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理財(cái)周報(bào)地產(chǎn)實(shí)驗(yàn)室研究員 李玥/文

一股離奇的豪宅退房風(fēng)正在京城暗自涌動(dòng)。

其中，就牽扯到兩大知名項(xiàng)目：“鳥巢”邊的盤古大觀和大望路的長(zhǎng)安8號(hào)。更為蹊蹺的是，筆者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的信息發(fā)現(xiàn)，被退房源竟然是同一天購(gòu)買又在同一天退掉，其中是否暗藏隱情？又有哪些不為人知的內(nèi)幕……

離奇的退房背后究竟說(shuō)明該項(xiàng)目有著如何的問(wèn)題？

離奇的退房

房?jī)r(jià)上漲跟風(fēng)買房，房?jī)r(jià)下跌集體退房，看似無(wú)理，但也屬于正常的市場(chǎng)行為，尚且合情。但是近日在北京爆發(fā)的退房風(fēng)波卻顯得有些離奇。

據(jù)了解，這次退房項(xiàng)目涉及的均為北京市的天價(jià)豪宅，價(jià)格都在5萬(wàn)元/平方米以上，而退房時(shí)間正值樓市二次調(diào)控執(zhí)行半月之際，由此引得不少人猜測(cè)，政府持續(xù)的樓市調(diào)控見效了，但經(jīng)筆者調(diào)查了解，這些豪宅的退房并非簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的限購(gòu)、限貸政策就能影響到的。因?yàn)橐惶缀勒瑒?dòng)輒幾千萬(wàn)元，其消費(fèi)人群非富即貴，身家至少上億元，貸款政策很難限制住他們。

仲量聯(lián)行研究部負(fù)責(zé)人覃曉梅向筆者證實(shí)，一般而言購(gòu)買豪宅的人很少會(huì)去貸款，基本上都是全款。而且上千萬(wàn)元的住房按揭也很難被銀行審批通過(guò)。

筆者在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，在這輪“退房潮”中最為集中的兩個(gè)項(xiàng)目是盤古大觀和長(zhǎng)安8號(hào)，其中盤古大觀今年10月份的退房數(shù)達(dá)到了11套，長(zhǎng)安8號(hào)退房數(shù)為10套。更讓人詫異的是，盤古大觀所退的11套房的退房日期均為2010年10月15日，而購(gòu)買日期全為2008年11月21日。同樣的現(xiàn)象也存在于長(zhǎng)安8號(hào)上，在長(zhǎng)安8號(hào)的10套退房記錄中，有9套退房信息均為2010年10月15日，而購(gòu)買日期全為2009年3月13日。由此可見這些全是陳年舊賬，與此輪調(diào)控?zé)o關(guān)。

對(duì)此有業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑：何人能在一天之內(nèi)砸下數(shù)億元資金購(gòu)買多套豪宅，又能在一天之內(nèi)一下子將其全部退掉？對(duì)一般購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，買房容易退房卻非常難。為何開發(fā)商一次同意退回這么多房源，其中必有隱情。以長(zhǎng)安8號(hào)為例，按照其銷售出的房產(chǎn)均價(jià)和套均面積，此次涉及到的退房資金高達(dá)2.25億元，而該項(xiàng)目銷售近兩年來(lái)，只賣出了12.914億元，相當(dāng)于近半年時(shí)間的銷售額。那么，是什么原因使得開發(fā)商如此之痛快地同意退房呢？

抵押融資

這并不是真正的退房，而是一個(gè)幕后交易。盤古大觀的一位負(fù)責(zé)人一語(yǔ)道破其中的玄機(jī)。

該負(fù)責(zé)人向筆者表示，豪宅一般銷售周期較長(zhǎng)，占用開發(fā)商資金較多，因此開發(fā)商會(huì)采取多種方法進(jìn)行融資，其中一種方法就是將在售房源抵押給金融機(jī)構(gòu)，獲得資金流，然后承諾一段時(shí)間后以較高的價(jià)格回購(gòu)。

“這次退房的全是商鋪，都是2008年11月份開發(fā)商以低于市場(chǎng)價(jià)銷售給一家金融機(jī)構(gòu)的，現(xiàn)在合同到期了，開發(fā)商按照合同回購(gòu)商鋪?！边@位負(fù)責(zé)人稱，如果沒有合同承諾，這個(gè)交易跟正常的房屋買賣沒有任何區(qū)別。

