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一份調(diào)研報告的出爐使得房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款再次引發(fā)業(yè)界關(guān)注。

消息人士透露，監(jiān)管機構(gòu)已于近期完成對60家大型房地產(chǎn)企業(yè)集團的調(diào)研，有18家平均資產(chǎn)負(fù)債率超過70%；此外，房企集團多頭授信風(fēng)險成為風(fēng)險排查中較為突出的問題，涉及集團內(nèi)互保現(xiàn)象有所上升，互保貸款金額高達1417億元。

負(fù)債率大幅提升說明房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈越發(fā)吃緊，而多頭授信將會加劇行業(yè)內(nèi)的系統(tǒng)性風(fēng)險。不過消息人士透露，針對問題，目前監(jiān)管機構(gòu)已經(jīng)要求銀行對集團實行并表授信管理，集團貸款總額不得超過在建工程的50%，并且嚴(yán)控貸款關(guān)聯(lián)擔(dān)保，禁止互保。

“不排除今年4季度到明年一季度，會有部分中小開發(fā)商的資金鏈斷裂，這將大大加速房地產(chǎn)行業(yè)的市場整合，而商業(yè)銀行需要對可能的信貸質(zhì)量下滑做好資產(chǎn)保全?！鄙鲜鋈耸恐赋觥?/p>

三大風(fēng)險隱患待解

在銀監(jiān)會稍早召開的第四次經(jīng)濟金融形勢通報會議上，銀監(jiān)會主席劉明康重點強調(diào)各銀行業(yè)金融機構(gòu)要嚴(yán)控大型房企集團貸款風(fēng)險，預(yù)先布防高風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險暴露。

接近監(jiān)管人士透露，正是基于60家大型房企集團樣本摸排后，監(jiān)管機構(gòu)對房地產(chǎn)貸款風(fēng)險“苗頭”上升提出風(fēng)險預(yù)警。

報告顯示，有18家平均資產(chǎn)負(fù)債率超過70%；60家大型房企集團共有4266個成員企業(yè)，其中有64個成員企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)超過90%。

三季度大型房企集團出現(xiàn)了資產(chǎn)負(fù)債率驟升的情況，這和此前公布的房地產(chǎn)企業(yè)三季報數(shù)據(jù)頗為一致。中報顯示，112家上市房企有超過80家上市房企資產(chǎn)負(fù)債率高達50%以上，有60家上市房地產(chǎn)企業(yè)上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)值。而到了三季度，萬科、保利、綠城中國的負(fù)債率均超過了70%，其中綠城的負(fù)債率更是高達令人“咋舌”的158.8%。

相關(guān)學(xué)者指出，房地產(chǎn)業(yè)是個資金密集型行業(yè)，因此財務(wù)杠桿通常比較高，一般房企的資產(chǎn)負(fù)債比例大致在60%-70%比較合理。不過如果之前房地產(chǎn)市場炒作比較過度的話，這個比例往往經(jīng)不起泡沫破滅的沖擊。

從貸款期限結(jié)構(gòu)看，60家大型房企集團在一年內(nèi)到期的大額貸款占比約為3成左右，2012年底前到期的大額貸款占比為63.6%。監(jiān)管部門的判斷是，隨著房地產(chǎn)市場進入“震蕩期”及貸款陸續(xù)到期，房地產(chǎn)貸款逾期現(xiàn)象可能有所增多。

有關(guān)人士指出，現(xiàn)在商業(yè)銀行對房企的新增授信處于“停滯”，如果企業(yè)杠桿率較高以及后續(xù)資金無法有效補充，企業(yè)短期流動資金緊張，這將對銀行的風(fēng)險管理提出嚴(yán)峻的考驗，不排除未來銀行房企貸款的不良會出現(xiàn)一定程度的反彈。

此外，在60家大型房企集團所屬的847家貸款企業(yè)中，同時在兩家以上法人銀行獲得授信的有426個，同時在五家以上法人銀行獲得授信的有90個；6月末，60家大型房企集團涉及集團內(nèi)互保貸款金額1417億元，較年初增長22.3%。

