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預(yù)售資金監(jiān)管辦法即將實(shí)行促使開發(fā)商加速推盤，北京樓市１１月再現(xiàn)“火爆”局面，但進(jìn)入１２月淡季，開盤項(xiàng)目銳減，房?jī)r(jià)走勢(shì)很難預(yù)測(cè)。專家認(rèn)為，地產(chǎn)作為拉動(dòng)中長(zhǎng)期投資的重要力量依然會(huì)活躍。

二次調(diào)控、限購(gòu)令、預(yù)售資金監(jiān)管、加息、限外令、逐漸收緊的貨幣政策……多劑“猛藥”下，北京樓市“銀十”沒能續(xù)寫“金九”輝煌。但在１１月份，開發(fā)商出于各種目的加大推盤量，同時(shí)推出各種降價(jià)促銷活動(dòng)，一時(shí)樓市再現(xiàn)“火爆”局面。

大量推盤能否改變京城供需狀況？房?jī)r(jià)能如某些專家預(yù)測(cè)的在２０１１年下跌２０％嗎？中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查采訪。

１１月：交易量和開盤量均現(xiàn)小高峰

“預(yù)售資金監(jiān)管辦法即將實(shí)行，是促使開發(fā)商加速推盤的主要原因之一?！辨溂业禺a(chǎn)首席分析師張?jiān)赂嬖V本報(bào)記者。

１１月本是傳統(tǒng)的淡季，但今年由于即將實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管，北京樓市卻迎來(lái)了交易量和開盤量的小高峰。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，一旦商品房預(yù)售資金全部存入監(jiān)管專用賬戶，必然會(huì)降低開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)率，迫使開發(fā)商加快推盤以回籠資金。

鏈家地產(chǎn)提供給本報(bào)的數(shù)據(jù)顯示，１１月份北京商品房成交量上升，截至１１月２３日，北京新商品房網(wǎng)簽量８８２６套，已超過(guò)１０月份總額７６９０套。成交價(jià)格穩(wěn)中略升，變化不大。但目前新建商品房成交均價(jià)較之７月份２８０００元的高價(jià)已下跌８０００元左右，不能不說(shuō)政府嚴(yán)厲的調(diào)控政策發(fā)揮了作用。

１１月１日至２３日，北京樓盤開盤數(shù)為２６個(gè)，較１０月份增長(zhǎng)８６％，和９月份開盤數(shù)相同，預(yù)計(jì)１１月份開盤數(shù)會(huì)創(chuàng)年內(nèi)新高。如中國(guó)鐵建青秀城、富力金禧花園、芭蕾雨·悅都、萬(wàn)科紅、北京城建世華泊郡等重點(diǎn)項(xiàng)目，都計(jì)劃在本月開盤。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者從新浪樂居了解到，１１月１７日通州京貿(mào)國(guó)際城四期開盤，均價(jià)１９８００元／平方米，較之３號(hào)樓開盤時(shí)２６８００元的均價(jià)下調(diào)７０００元。京貿(mào)國(guó)際城項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，對(duì)前期購(gòu)房?jī)r(jià)格高于１９８００元／平方米的簽約客戶，將給予差價(jià)補(bǔ)償。

這種降價(jià)并不是個(gè)別情況，記者從鏈家地產(chǎn)了解到，１１月份推出打折活動(dòng)的北京樓盤數(shù)量約占在售期房總數(shù)的４０％，占所有在售項(xiàng)目的５．５％。打折項(xiàng)目數(shù)較１０月份增長(zhǎng)了３０％，比９月份增長(zhǎng)了８７％。如熱銷樓盤北京像素推出一次性付款８．５折的活動(dòng)，相當(dāng)于每平方米降價(jià)３３００元。

有專家認(rèn)為，開盤數(shù)增加可能在短期內(nèi)改變北京樓市的供需狀況，從而影響房?jī)r(jià)。張?jiān)聞t認(rèn)為：“房?jī)r(jià)受到很多因素影響，不能單純看短期供應(yīng)量增加就預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)會(huì)下降?！?/p>

地產(chǎn)作為投資力量仍將活躍

中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院最近發(fā)布的２０１０—２０１１年《中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)報(bào)告》稱，２０１１年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題，房地產(chǎn)價(jià)格將出現(xiàn)接近２０％的下滑。

該觀點(diǎn)被報(bào)道之后，立即受到各方質(zhì)疑。其理由是，只要政府“經(jīng)營(yíng)城市”的業(yè)績(jī)觀不改變，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴就不會(huì)有實(shí)質(zhì)性改變，再加上低利率的貨幣政策及高通貨膨脹、國(guó)外量化寬松的貨幣政策盛行、居民有進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)尋求財(cái)產(chǎn)保值增值的動(dòng)力，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲是必然趨勢(shì)。

多數(shù)專家認(rèn)為，平抑房?jī)r(jià)關(guān)鍵是增加供給。但本報(bào)記者了解到的信息顯示，截至１１月２２日，北京市計(jì)劃在１２月開盤的項(xiàng)目共有１９個(gè)，創(chuàng)下了今年新低。１２月份將進(jìn)入市場(chǎng)供應(yīng)的淡季，大部分工程因?yàn)樘鞖庠蜻M(jìn)入冬歇。開盤量陡變定會(huì)波及供應(yīng)量，在這種情況下很難預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)走勢(shì)。

“地產(chǎn)作為拉動(dòng)中長(zhǎng)期投資的重要力量依然會(huì)繼續(xù)活躍，房?jī)r(jià)下降顯然成為了遙不可及的預(yù)想。”張?jiān)抡f(shuō)：“目前，人民幣升值、通貨膨脹等因素對(duì)人們的購(gòu)房心理也產(chǎn)生了一定影響，有人會(huì)選擇購(gòu)房保值。”

針對(duì)降價(jià)言論，張?jiān)赂嬖V本報(bào)記者：“現(xiàn)在說(shuō)北京房?jī)r(jià)會(huì)降還為時(shí)過(guò)早，任何一項(xiàng)政策的效果都需要一定時(shí)間才能顯現(xiàn)?！边€認(rèn)為，開發(fā)商的資金鏈構(gòu)成非常復(fù)雜，不能單說(shuō)預(yù)售資金監(jiān)管或者信貸政策收緊就會(huì)使開發(fā)商陷入資金周轉(zhuǎn)危機(jī)，目前其自籌資金的能力也在不斷加強(qiáng)。

中華房商合作聯(lián)合會(huì)執(zhí)行主席賈臥龍建議，在房地產(chǎn)運(yùn)行至年底的重要關(guān)卡，加之通脹預(yù)警不斷加劇，一方面需要相關(guān)部門再接再厲鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果；另一方面，只有中國(guó)經(jīng)濟(jì)走穩(wěn)，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)鏈條中的重要一環(huán)才有望回歸理性。（作者：邢杰冉）