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權(quán)力深度介入的“帝景苑”項(xiàng)目，是上海十多年房地產(chǎn)畸形發(fā)展的一個(gè)全息標(biāo)本，亦使蔑視法治并與之對(duì)抗的“潛體制”顯形；官員財(cái)產(chǎn)申報(bào)公示制度的推行能否以此為契機(jī)？

世博會(huì)結(jié)束第三天，2010年11月2日，暌違已久的“帝景苑”民事糾紛案在上海市一中院悄然開(kāi)庭。

“帝景苑”位于寸土寸金的徐家匯，六幢灰色高樓一字排開(kāi)。因兩股東黃進(jìn)益、蔡青峰糾紛引發(fā)舉報(bào)，顯示了灰色高樓中的另一道景觀--約400戶(hù)業(yè)主中，50余戶(hù)曾獲得一成以上的購(gòu)房折扣，其中22名買(mǎi)家所獲折扣高達(dá)三成至五成，且多為官員。

2009年7月8日，黃進(jìn)益方面起訴蔡青峰損害公司利益，四宗案件中的第一起即涉官員低價(jià)購(gòu)房。此次庭審，原告向八名涉嫌低價(jià)購(gòu)房的公職人員追討購(gòu)房差價(jià)總計(jì)2100萬(wàn)元。一條隱蔽的利益通道由此現(xiàn)形。

這些動(dòng)輒上百萬(wàn)元甚至數(shù)百萬(wàn)元的差價(jià)背后，隱藏著怎樣的交易？他們是誰(shuí)？

兩年逝去，沒(méi)人能完整回答這些問(wèn)題。上海有關(guān)部門(mén)默然以對(duì)，他們亦有難言之隱：這僅是上海龐大而隱蔽的“低價(jià)買(mǎi)房”“在職炒房”官員群體的冰山一角。

“帝景苑”案件的處置，由此與上海的大局掛鉤。自2006年社保案以來(lái)，上海高層頻繁調(diào)動(dòng)，加之世博會(huì)的建設(shè)與召開(kāi)，如此敏感而棘手的問(wèn)題被置之高閣。

10月11日，在世博會(huì)漸近尾聲時(shí)，上海市住房保障與房屋管理局(下稱(chēng)上海房管局)第一副局長(zhǎng)陶校興被“雙規(guī)”審查，房地反腐“熱啟動(dòng)”。無(wú)論陶氏個(gè)人還是“帝景苑”項(xiàng)目，均可視為上海十多年房地產(chǎn)畸形發(fā)展的全息標(biāo)本：公權(quán)力深度持續(xù)的介入，上海房地產(chǎn)腐敗已不限于潛規(guī)則層面，一個(gè)與法治對(duì)抗的“潛體制”顯形。

優(yōu)惠處理權(quán)

“帝景苑”項(xiàng)目位于肇嘉浜路1001號(hào)地塊，與上海“權(quán)力中樞”--市委康平路辦公中心相望。此地原為上海無(wú)線(xiàn)電四廠所有，1993年，印尼商人黃進(jìn)益以旗下香港榮福置業(yè)有限公司(下稱(chēng)香港榮福)與上海無(wú)線(xiàn)電四廠合資成立上海榮福房地產(chǎn)發(fā)展有限公司(下稱(chēng)上海榮福)聯(lián)合開(kāi)發(fā)。合資公司注冊(cè)資本2310萬(wàn)美元，外方占股85%，中方占股15%。

因規(guī)劃調(diào)整、資金短缺及亞洲金融危機(jī)等影響，項(xiàng)目一度中斷。1999年，臺(tái)商蔡青峰參股接盤(pán)。引入年僅30歲的蔡氏，非因其擁有資金實(shí)力，而是其父在官場(chǎng)有極強(qiáng)的運(yùn)作能力。

1998年上海福利分房制度取消，房地產(chǎn)進(jìn)入商品房時(shí)代。次年1月，市政府批復(fù)“帝景苑”項(xiàng)目，“外銷(xiāo)”改為“內(nèi)銷(xiāo)”。6月，上海市房管局與相關(guān)方重簽“土地出讓合同”，土地出讓金為1683萬(wàn)余元，總建筑面積不超過(guò)64124平方米。由于前一次外銷(xiāo)房土地出讓金已付，上海榮福獲得逾億元的退款，資金困境緩解。

