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　　市場(chǎng)供需如何平衡？

縱觀過(guò)去數(shù)年我國(guó)樓市調(diào)控史，金融政策的收緊將更能左右市場(chǎng)的變化?！皣?guó)五條”將二套房貸的首付比例提高到五成，利率提高為基準(zhǔn)利率的1.1倍，直接增加了購(gòu)房者的現(xiàn)金壓力，其利用金融杠桿的空間也大為縮小。

此外，中國(guó)人民銀行也做出了“加息”的決定。自2010年10月20日起，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)而言，這會(huì)增加企業(yè)和購(gòu)房者的還貸負(fù)擔(dān)。

SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為，首付從原來(lái)的三成提高到五成，相當(dāng)于杠桿倍數(shù)從3倍降到了2倍，房?jī)r(jià)馬上就會(huì)降下來(lái)。而提高0.25個(gè)百分點(diǎn)的存貸款利率，也會(huì)見(jiàn)到一點(diǎn)成效。

但他的預(yù)測(cè)可能過(guò)于樂(lè)觀?；仡?008年，金融危機(jī)和調(diào)控雙重因素影響之下，房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈異常緊張，市場(chǎng)不時(shí)傳出房地產(chǎn)企業(yè)將大批倒閉的預(yù)測(cè)。但到了調(diào)控極其嚴(yán)厲的2010年，這種預(yù)測(cè)明顯少了很多。

企業(yè)不差錢，便無(wú)降價(jià)促銷的動(dòng)力和壓力，這也導(dǎo)致目前樓市出現(xiàn)成交量再度下降，但房?jī)r(jià)依然僵持的局面。

中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心近日對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流情況進(jìn)行了調(diào)查，結(jié)果顯示，所有受訪開(kāi)發(fā)商聲稱自己有足夠的資金實(shí)力應(yīng)對(duì)當(dāng)前的調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)：67%的開(kāi)發(fā)商表示現(xiàn)金流充足，而33%的開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流剛好應(yīng)對(duì)目前開(kāi)支，沒(méi)有一家開(kāi)發(fā)商表示現(xiàn)金流緊張。

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生也認(rèn)為，目前房地產(chǎn)行業(yè)并不缺錢，今年（企業(yè)）投入的資金比進(jìn)來(lái)的錢（銷售收入）少很多，不存在資不抵債的問(wèn)題。

“起碼從9月份的情況來(lái)看，在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，不會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)資金流，不會(huì)像2008年那樣，今年房地產(chǎn)下半年和2008年10月份時(shí)的情況不可同日而語(yǔ)?！甭櫭飞Q。

一個(gè)觀點(diǎn)在中國(guó)樓市盛行多年，就是土地供應(yīng)量是有限的，房源注定供不應(yīng)求，漲價(jià)理所應(yīng)當(dāng)。但同時(shí)也有一個(gè)怪象流行許久，就是閑置土地始終存在，有限的土地資源也沒(méi)有完全及時(shí)轉(zhuǎn)化成可銷售的房源。

保障房建設(shè)如何“可持續(xù)”？

商品房市場(chǎng)供需矛盾雖多，但在追逐利潤(rùn)的訴求下，市場(chǎng)的主體——企業(yè)還在不停地投資建設(shè)，且不定期地將房源投放到市場(chǎng)上，盡管房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)了很多人的承受能力。

“大利大蓋，小利小蓋，無(wú)利不蓋。”尹伯成的話點(diǎn)明了房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律。

這種規(guī)律也給保障房帶來(lái)了現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。沒(méi)有利潤(rùn)誘惑，誰(shuí)來(lái)做保障房建設(shè)的主體，中央還是地方政府？

在1998年房改之后，正是因?yàn)檫@個(gè)問(wèn)題沒(méi)有得到解決，廉租房建設(shè)才在其后的十年間止步不前。官方數(shù)據(jù)顯示，2007年全國(guó)安排廉租住房資金77億元，這超過(guò)了歷年累計(jì)安排資金的總和。2006年4月，當(dāng)時(shí)的建設(shè)部曾通報(bào)，全國(guó)70個(gè)地級(jí)以上城市還沒(méi)有建立廉租住房制度。

自2007年開(kāi)始，保障房建設(shè)短板的問(wèn)題才開(kāi)始為政府所重視，中央財(cái)政的投入也逐年增加。2008年，中央財(cái)政安排保障性安居工程支出181.9億元，2009年保障性住房支出達(dá)到550.56億元。

官方統(tǒng)計(jì)顯示，今年1～9月，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造開(kāi)工520萬(wàn)套，占年度計(jì)劃580萬(wàn)套的90％。

保障房建設(shè)過(guò)度依賴中央財(cái)政“輸血”，顯然難以長(zhǎng)期延續(xù)。全國(guó)人大常委會(huì)今年進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)研顯示，截至2010年8月底，中央財(cái)政年初安排的692億元和追加安排的100億元保障性住房建設(shè)資金，已全部下達(dá)。但一些地方政府仍然對(duì)財(cái)政資金的投入安排感到不解渴。

為減輕中西部地區(qū)資金籌集壓力，中央今年提高了財(cái)政補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，西部地區(qū)（包括比照西部政策縣）補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)由2009年的400元/平方米提高至500元/平方米，中部地區(qū)由300元/平方米提高至400元/平方米。

目前，中西部地區(qū)廉租房的建設(shè)成本為1200元至2000元/平方米，即便中央補(bǔ)助達(dá)到了400元至500元/平方米，地方政府仍需自行配套大半資金。

上述全國(guó)人大常委會(huì)調(diào)研報(bào)告認(rèn)為，今年中央提高了廉租房建設(shè)資金補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，但每套住房平均僅補(bǔ)助2.37萬(wàn)元，相當(dāng)于投資額的30%左右，地方反映仍然偏低。

一個(gè)需要面對(duì)的現(xiàn)狀是：中西部地區(qū)需要保障房數(shù)量更多，但他們自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力也更弱，需要中央輸血更多。如果沒(méi)有中央的財(cái)政支持，這些地區(qū)的保障房建設(shè)還能持續(xù)嗎？

業(yè)界觀點(diǎn)多多少少存有疑慮。

“地方建設(shè)保障房的熱情有多高？一個(gè)城市可供應(yīng)的土地總量是一定的，保障房一旦建設(shè)多了，可以出讓的商品房用地就會(huì)相應(yīng)減少，土地財(cái)政就會(huì)受到削弱，隨之也會(huì)影響到這個(gè)城市對(duì)保障房建設(shè)資金的投入?！币烧f(shuō)。

尹伯成認(rèn)為，中央將保障房建設(shè)的責(zé)任放在了地方政府上，但1994年財(cái)稅體制改革后，地方財(cái)政收入又大幅下降。這就成了一個(gè)“又要馬兒跑，又不讓馬兒吃草”的問(wèn)題。

引入其他資金勢(shì)在必行。今年全國(guó)兩會(huì)后，中央政府已經(jīng)出臺(tái)文件鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本參與保障房建設(shè)。

上述全國(guó)人大常委會(huì)調(diào)研報(bào)告也建議，在保障房問(wèn)題上明確劃分政府、企業(yè)和居民的責(zé)任與義務(wù)?！熬用褚矐?yīng)該承擔(dān)各自的責(zé)任，充分利用自己的力量，改善住房條件，不能過(guò)度依賴政府和社會(huì)?！?/p>