“這種方式實(shí)質(zhì)是抵押融資，此前東直門附近的一個(gè)豪宅項(xiàng)目就使用過(guò)，但是并不多見。”覃曉梅告訴筆者。

實(shí)際上，這就是一個(gè)開發(fā)商與機(jī)構(gòu)的賭博交易，開發(fā)商賭未來(lái)的房?jī)r(jià)一定上漲，而機(jī)構(gòu)通過(guò)這種方式達(dá)到變相炒房的目的。雙方都面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)，如果房?jī)r(jià)下跌，項(xiàng)目將無(wú)法兌現(xiàn)回購(gòu)合同，甚至出現(xiàn)債務(wù)糾紛，進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)目面臨爛尾。

盤古大觀的這位負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)時(shí)簽訂這個(gè)合同的時(shí)候正值2008年底金融危機(jī)之際，也是地產(chǎn)業(yè)資金鏈最為脆弱的時(shí)候，開發(fā)商也是被逼無(wú)奈才使用了這種冒險(xiǎn)方法。

與盤古大觀一樣，長(zhǎng)安8號(hào)也是同一時(shí)間購(gòu)房、同一時(shí)間退房，那么長(zhǎng)安8號(hào)是否也涉及抵押融資呢？筆者就此采訪了中國(guó)奧園集團(tuán)總裁助理、長(zhǎng)安8號(hào)項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人梁秀蕾，但她表示沒有權(quán)限回答，拒絕了理財(cái)周報(bào)的采訪。

長(zhǎng)安8號(hào)的資金困局

盡管長(zhǎng)安8號(hào)相關(guān)人士拒絕采訪，但是這也從側(cè)面折射出這個(gè)最貴豪宅頻繁面臨的資金困局以及銷售困局。

筆者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的退房信息中看到，長(zhǎng)安8號(hào)9套房產(chǎn)的購(gòu)買時(shí)間是2009年3月13日，而此時(shí)正是長(zhǎng)安8號(hào)股權(quán)債務(wù)糾紛最為糾結(jié)的時(shí)期。

據(jù)了解，長(zhǎng)安8號(hào)最初的案名叫耀輝國(guó)際城，最早所有者為北京王府世紀(jì)，但是因王府世紀(jì)無(wú)力獨(dú)自開發(fā)，2004年，天鴻寶業(yè)通過(guò)股權(quán)收購(gòu)，持有耀輝國(guó)際城62%的股權(quán)，王府世紀(jì)持有項(xiàng)目38%的股權(quán)。此后，天鴻集團(tuán)與城開集團(tuán)合并為首開集團(tuán)，天鴻寶業(yè)亦更名為首開股份。2008年4月，首開股份以“不擅經(jīng)營(yíng)豪宅”為由以4.587億元將62%的股份全部轉(zhuǎn)讓給了香港世紀(jì)協(xié)潤(rùn)。而香港世紀(jì)協(xié)潤(rùn)和王府世紀(jì)均系王志才所有，但王志才回購(gòu)耀輝國(guó)際城需要向首開股份支付近16億元的資金。這筆資金的到賬日期為2009年7月31日。

而當(dāng)時(shí)正值金融危機(jī)爆發(fā)之際，面臨著巨額的還款壓力，為了保住項(xiàng)目，王志才在2009年7月與奧園地產(chǎn)達(dá)成協(xié)議，奧園借機(jī)入股長(zhǎng)安8號(hào)項(xiàng)目。但是在2009年11月4日，首開股份公告稱，已通過(guò)興業(yè)銀行向耀輝公司發(fā)放委托貸款12.92億元，置換耀輝公司欠首開股份的股東貸款。而這筆委托貸款，由奧園地產(chǎn)與王府世紀(jì)負(fù)連帶擔(dān)保責(zé)任，還款期限為2010年3月31日。
從這些復(fù)雜的債務(wù)信息中筆者發(fā)現(xiàn)，在2009年7月31日和2010年3月31日，長(zhǎng)安8號(hào)項(xiàng)目有兩個(gè)債務(wù)到期，資金鏈可謂繃得很緊。而被退的9套房均為2009年3月13日購(gòu)買，那時(shí)正值王志才獨(dú)立掌管長(zhǎng)安8號(hào)之時(shí)，不禁讓人猜測(cè)：當(dāng)時(shí)的王志才為了還債很可能采用了抵押融資的方式。

但這也從另一方面顯示了長(zhǎng)安8號(hào)的銷售困窘。據(jù)了解，在今年3月份，長(zhǎng)安8號(hào)曾經(jīng)被媒體質(zhì)疑開盤一月仍舊零成交。而當(dāng)時(shí)的業(yè)績(jī)一直是此前的9套。而再回來(lái)看現(xiàn)在的退房信息，有9套退房房源是于2009年3月13日。也就是說(shuō)，長(zhǎng)安8號(hào)在開售前屬于名副其實(shí)的“零成交”。