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核心提示：來自房地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)的調(diào)查報(bào)告指出，全國24個(gè)大中城市11月份的開盤量相比10月份明顯銳減，如北京開盤量環(huán)比大降50%，廣州降幅為60%等。市場分析人士指出，開盤量大減意味著市場新增供應(yīng)不足，這將進(jìn)一步加劇市場的供需失衡，從而使得房價(jià)有動(dòng)力繼續(xù)保持高位運(yùn)行。

中國經(jīng)濟(jì)周刊11月9日訊

這絕不是第一次。

樓市新政出臺(tái)之日，就是大量開發(fā)商集體“隱身”之時(shí)。

4月17日，國務(wù)院發(fā)布了調(diào)控樓市“國十條”，9月29日，為繼續(xù)貫徹“國十條”，七部委出臺(tái)了五項(xiàng)措施，被稱為“9·29新政”。

于是，10月份的市場供應(yīng)與5月份幾乎一模一樣，市場上除了購房者蹤跡少見之外，開發(fā)商也仿佛一下子消失了似的，開盤項(xiàng)目驟減。

在政策層面堅(jiān)決打擊樓市投機(jī)的風(fēng)口浪尖，絕大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目都選擇打太極的方式以柔克剛，而這種博弈的結(jié)果，多年來都是以開發(fā)商完勝而告終。這一次，會(huì)不會(huì)是個(gè)例外呢？

多個(gè)項(xiàng)目開盤爽約

日前一則來自房地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)的調(diào)查報(bào)告引發(fā)了購房者的憂慮。該報(bào)告指出，全國24個(gè)大中城市11月份的開盤量相比10月份數(shù)量明顯銳減，如北京開盤量環(huán)比大降50%，廣州降幅為60%，南京降幅為30%等。市場分析人士指出，開盤量大減意味著市場新增供應(yīng)不足，這將進(jìn)一步加劇市場的供需失衡，從而使得房價(jià)有動(dòng)力繼續(xù)保持高位運(yùn)行。

事實(shí)的確如此，自“9·29新政”實(shí)施一個(gè)月來，來自中國指數(shù)研究院的監(jiān)測顯示，京滬廣等多個(gè)城市樓市成交下降，但價(jià)格依然堅(jiān)挺。

縱向?qū)Ρ雀苷f明不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“9·29新政”之后的開盤策略。據(jù)北京中原地產(chǎn)9月26日公布的統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，10月份北京預(yù)期開盤的項(xiàng)目達(dá)到43個(gè)，其中不少是純新盤，如“一品公館”、“戛納35號”等。但從目前現(xiàn)實(shí)的市場來看，不少項(xiàng)目仍處在積累客戶階段，并未開盤。

來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，10月份北京拿到預(yù)售證的住宅項(xiàng)目只有15個(gè)，遠(yuǎn)低于此前多家機(jī)構(gòu)預(yù)測的三四十個(gè)。

在二線城市，如西安、武漢等地，不少項(xiàng)目也選擇押后開盤，或者“跳價(jià)”開盤。跳價(jià)，成為2009年中國房地產(chǎn)市場火爆引發(fā)出的一個(gè)新詞，是說房價(jià)已經(jīng)不能簡單用“漲價(jià)”來形容了，是直接一個(gè)個(gè)臺(tái)階跳上去的。

在華北地區(qū)代理了多個(gè)項(xiàng)目的某房地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)副總告訴記者，這是一種典型的捂盤手法。受到房產(chǎn)新政效力的影響，一些原本計(jì)劃開盤的項(xiàng)目不得不擱置開盤；有些新項(xiàng)目一期定價(jià)較低以吸引眼球，后面的二期、三期則通過高幅度漲價(jià)達(dá)到捂盤的目的。

捂盤只因成本早已收回

近日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)(6.59,0.14,2.17%)董事長任志強(qiáng)在其新書《任你評說》發(fā)布會(huì)上說，在樓市新政出臺(tái)之后，一些已經(jīng)報(bào)批的樓盤就必須根據(jù)新政的精神重新報(bào)批，可能有些樓盤就無法通過了。

據(jù)一位消息靈通的樓市買家介紹，“9·29新政”之后，北京某區(qū)樓價(jià)超過3萬元/平方米的樓盤一律暫停開盤。

而上述房地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)副總則表示，有些項(xiàng)目捂盤是無奈之舉，因?yàn)樵谀壳暗氖袌霏h(huán)境下，如果和政策相抗衡，仍然將項(xiàng)目定價(jià)過高，就面臨無人接盤的風(fēng)險(xiǎn)；如果配合政策，定價(jià)較低，很可能達(dá)不到預(yù)期收益，因此只能捂在手中。

