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物業(yè)服務(wù)好壞將有具體的衡量標(biāo)準(zhǔn)。昨天（11月15日），市住建委等部門發(fā)布《住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》，業(yè)主可根據(jù)該標(biāo)準(zhǔn)來與物業(yè)公司協(xié)商服務(wù)內(nèi)容、測算物業(yè)費(fèi)。該標(biāo)準(zhǔn)分為五個(gè)等級，等級越高，物業(yè)費(fèi)越高。今后，若物業(yè)服務(wù)不能達(dá)標(biāo)，業(yè)主可在合同到期后不再簽訂合同。這種以地方標(biāo)準(zhǔn)形式發(fā)布物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)在全國尚屬首例。

此次發(fā)布的《標(biāo)準(zhǔn)》中，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分為五級，一級標(biāo)準(zhǔn)為最低標(biāo)準(zhǔn)，每一級標(biāo)準(zhǔn)高于且包含相應(yīng)低一級的標(biāo)準(zhǔn)。市住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，細(xì)分就是為了滿足不同層次物業(yè)服務(wù)的需要。具體考評流程包括，建設(shè)單位在銷售房屋前，或者全體業(yè)主在確定物業(yè)管理方式前，可根據(jù)住宅物業(yè)項(xiàng)目實(shí)際情況以及業(yè)主的需求選定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并委托第三方評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)參照北京物協(xié)按季度發(fā)布的物業(yè)服務(wù)成本信息測算出服務(wù)價(jià)格。

部分物業(yè)配外語人員

一級至五級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對項(xiàng)目負(fù)責(zé)人任職條件分別提出要求，最低要求為2 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)歷，經(jīng)培訓(xùn)考核成為本市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息檔案登記在冊人員。五級標(biāo)準(zhǔn)提出可以根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和業(yè)主需求，配備具有外語會(huì)話能力的管理人員。

物業(yè)須配建筑安全員

《標(biāo)準(zhǔn)》在結(jié)構(gòu)和內(nèi)容設(shè)置上強(qiáng)化了物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)管理，包括房屋結(jié)構(gòu)、建筑部件、空調(diào)系統(tǒng)、二次供水設(shè)備、排水系統(tǒng)、照明和電氣設(shè)備、安全防范系統(tǒng)、電梯、水景、消防設(shè)施設(shè)備等的日常運(yùn)行和維修養(yǎng)護(hù)，占《標(biāo)準(zhǔn)》全部內(nèi)容的50%以上。同時(shí)，《標(biāo)準(zhǔn)》要求每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目配備房屋建筑安全管理員，三級標(biāo)準(zhǔn)以上還要求每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。

四級要求垃圾密閉運(yùn)輸

一級至五級標(biāo)準(zhǔn)對垃圾清運(yùn)車的配置提出了不同要求，四級以上標(biāo)準(zhǔn)要求生活垃圾密閉運(yùn)輸。生活垃圾收集、清運(yùn)后達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)為：垃圾收集容器和集裝箱外體干凈整潔，周圍3米內(nèi)無垃圾和污水，區(qū)域周圍無明顯異味。垃圾收集作業(yè)時(shí)生活垃圾不得落地，垃圾收集作業(yè)完成后應(yīng)及時(shí)清理場地和容器，做到車走地凈。垃圾密閉式清潔站和垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站內(nèi)的垃圾應(yīng)做到日產(chǎn)日清。

-釋疑

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方便定物業(yè)費(fèi)和解決糾紛

物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的重要意義是什么？

市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《標(biāo)準(zhǔn)》對物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)予以細(xì)化，對服務(wù)頻次、結(jié)果等進(jìn)行定量描述，幾乎每項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容均設(shè)立了量化的維修養(yǎng)護(hù)、檢查要求，改變了物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不可追溯、價(jià)格難以評估的現(xiàn)狀，可以作為評估物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、測算物業(yè)費(fèi)的依據(jù)和基礎(chǔ)。

該標(biāo)準(zhǔn)還為業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)價(jià)格爭議提供了解決途徑。例如，一級標(biāo)準(zhǔn)中要求，每月擦拭一次信報(bào)箱、大堂玻璃；五級標(biāo)準(zhǔn)要求，每周擦拭一次大堂玻璃。從頻次上區(qū)分了不同級別的服務(wù)內(nèi)容，“價(jià)格也隨著服務(wù)內(nèi)容和頻次的不同而不同?！?/p>

2

選擇物業(yè)級別由業(yè)主自定

業(yè)主選擇物業(yè)服務(wù)級別的根據(jù)是什么？

市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人說，選擇什么級別完全由業(yè)主自己決定。業(yè)主大會(huì)討論通過后，選擇權(quán)在業(yè)主手里。當(dāng)然，第一年選擇低級別了，第二年覺得不好，在新簽訂合同的時(shí)候，可以選擇高級別的，這是自由的。

根據(jù)此前出臺的第三方檢驗(yàn)辦法，業(yè)主或物業(yè)公司可以委托第三方機(jī)構(gòu)對小區(qū)內(nèi)公共部分進(jìn)行查驗(yàn)。此時(shí)，業(yè)主或物業(yè)企業(yè)可讓第三方機(jī)構(gòu)根據(jù)《標(biāo)準(zhǔn)》測評物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，同時(shí)根據(jù)級別定價(jià)。這個(gè)環(huán)節(jié)中，業(yè)主有權(quán)選擇級別。

3

業(yè)主可定期檢查物業(yè)服務(wù)

物業(yè)服務(wù)級別不同，業(yè)主怎么監(jiān)督？

市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人說，《標(biāo)準(zhǔn)》本身就對服務(wù)內(nèi)容、頻次做了細(xì)化和公示，業(yè)主可以通過兩種方式監(jiān)督，第一就是根據(jù)量化指標(biāo)，由業(yè)主自己或業(yè)委會(huì)成員定期進(jìn)行檢查。第二，可聘請第三方機(jī)構(gòu)做監(jiān)理，對服務(wù)過程進(jìn)行監(jiān)督。

4

老小區(qū)仍須執(zhí)行現(xiàn)有合同

新小區(qū)可參考《標(biāo)準(zhǔn)》，老小區(qū)怎么辦？

《標(biāo)準(zhǔn)》在新交用小區(qū)比較容易實(shí)施，老小區(qū)只能執(zhí)行已簽訂的合同內(nèi)容。若要想?yún)⒖肌稑?biāo)準(zhǔn)》，必須等到物業(yè)更換或到期重新訂立合同時(shí)參考。

這位負(fù)責(zé)人說，《標(biāo)準(zhǔn)》是個(gè)參考意見，并不要求強(qiáng)制執(zhí)行。業(yè)主和物業(yè)公司可以根據(jù)自己的需求，超越《標(biāo)準(zhǔn)》內(nèi)容，規(guī)定適合自己的服務(wù)內(nèi)容。