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近日，包括北京、深圳、成都、浙江等省市陸續(xù)正式出臺(tái)了《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接收存商品房預(yù)售資金，且商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入由銀行監(jiān)管的專用賬戶，保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)。此政策預(yù)計(jì)將于12月初全面執(zhí)行。昨日（11月8日），記者從大連市國土資源與房屋局獲悉：大連有關(guān)商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度的研究工作正在進(jìn)行，政策發(fā)布及執(zhí)行時(shí)間都不會(huì)太遙遠(yuǎn)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)此舉或引發(fā)開發(fā)商資金鏈緊張而導(dǎo)致房價(jià)下降。

A 【政策解讀】

預(yù)售資金將由銀行專戶監(jiān)管

根據(jù)新辦法規(guī)定，商品房預(yù)售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存商品房預(yù)售資金，應(yīng)按照一個(gè)預(yù)售許可申請(qǐng)對(duì)應(yīng)一個(gè)專有賬戶，購房人應(yīng)當(dāng)將購房款直接存入專用賬戶。

此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)編制預(yù)售項(xiàng)目用款計(jì)劃，按照“地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、完成初始登記，并達(dá)到購房人可單方辦理轉(zhuǎn)移登記的條件”等四個(gè)環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點(diǎn)，并合理確定每個(gè)節(jié)點(diǎn)的用款額度。如果開發(fā)商違反了資金監(jiān)管的相關(guān)規(guī)定，主管部門將暫停其在本市所有開發(fā)項(xiàng)目的商品房預(yù)售，責(zé)令限期改正，并將其違法違規(guī)行為予以公示，記入企業(yè)信用信息系統(tǒng)。

具體的操作方法

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與監(jiān)管銀行簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議，確定監(jiān)管賬戶，并由開發(fā)企業(yè)向商業(yè)銀行報(bào)送相應(yīng)工程進(jìn)度清冊(cè)等資料；

2 預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議納入商品房預(yù)售許可的申請(qǐng)要件；

3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照預(yù)算工程進(jìn)度向監(jiān)管銀行申請(qǐng)預(yù)先調(diào)用相應(yīng)進(jìn)度預(yù)售款；

4 監(jiān)管銀行結(jié)合工程監(jiān)理單位出具的證明資料，在確定前一期工程已達(dá)到相應(yīng)進(jìn)度后，撥付相應(yīng)款項(xiàng)；

5 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行向房產(chǎn)管理局按撥付期報(bào)送撥付款情況并予以公示。

B 【政策前景】

執(zhí)行時(shí)間表待定

“其實(shí)在上世紀(jì)90年代的時(shí)候，國家已經(jīng)出臺(tái)了有關(guān)預(yù)售款?？顚Ｓ玫恼撸豢上М?dāng)時(shí)國家對(duì)這方面的監(jiān)管并不嚴(yán)格，因此令這項(xiàng)規(guī)定有點(diǎn)流于形式。不過從目前情況看，中央調(diào)控樓市的決心比以往任何時(shí)候都要大，因此執(zhí)行力相信會(huì)有所加強(qiáng)。但鑒于此前部分調(diào)控政策存在‘上有政策，下有對(duì)策’的跡象，因此關(guān)鍵仍然要看地方政府以及銀行的多方面配合才能確定政策效果。 ”陶勇指出。

另外，對(duì)此銀行界人士也表示，對(duì)于在預(yù)售款?？顚Ｓ玫谋O(jiān)管上，目前可能存在著執(zhí)行上的難題。“在現(xiàn)有的商品房預(yù)售制度下，預(yù)售款的成交方式屬于開發(fā)商與購房客戶之間的事，銀行其實(shí)是很難去有效監(jiān)管的，這需要更多細(xì)節(jié)上的標(biāo)準(zhǔn)制定，不然單靠開發(fā)商主動(dòng)將預(yù)售款繳入到?？钯~戶，將是一件相當(dāng)難實(shí)現(xiàn)的事情。 ”

此外，據(jù)記者了解，目前有城市已在“監(jiān)管”環(huán)節(jié)上，將直接升級(jí)至賬戶由政府“托管”，樓盤預(yù)售款將由當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)局在銀行開設(shè)的指定賬戶進(jìn)行“托管”，而開發(fā)商在任何情況下要使用這筆資金都需要經(jīng)過房地產(chǎn)部門的審批，資金將只能用于指定樓盤的后期建設(shè)。

C 【業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)】

將比“限購令”更具殺傷力

對(duì)于這次被業(yè)界戲稱為繼9·29新政后的“三次調(diào)控”，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，選擇將一線城市作為預(yù)售款監(jiān)管政策的試點(diǎn)，其目的在于加深對(duì)樓價(jià)上漲過快地區(qū)的行政調(diào)控手段，緊縮開發(fā)商的資金流，促進(jìn)推盤，防止囤地、捂盤和爛尾等市場現(xiàn)象。與此同時(shí)，預(yù)計(jì)在上述試點(diǎn)城市成功運(yùn)行后，屆時(shí)將有機(jī)會(huì)在全國各大城市全面鋪開，到時(shí)大連這類二、三線城市也會(huì)執(zhí)行相關(guān)政策。

到底，預(yù)售監(jiān)管制度會(huì)否成為繼房貸政策后，未來調(diào)控大連樓市的一大殺手锏？我市多名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士在得知相關(guān)政策即將出臺(tái)后表示，一旦政策真正落實(shí)到位，對(duì)于開發(fā)商而言，?？顚Ｓ脤?duì)于開發(fā)商資金鏈的影響將會(huì)非常大，尤其是一些規(guī)模相對(duì)較小的開發(fā)商。“一旦預(yù)售資金被全部監(jiān)管，不少以項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)模式擴(kuò)張的地產(chǎn)商，將失去對(duì)資金的自由調(diào)配能力，整個(gè)企業(yè)的運(yùn)營，或會(huì)因各個(gè)項(xiàng)目之間的資金拆借受阻而將面臨資金斷流的威脅。 ”一業(yè)內(nèi)人士指出。 他指出，由于預(yù)售款目前受到現(xiàn)有政策監(jiān)管的力度很小，第三方的出面監(jiān)控，無形中就是管住了開發(fā)商原本自由掌握的“錢袋子”，對(duì)于開發(fā)商利用預(yù)售款進(jìn)行囤地、跨期開發(fā)等行為會(huì)有著明顯收斂的作用。此外，開發(fā)商今后對(duì)工程規(guī)劃的費(fèi)用預(yù)算，也要更為準(zhǔn)確與清晰，否則在銀行撥款上可能會(huì)遇到難題。

市政府發(fā)展研究中心信息研究室主任陶勇則認(rèn)為，對(duì)于目前以資本金、建筑開發(fā)貸款、預(yù)售款等三大方面作為開發(fā)商資金鏈的重要環(huán)節(jié)，預(yù)售款應(yīng)該是三者中份額最大同時(shí)也是最重要的部分。“若政策將來真正執(zhí)行，對(duì)于有幾個(gè)項(xiàng)目在同時(shí)開發(fā)的開發(fā)商而言，以往在現(xiàn)金周轉(zhuǎn)上‘拆東墻補(bǔ)西墻’的現(xiàn)象將不復(fù)存在，在資金鏈緊張的情況下，采取降價(jià)策略可能會(huì)成為各大開發(fā)商的應(yīng)對(duì)措施?！?記者 張璐璐)