下降22%。

花旗銀行的分析報(bào)告指出，該公司負(fù)債比率過高，達(dá)到90%。房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體環(huán)境正在惡化，且由于貸款政策緊縮，下半年交易難有強(qiáng)力反彈，因此該地產(chǎn)企業(yè)難以達(dá)到全年300億元的銷售目標(biāo)。

而這個(gè)豪宅的地塊在被開發(fā)商納入囊中時(shí)就帶著“高貴”血統(tǒng)，去年5月，開發(fā)商以超過10億元的價(jià)格競(jìng)得該地塊時(shí)曾引起業(yè)內(nèi)轟動(dòng)，樓面均價(jià)達(dá)1.5萬(wàn)元/平方米。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于開發(fā)商拿地成本高，負(fù)債多，而豪宅總價(jià)高，貸款不易獲得，短期內(nèi)又難以回款，所以要低價(jià)進(jìn)行“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”，以期獲得更快的資金回籠。