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南方都市報11月10日報道 自9月底二次調控以來，房地產市場已經呈現(xiàn)出掉頭向下的勢頭，然而讓開發(fā)商們擔憂的是，樓市調控并沒有絲毫要退潮的意思。據(jù)昨日（11月9日）多方消息顯示，有關部委正著手制定相關管理辦法，根據(jù)該辦法，價格主管部門將可以對房價進行直接行政調控；此外，住房和城鄉(xiāng)建設部則明確表示，住房保障法的起草已列入十一屆全國人大常委會立法規(guī)劃和國務院2010年立法計劃，并已形成基本住房保障法征求意見稿。

南都記者發(fā)現(xiàn)，此次部委醞釀保障房立法和直接干預房價正是中央政府持續(xù)高壓政策的后續(xù)：在今年國務院關于落實《政府工作報告》重點工作部門分工意見中，“促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”一欄，住建部為牽頭單位，發(fā)改委則位列第二。事實上，越來越多的信息均指向一點，即中央政府進行地產調控并非一時之舉，諸多業(yè)內人士認為開發(fā)商若資金鏈承壓，依靠銷售回籠資金的期望則越發(fā)渺茫。

不斷加碼的高壓調控政策

跟以往多次調控的臨時性和力度相比，中央政府這次顯然動了“真格”。自4月新政遭遇到8、9月份的反撲之后，9月底至今，二次調控、限購令、提高公積金貸款利率以及醞釀規(guī)范房產中介行業(yè)、保障房立法、直接干預房價，乃至按月倒計時的房產稅，國土、住建、財政、銀監(jiān)、國稅等多部委不斷有新的舉措實施或醞釀。

“調控并非單單針對一線城市，我們已經清晰認識這個問題。現(xiàn)在本地銀行對二套房貸的政策不一，但無一例外都進行了嚴格的限制，其中最嚴厲的是直接禁止外地人來本地購買二套房。”國內一家三線城市的銀行負責人向南都記者表示，即便是遠離沿海發(fā)達地區(qū)，中西部地區(qū)的中小城市的房地產市場也開始受到影響。

在經濟學家孫飛看來，調控政策持續(xù)高壓是中央政府不斷向市場釋放的決心信號?！氨Ｕ戏苛⒎ê椭贫ㄖ苯痈深A房價的辦法，在法律法規(guī)的層面對房地產市場進行調控，再次說明這是一次面向全國范圍的長期性的行業(yè)調控。”孫飛表示，按照現(xiàn)行《價格法》，價格部門采取上述措施完全可以做到有法可依，根據(jù)《價格法》規(guī)定，與國民經濟發(fā)展和人民生活關系重大的極少數(shù)商品價格；資源稀缺的少數(shù)商品價格等，可以實行政府指導價或者政府定價?！胺孔语@然屬于關乎國計民生的商品。”

地產行業(yè)調控上升到立法層面的思路已經出現(xiàn)。據(jù)悉，住房和城鄉(xiāng)建設部已形成基本住房保障法征求意見稿，該稿規(guī)定了城鎮(zhèn)基本住房保障標準、范圍、方式，保障性住房的規(guī)劃、建設與管理，住房租賃補貼，土地、財政、稅收與金融支持，基本住房保障的組織落實，農村住房保障制度。此外，征求意見稿明確表示，保障房建設將與地方政府的政績掛鉤。此前，中央曾多次對此進行強調，但這一規(guī)定從未被納入相關的立法。

房價不能由開發(fā)商說了算

據(jù)悉，中央政府醞釀制定的干預房價辦法的核心內容包括：當房價出現(xiàn)較大幅度上漲時，經省級人民政府同意，省級物價部門有權直接出手限制商品房銷售價格，如直接限制利潤水平、直接限定銷售價格等。

事實上，在運用《價格法》對房地產市場進行調控方面，一些地方政府已有所嘗試。今年9月1日起實行的《深圳市房地產市場監(jiān)管辦法》中就明確規(guī)定：房地產市場價格總水平出現(xiàn)劇烈波動等異常狀態(tài)的，價格綜合管理部門可以會同有關部門對相關房地產開發(fā)企業(yè)給予提醒告誡，對經提醒告誡仍未規(guī)范價格行為，違反價格法律法規(guī)的，由價格監(jiān)督執(zhí)法部門依法進行處罰。

