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試探市場承受力

21世紀不動產(chǎn)市場總監(jiān)林蕾認為，4月份“國十條”調(diào)控政策出臺以后，萬科曾在深圳等幾個城市試探性的進行打折促銷，五六月份多采取送面積優(yōu)惠或低價開盤策略，深圳的萬科第五園、金色沁園和清林徑都在促銷中取得不錯銷售業(yè)績。萬科這輪降價，不排除仍是對市場的一次試探。

2010年，恒大、龍湖、SOHO中國等多數(shù)房企均已提前完成全年銷售計劃。萬科、保利等房企的銷售也是迭創(chuàng)新高。11月4日萬科公布，公司10月實現(xiàn)銷售面積130.7萬平方米，銷售金額155.1億元，分別同比增長114.9%和137.3%。這是萬科在8月份實現(xiàn)單月銷售超百億元之后，連續(xù)第三個月創(chuàng)造銷售新紀錄。今年全年，萬科銷售有望突破千億元大關(guān)。

“面對今年的銷售形勢，萬科等企業(yè)沒有必要在年底進行促銷。近期不少房企的變相降價，一是甩尾盤，二是試探市場的價格承受能力。”世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松指出。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，政策調(diào)控讓開發(fā)商也陷入觀望，很多擬入市的項目遭遇“定價難”，尤其是在明年市場走勢完全不明朗的背景下。開發(fā)商嘗試放出少量低價盤，如果認購率符合預(yù)期，就可以此為依據(jù)進行定價。如果認購不理想，則新盤定價再行下調(diào)。

業(yè)內(nèi)人士指出，今年靚麗的銷售業(yè)績僅代表過去，明年的銷售計劃正在制定中，此次促銷，便是為明年的銷售做準備。另一方面，多數(shù)地產(chǎn)商注重資金周轉(zhuǎn)，快速銷售和拿地擴張并舉，這一定程度上造成了房企資金鏈的緊張。

三季報顯示，A股房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值為-884億元，而去年同期達到522億元。與此同時，上市房企的存貨比年中增加。在嚴厲調(diào)控打壓下，一旦明年銷售不暢，房企將面臨資金周轉(zhuǎn)困難甚至是資金鏈斷裂。萬科在三季報中便指出，“開發(fā)企業(yè)資金面趨緊仍是主要趨勢”。

變相降價花樣多

為了盡快回籠資金，一些開發(fā)商已經(jīng)變相降價，手段可謂花樣百出。

上海、廣州等地一些小開發(fā)商，自掏腰包推出墊首付活動。首次購房者可先支付兩成，由開發(fā)商墊付一成，首付提升至五成的二次購房者，可以先支付二至三成，剩余部分由開發(fā)商墊資，這部分墊資可在兩三年內(nèi)付清。業(yè)內(nèi)預(yù)計，隨著萬科促銷戰(zhàn)的打響，樓市變相降價活動將逐步蔓延。

地產(chǎn)業(yè)人士透露，部分區(qū)域的開發(fā)商已開始選擇變相促銷手段。最近一周，為推銷上海周邊城市某樓盤，開發(fā)商實行一成首付的促銷措施，向購房者提供為期3年的免息購房借款。無獨有偶，北京、廣州等周邊城市的樓盤也向購房者提供借款，以幫助他們避開限制外地人購房的政策。

一般而言，開發(fā)商不會直接降低銷售中房源的價格，而會選擇變相降價，比如低開高走就是一種很普遍的模式。在這種模式下，就算有跌價，今后一旦市場好轉(zhuǎn)還可以補漲回來。

除了一些拿地成本頗為低廉的大型開發(fā)商會舍得大幅讓利之外，多數(shù)開發(fā)商不會選擇輕易降價。通常，開發(fā)商會找個由頭，如企業(yè)十周年、五周年慶，或者慶祝節(jié)假日等進行優(yōu)惠活動。目前，廣州、深圳，以這種形式變相降價的方法已很普遍。

中房信集團分析師薛建雄指出，萬科等大型開發(fā)商都是采用賺現(xiàn)金流的快速滾動開發(fā)模式，在建項目的投資和銀行貸款的歸還壓力非常大。一旦出現(xiàn)調(diào)控銷售下滑，開發(fā)商就必須想辦法促進銷售。