業(yè)內(nèi)人士表示，在調(diào)研中，還發(fā)現(xiàn)不少集團公司治理混亂，跨地區(qū)、跨境、跨業(yè)投資經(jīng)營普遍存在。并且大型房企集團關(guān)聯(lián)企業(yè)眾多，還有一些企業(yè)在海外也注冊了相關(guān)企業(yè)，而商業(yè)銀行更是對部分股東信息不掌握。

監(jiān)管機構(gòu)封堵“漏洞”

針對調(diào)研中暴露的若干問題，監(jiān)管機構(gòu)已經(jīng)明確要求銀行業(yè)采取相應(yīng)的措施來未雨綢繆，提前應(yīng)對房企存在的風(fēng)險隱患。

消息人士透露，監(jiān)管機構(gòu)要求銀行實行集團并表授信管理，集團及各成員企業(yè)貸款總額不得超過在建工程的五成。要對集團內(nèi)部關(guān)聯(lián)交易進行跟蹤監(jiān)測，嚴(yán)防信貸資金轉(zhuǎn)移或挪用；核實項目資本金的真實來源，防止企業(yè)通過關(guān)聯(lián)交易抽逃資本或以債務(wù)性資金充當(dāng)資本金。

某股份制銀行人士指出，很多房企自有資金率一般在20%至30%，其他運營資金主要為銀行貸款，現(xiàn)在銀行必須核實項目資本金完全到位后，才能將銀行資金進入。并且在北京，已經(jīng)實行對預(yù)售資金的專項賬戶管理，這等于拿住了房企的七寸，企業(yè)騰挪資金的通道完全閉合。

而對于此次比較突出的集團客戶互保問題，監(jiān)管機構(gòu)提出要嚴(yán)格控制貸款關(guān)聯(lián)擔(dān)保，禁止互保。同時，對于存在高價購地、跨業(yè)經(jīng)營、過度擴張、負(fù)債率偏高等問題的高風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，監(jiān)管部門要求銀行應(yīng)密切關(guān)注其經(jīng)營狀況，一旦資金回籠出現(xiàn)緊張，應(yīng)及時采取保全措施。

此外，針對部分房企采取各種規(guī)避監(jiān)管、套取銀行貸款的行為，監(jiān)管機構(gòu)已經(jīng)在調(diào)研中有所察覺，并就此給予商業(yè)銀行相應(yīng)的風(fēng)險提示。

在給商業(yè)銀行下發(fā)的《關(guān)于提示房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避調(diào)整政策有關(guān)風(fēng)險的通知》中，監(jiān)管機構(gòu)對房企變相“捂盤惜售”；分期或推遲領(lǐng)取領(lǐng)受預(yù)售證；關(guān)聯(lián)企業(yè)統(tǒng)一貸款后再周轉(zhuǎn)用于房產(chǎn)項目；采用分期開發(fā)方式，一再推遲延后后續(xù)開發(fā)時間的行為給予了明示，要求銀行切實做好房貸管理，嚴(yán)控開發(fā)貸款風(fēng)險。

行業(yè)并購整合加速

由于房地產(chǎn)本身就是高杠桿行業(yè)，銀行資金的斷流對房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小開發(fā)商幾乎是致命的。一般中小開發(fā)商獲取資金的能力和渠道畢竟有限，而四季度和明年一季度，房地產(chǎn)會面臨較大的現(xiàn)金流壓力。

有人士指出，如果未來中小房企資金壓力加大，尤其是短期資金出現(xiàn)支付困難，那么將是大企業(yè)進行市場并購的絕好機會。中國清科集團研究中心報告顯示，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)深入，房企并購已經(jīng)呈現(xiàn)加速之勢。

數(shù)據(jù)顯示，第三季度中國并購市場共完成并購案例118宗，同比增76.1%。其中，房地產(chǎn)業(yè)并購案數(shù)量居首，達20起，占比16.9%，涉及金額5.8億美元，平均并購金額289.9萬美元。