操盤了多個(gè)項(xiàng)目的地產(chǎn)營銷界人士馬文杰則認(rèn)為，不少開發(fā)商目前應(yīng)對新政的手段頗有點(diǎn)“非暴力不合作”的意味。原因一個(gè)是在流動(dòng)性旺盛的背景下，預(yù)期市場和政策仍有可能好轉(zhuǎn)；另一個(gè)非常重要的原因就是其項(xiàng)目地價(jià)比較便宜，而且隨著近幾年房價(jià)高漲，開發(fā)商早已收回了成本，因此對于這些項(xiàng)目而言，定價(jià)越高收益越多，即使是捂在手中不銷售也沒有任何風(fēng)險(xiǎn)。

比如，位于北京崇文區(qū)的“中海紫御公館”，連續(xù)幾個(gè)季度進(jìn)入北京豪宅單價(jià)前30名榜單，目前單價(jià)為4萬元/平方米。而據(jù)記者了解，其2003年買地時(shí)樓面地價(jià)只有500多元/平方米。目前在新政的壓力之下，“中海紫御公館”的定價(jià)依然遠(yuǎn)超周邊項(xiàng)目。

房價(jià)“越調(diào)越高”的奧秘

對于地產(chǎn)市場而言，一般遵從“量在價(jià)先”的走勢，但“9·29新政”一個(gè)月來，多個(gè)大中城市樓市成交量大跌，房價(jià)卻未出現(xiàn)明顯下降。

馬文杰表示，在項(xiàng)目不開盤或高價(jià)捂盤的情況下，最終要實(shí)現(xiàn)降價(jià)必將十分艱難。

幾乎每一輪調(diào)控背后，都有大量項(xiàng)目采用這種操盤手法。今年4月17日“國十條”出臺(tái)以來，各大城市許多項(xiàng)目迅速取消開盤計(jì)劃，結(jié)果是從4月份以來房價(jià)仍在持續(xù)小幅攀升。

在傳統(tǒng)的交易旺季9月份到來時(shí)，蟄伏已久的新老項(xiàng)目紛紛登場。在北京，9月份有27個(gè)住宅項(xiàng)目取得預(yù)售證，創(chuàng)下近半年來的高峰。

與此同時(shí)，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布，9月份全國70個(gè)大中城市房價(jià)環(huán)比上漲0.5%，是近半年來的最大漲幅。70個(gè)大中城市中，有62個(gè)城市房價(jià)環(huán)比都出現(xiàn)上漲，只有1個(gè)城市(?？?環(huán)比下降。

馬文杰表示，大量項(xiàng)目擱置開盤計(jì)劃，這與囤地的本質(zhì)是一樣的：一方面，捂盤減少了市場供應(yīng)，中國房地產(chǎn)市場目前整體上仍是供不應(yīng)求，這是高房價(jià)的根源之一，因此不少項(xiàng)目停止開盤將消減政策抑制高房價(jià)的效力，這也正是今年4月“國十條”出臺(tái)以來全國房價(jià)仍居高不下的一大重要原因；另一方面，每次隨著市場形勢的好轉(zhuǎn)，這些捂盤項(xiàng)目再次上市時(shí)，其價(jià)格大都連續(xù)上漲，多年來正是在這種節(jié)奏中，房價(jià)越調(diào)越高。

業(yè)內(nèi)人士稱短期內(nèi)供應(yīng)將大量增加

馬文杰表示，捂盤主要有兩種表現(xiàn)：一是在房價(jià)急劇上漲時(shí)捂盤惜售，以追求房價(jià)進(jìn)一步上漲；二是遭遇市場風(fēng)險(xiǎn)時(shí)拒不開盤。從穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的角度來看，這兩種行為都應(yīng)該嚴(yán)厲打擊。

在“9·29新政”中，住建部等多部門再次強(qiáng)調(diào)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地。

北京市在這方面顯然走在前列。10月25日，《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》出臺(tái)，該辦法明確規(guī)定，自2010年12月1日起，商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接收存商品房預(yù)售資金。

也就是說，開發(fā)商在進(jìn)行預(yù)售時(shí)，購房者付的錢都要先進(jìn)入專用賬戶，留存從開發(fā)建設(shè)直至為購房者辦房產(chǎn)證這一階段需要的資金總量，以確保樓能蓋起來，剩余資金開發(fā)商才可以提取。

北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，相比之前的金融政策、交易環(huán)節(jié)政策，預(yù)售資金監(jiān)管將非常直接地沉重打擊開發(fā)商。由于預(yù)售資金首先用于蓋樓，開發(fā)商要想補(bǔ)足流動(dòng)資金，必須加快銷售，進(jìn)而將促進(jìn)開發(fā)商快建、快銷，避免開發(fā)商囤地、捂盤惜售等行為。在他看來，很多拖延開發(fā)周期的企業(yè)將得不償失，會(huì)加快現(xiàn)有項(xiàng)目的開發(fā)，年底房地產(chǎn)市場可能在短期增加大量供應(yīng)。