“經濟學原理認為邊際供求決定價格。其中，一個樓盤的價格往往是由土地價格、建筑開發(fā)成本和開發(fā)商的利潤組成，但通貨膨脹和投機因素也會對房價產生影響。”廣州一家大型房企相關負責人向南都記者表示，“土地價格在樓盤成本中占據(jù)著較大的份額，比如一個樓面價8000的樓盤，銷售價格如果不去到1.5萬，開發(fā)商就會面臨虧損。事實上，每個開發(fā)商都會根據(jù)市場行情，定期地調整房價，我們公司目前是一個月調整一次?！?/p>

在他看來，即便是政府直接干預房價，也會在基礎市場價格形成機制的基礎上，“政府直接限價并不符合市場經濟的規(guī)律，但考慮到房價關乎國計民生，只有在必要的時候政府才會出手。我認為政府干預房價更多的是打擊投機推漲房價、炒作房價的行為。”

更多的業(yè)內人士認為，自分稅制以后，地方政府長期依賴土地財政才是高房價的根源“地方政府事權和財權不對等，導致依靠土地出讓來增加地方政府財政收入，這一點不解決，直接限制房價來限制開發(fā)商的利潤，很難達到削減開發(fā)成本的效果?！笔缆?lián)地產首席分析師王海斌表示，限制開發(fā)商利潤對抑制房價作用有限，“從商品房成本上去發(fā)力效果可能會更好。”

靠著銷售回籠資金愈發(fā)困難

南都記者了解到，保障房立法和直接干預房價之所以在業(yè)內受到重視，其根本原因在于保障房立法將使得商品房的剛性需求減少，而直接干預房價則將矛頭指向投機者甚至影響到開發(fā)商的利潤：那種囤地囤房賺個翻幾番的暴利將不復存在。

某網站數(shù)據(jù)監(jiān)控中心最近的統(tǒng)計顯示，10月全國11個大中城市有479個項目計劃入市，但其中有127個項目推遲至11月開盤，占10月計劃開盤量的26.5%。有市場傳言稱，地產行業(yè)龍頭萬科已經率先實現(xiàn)全年銷售目標，前10月銷售額已經過千億，萬科原計劃今年年底推出的樓盤開始停售，目的是“確保明年的銷售額。”

這并非個別現(xiàn)象。盡管遭遇了調控年份，但對不少房企來說，“逆市大賣”已成不爭的事實。今年9月，SO H O中國就宣布，公司合同銷售額達183億元，提前3個月完成全年180億元的銷售目標。而8日恒大舉行的10月份業(yè)績發(fā)布會上，恒大宣布，提前兩月完成2010年全年銷售目標，銷售金額已達411.6億，是去年同期的1.74倍。

雖然經過十幾個月的持續(xù)銷售，各界認為房地產企業(yè)的資金狀況或者并不像外界想象的那么差，但根據(jù)銀監(jiān)會近期完成對60家大型房地產企業(yè)集團的摸底調查發(fā)現(xiàn)，有18家平均資產負債率超過70%；房企集團多頭風險突出，涉及集團內互保貸款金額達1417億元。

易居研究院發(fā)布的最新報告亦顯示，保利地產上半年經營活動現(xiàn)金流量凈額為-233.48億元，超過了同期同樣拿地較多的萬科(-95.14億元)。報告稱，2010年一季度房地產市場的火爆，直接導致4月份史上最嚴厲調控政策“新國十條”的出臺，調控之下國內上市房企現(xiàn)金流普遍“饑渴”，資金需求和資金壓力明顯增大。

“從我們監(jiān)測的房地產企業(yè)的財務狀況來看，應該說資金充裕有下降的趨勢，但行業(yè)整體到明年6月份都不會有太大的問題?！敝袊裆y行地產金融事業(yè)部規(guī)劃副總經理董續(xù)勇向南都記者表示，“但從目前的銷售狀況和不斷推出調控措施來看，開發(fā)商銷售可能在未來一段時間內難有起色。通過銷售回籠資金期望不大，應該減緩開發(fā)和擴張的速度?！?/p>