預售資金監(jiān)管辦法即將實行促使開發(fā)商加速推盤,北京樓市11月再現(xiàn)“火爆”局面,但進入12月淡季,開盤項目銳減,房價走勢很難預測。專家認為,地產(chǎn)作為拉動中長期投資的重要力量依然會活躍。
二次調(diào)控、限購令、預售資金監(jiān)管、加息、限外令、逐漸收緊的貨幣政策……多劑“猛藥”下,北京樓市“銀十”沒能續(xù)寫“金九”輝煌。但在11月份,開發(fā)商出于各種目的加大推盤量,同時推出各種降價促銷活動,一時樓市再現(xiàn)“火爆”局面。
大量推盤能否改變京城供需狀況?房價能如某些專家預測的在2011年下跌20%嗎?中國經(jīng)濟時報記者對此進行了調(diào)查采訪。
11月:交易量和開盤量均現(xiàn)小高峰
“預售資金監(jiān)管辦法即將實行,是促使開發(fā)商加速推盤的主要原因之一?!辨溂业禺a(chǎn)首席分析師張月告訴本報記者。
11月本是傳統(tǒng)的淡季,但今年由于即將實行預售資金監(jiān)管,北京樓市卻迎來了交易量和開盤量的小高峰。業(yè)內(nèi)人士普遍認為,一旦商品房預售資金全部存入監(jiān)管專用賬戶,必然會降低開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)率,迫使開發(fā)商加快推盤以回籠資金。
鏈家地產(chǎn)提供給本報的數(shù)據(jù)顯示,11月份北京商品房成交量上升,截至11月23日,北京新商品房網(wǎng)簽量8826套,已超過10月份總額7690套。成交價格穩(wěn)中略升,變化不大。但目前新建商品房成交均價較之7月份28000元的高價已下跌8000元左右,不能不說政府嚴厲的調(diào)控政策發(fā)揮了作用。
11月1日至23日,北京樓盤開盤數(shù)為26個,較10月份增長86%,和9月份開盤數(shù)相同,預計11月份開盤數(shù)會創(chuàng)年內(nèi)新高。如中國鐵建青秀城、富力金禧花園、芭蕾雨·悅都、萬科紅、北京城建世華泊郡等重點項目,都計劃在本月開盤。
中國經(jīng)濟時報記者從新浪樂居了解到,11月17日通州京貿(mào)國際城四期開盤,均價19800元/平方米,較之3號樓開盤時26800元的均價下調(diào)7000元。京貿(mào)國際城項目營銷負責人表示,對前期購房價格高于19800元/平方米的簽約客戶,將給予差價補償。
這種降價并不是個別情況,記者從鏈家地產(chǎn)了解到,11月份推出打折活動的北京樓盤數(shù)量約占在售期房總數(shù)的40%,占所有在售項目的5.5%。打折項目數(shù)較10月份增長了30%,比9月份增長了87%。如熱銷樓盤北京像素推出一次性付款8.5折的活動,相當于每平方米降價3300元。
有專家認為,開盤數(shù)增加可能在短期內(nèi)改變北京樓市的供需狀況,從而影響房價。張月則認為:“房價受到很多因素影響,不能單純看短期供應(yīng)量增加就預測房價會下降?!?/p>
地產(chǎn)作為投資力量仍將活躍
中國人民大學經(jīng)濟學院最近發(fā)布的2010—2011年《中國宏觀經(jīng)濟分析與預測報告》稱,2011年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴重問題,房地產(chǎn)價格將出現(xiàn)接近20%的下滑。
該觀點被報道之后,立即受到各方質(zhì)疑。其理由是,只要政府“經(jīng)營城市”的業(yè)績觀不改變,地方政府對土地財政的依賴就不會有實質(zhì)性改變,再加上低利率的貨幣政策及高通貨膨脹、國外量化寬松的貨幣政策盛行、居民有進入房地產(chǎn)市場尋求財產(chǎn)保值增值的動力,未來房價上漲是必然趨勢。
多數(shù)專家認為,平抑房價關(guān)鍵是增加供給。但本報記者了解到的信息顯示,截至11月22日,北京市計劃在12月開盤的項目共有19個,創(chuàng)下了今年新低。12月份將進入市場供應(yīng)的淡季,大部分工程因為天氣原因進入冬歇。開盤量陡變定會波及供應(yīng)量,在這種情況下很難預測房價走勢。
“地產(chǎn)作為拉動中長期投資的重要力量依然會繼續(xù)活躍,房價下降顯然成為了遙不可及的預想?!睆堅抡f:“目前,人民幣升值、通貨膨脹等因素對人們的購房心理也產(chǎn)生了一定影響,有人會選擇購房保值?!?/p>
針對降價言論,張月告訴本報記者:“現(xiàn)在說北京房價會降還為時過早,任何一項政策的效果都需要一定時間才能顯現(xiàn)?!边€認為,開發(fā)商的資金鏈構(gòu)成非常復雜,不能單說預售資金監(jiān)管或者信貸政策收緊就會使開發(fā)商陷入資金周轉(zhuǎn)危機,目前其自籌資金的能力也在不斷加強。
中華房商合作聯(lián)合會執(zhí)行主席賈臥龍建議,在房地產(chǎn)運行至年底的重要關(guān)卡,加之通脹預警不斷加劇,一方面需要相關(guān)部門再接再厲鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果;另一方面,只有中國經(jīng)濟走穩(wěn),房地產(chǎn)作為經(jīng)濟鏈條中的重要一環(huán)才有望回歸理性。(作者:邢杰冉)
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