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60家真相

銀監(jiān)會最新數(shù)據(jù)顯示，在前述60家大型房企集團(tuán)所屬的847家貸款企業(yè)中，同時在兩家以上法人銀行獲得授信的426個，同時在五家以上法人銀行獲得授信的90個。6月末，60家大型房企集團(tuán)涉及集團(tuán)內(nèi)互保貸款金額1417億元，較年初增長22.3%。

“調(diào)研發(fā)現(xiàn)，大型房企集團(tuán)關(guān)聯(lián)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，信息嚴(yán)重不透明?！币晃唤咏O(jiān)管部門的知情人士說。初步統(tǒng)計，60家大型房企集團(tuán)共有4266個成員企業(yè)，平均每個集團(tuán)71個，有15家集團(tuán)成員企業(yè)超過100個，集團(tuán)公司治理混亂，跨地區(qū)、跨境、跨業(yè)投資經(jīng)營普遍存在。而19家主要商業(yè)銀行掌握的信息中，對上述集團(tuán)成員企業(yè)的缺失率達(dá)28.6%，部分銀行掌握的股東信息缺失達(dá)50%以上，直接形成關(guān)聯(lián)風(fēng)險防范的盲點(diǎn)。

“在銀行系統(tǒng)，只能顯示貸款情況，不會顯示授信情況，即使在總行層面，房地產(chǎn)企業(yè)互保的數(shù)據(jù)也不完整。”一位大行房地產(chǎn)信貸部門人士坦承，但這涉及各行的商業(yè)秘密以及IT系統(tǒng)完善，短時間內(nèi)很難解決?！拔磥硪粌赡甑臅r間，主要的壓力還是還款?！?/p>

知情人士透露，在前述調(diào)研的60家大型房企集團(tuán)中，有18家平均資產(chǎn)負(fù)債率超過70%；60家大型房企集團(tuán)共有4266個成員企業(yè)，其中有64個成員企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)超過90%。

從貸款期限結(jié)構(gòu)看，60家大型房企集團(tuán)在一年內(nèi)到期的大額貸款占比為28.3%，2012年底前到期的大額貸款占比為63.6%。監(jiān)管部門判斷，隨著房地產(chǎn)市場調(diào)整期的延續(xù)及貸款陸續(xù)到期，房地產(chǎn)貸款逾期現(xiàn)象可能有所增多。

“開發(fā)貸款的周期就是三年左右，2009年的貸款主要集中在2012年到期?！鼻笆龃笮腥耸勘硎?，貸款的集中到期會推動房地產(chǎn)商加速房屋銷售速度，但想賣就賣畢竟還是理想狀態(tài)，總體來說，房地產(chǎn)企業(yè)合理負(fù)債率為60%-70%，另外還要結(jié)合公司現(xiàn)金流情況，“年中以來的總體趨勢是，大型企業(yè)通過銷售已經(jīng)持有較多的現(xiàn)金。”

監(jiān)管加壓

然而，多數(shù)開發(fā)商擔(dān)心的是，以“限購令”和房貸新政為代表的嚴(yán)厲調(diào)控政策明年還將持續(xù)下去，遲早銷售回款會出現(xiàn)問題。

一位房企董事長對本刊記者稱：“（對開發(fā)商來說）預(yù)售款的影響最大，接下來是應(yīng)付土地款，這本身是剛性的，雖不在負(fù)債表里，卻是真實(shí)的負(fù)債，再接下來，就是銀行的貸款，已經(jīng)反映在負(fù)債表里?！?/p>

從銷售回款來看，調(diào)控政策對購房需求的抑制，盡管對房企銷售回款帶來直接影響，但目前來看，由于今年前四個月樓市銷售的火爆以及9月（銷售面積同比增16.6%）出現(xiàn)調(diào)控后的銷售回暖，這一影響至今還比較有限。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全國商品房銷售面積6.32億平方米，同比增長8.2%；商品房銷售額3.19萬億元，同比增長15.9%。

聶梅生預(yù)計，2009年全年商品房銷售面積為9.37億平方米，今年還有三個月時間，如果全年能銷售8億平方米，將與去年的銷售額4.39萬億元相差無幾，因今年的平均房價上漲了。

從商業(yè)銀行的貸款來看，盡管今年4月調(diào)控政策出臺后，5月至8月房地產(chǎn)貸款新增額呈逐月下降趨勢，分別為1817億元、1273億元、1033億元、1000億元，但今年前四個月房地產(chǎn)新增貸款月均投放高達(dá)2671億元，堪稱超常，而且今年9月房地產(chǎn)貸款新增額止跌回升，反彈至1385億元。

今年前三季度月均房地產(chǎn)新增貸款達(dá)到1911億元，高于2009年的月均1647億元。這意味著，今年初以來商業(yè)銀行貸款對房地產(chǎn)行業(yè)的投放不但沒有減少，整體上反而還有所增加。

因此，前述大行人士透露，監(jiān)管部門在要求繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策的同時，以集團(tuán)為單位，以名單為基礎(chǔ)，實(shí)行集團(tuán)并表授信管理，集團(tuán)及各成員企業(yè)貸款總額不得超過在建工程的五成。大額集中度風(fēng)險評估應(yīng)涵蓋銀行持有的房地產(chǎn)公司短期、中期票據(jù)以及其他形式的各類授信。

“一旦資金回籠出現(xiàn)緊張，應(yīng)及時采取保全措施。對有土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)停止對其發(fā)放新開發(fā)貸款和貸款展期。”該大行人士直陳監(jiān)管部門要求令行禁止的決心很大。

對于銀行房貸的承壓情況，前述接近監(jiān)管部門知情人士介紹：“銀監(jiān)會也在調(diào)整壓力測試方法，更準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)風(fēng)險，新的方案正在報請?！?/p>