此后，蔡氏再以項(xiàng)目土地抵押向銀行貸款8000萬(wàn)元。若按內(nèi)銷(xiāo)房土地狀況審貸，僅能獲840萬(wàn)元貸款，蔡青峰的運(yùn)作能力可見(jiàn)一斑。再加上承建單位墊資及預(yù)售資金，“帝景苑”項(xiàng)目盤(pán)活。此后幾經(jīng)變更，蔡青峰獲得公司53%的股份，成為實(shí)際控制人。

隨之是容積率變更的紅利三次降臨“帝景苑”：2002年12月，由64124平方米變更為82778平方米，開(kāi)發(fā)商補(bǔ)交出讓金209萬(wàn)元；2004年1月17日，面積修改為87796.76平方米，補(bǔ)交178萬(wàn)元；2004年6月1日，增至90297平方米，補(bǔ)交70萬(wàn)元。簽字者正是長(zhǎng)期擔(dān)任上海房管局副局長(zhǎng)的陶校興。

建筑面積陡增26173平方米，補(bǔ)交成本不過(guò)400余萬(wàn)元。按2003年平均價(jià)格13000元／平方米計(jì)，即可增加銷(xiāo)售收入3.4億元；最后的容積率甚至達(dá)到6，而上海對(duì)應(yīng)的規(guī)劃是2.5。

“帝景苑”于2002年7月開(kāi)始銷(xiāo)售。經(jīng)董事會(huì)同意，作為總經(jīng)理的蔡青峰獲得726.75萬(wàn)元的特別優(yōu)惠處理權(quán)。根據(jù)公司制定的計(jì)算公式，特別授權(quán)可給五位客戶(hù)5折、給五位客戶(hù)8折及給十位客戶(hù)9折。

此次被訴至法院的八名低價(jià)購(gòu)房的公職人員，不乏與蔡青峰及房地產(chǎn)有職權(quán)交集的人士。

錦江股份(600754.SH)總經(jīng)理?xiàng)钤?005年1月購(gòu)買(mǎi)“帝景苑”房屋時(shí)，銷(xiāo)售價(jià)格23000元/平方米，楊僅出價(jià)5000元/平方米，系時(shí)價(jià)的21.76%，總差價(jià)300余萬(wàn)元。楊與蔡交誼甚深，蔡至今仍是錦江股份的股東。

曾任領(lǐng)導(dǎo)秘書(shū)、后為上海銀行黨委副書(shū)記的張志蛟，2004年11月12日購(gòu)房時(shí)市價(jià)10300元/平方米，其購(gòu)價(jià)6800元/平方米，差價(jià)57萬(wàn)余元。

在上海市財(cái)政局第六分局工作的徐炎，購(gòu)房時(shí)市價(jià)已達(dá)23000元/平方米，其實(shí)際購(gòu)買(mǎi)單價(jià)為6550元/平方米，差價(jià)為277萬(wàn)余元。徐的丈夫費(fèi)濱海，時(shí)為徐匯區(qū)分管財(cái)稅的副區(qū)長(zhǎng)，職權(quán)即涉及轄區(qū)內(nèi)的“帝景苑”。

陸天明系上海廣電房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱(chēng)廣電地產(chǎn))負(fù)責(zé)人，因上海社保案與其上司王成明同案被判。其購(gòu)買(mǎi)房屋單價(jià)6400元/平方米，市價(jià)為23000元/平方米，差價(jià)約259萬(wàn)元。而在上海榮富經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，廣電地產(chǎn)的配合甚多，陸兼有出力。

另一人士鄭衛(wèi)民，乃建行黃浦支行原工作人員。其購(gòu)房屋差價(jià)13925元/平方米，共計(jì)150萬(wàn)元左右。黃進(jìn)益的代理律師宋濂溥稱(chēng)：鄭以“內(nèi)部?jī)r(jià)”拿走六套房屋和一套“低價(jià)房”，其中一套給予一黃姓女子，其余六套交予誰(shuí)不清楚。而建行黃浦支行是給予蔡氏“優(yōu)惠貸款”的銀行，此七套低價(jià)公寓，可視為酬謝。

在“低價(jià)購(gòu)房者”名單上，還包括已判刑的上海房管局土地處原處長(zhǎng)朱文錦，以及上海特警總隊(duì)黨委書(shū)記李征靜、市工商局總經(jīng)濟(jì)師杜貴根等人。朱雖以市價(jià)交易，但被懷疑其根本未付清款項(xiàng)；李征靜以3折價(jià)為子購(gòu)房，與市價(jià)差達(dá)246萬(wàn)元。杜氏曾分管工商局外資處，是“帝景苑”項(xiàng)目審批繞不開(kāi)的部門(mén)。