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平滑周期波動(dòng)

一直以來，香港新鴻基的商業(yè)經(jīng)營模式被視為對(duì)抗房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)的一劑良方。近期房地產(chǎn)市場的調(diào)整，讓內(nèi)地開發(fā)商和投資基金開始重視商業(yè)地產(chǎn)對(duì)業(yè)績的穩(wěn)定作用。

業(yè)內(nèi)專家指出，支撐新鴻基渡過地產(chǎn)寒冬的重要金融資源就是出租物業(yè)的穩(wěn)定收益。無論高峰低谷，新鴻基的出租物業(yè)每年都可提供40億港元左右的經(jīng)營盈利，從而使公司即使在行業(yè)最低迷的時(shí)期，仍可保持高額的凈經(jīng)營現(xiàn)金流；正是這些現(xiàn)金支撐著公司開發(fā)物業(yè)的“輪轉(zhuǎn)”運(yùn)營。

除了穩(wěn)定的租金收益，商業(yè)地產(chǎn)尤其是城市核心區(qū)商業(yè)地產(chǎn)具備很強(qiáng)的保值能力。這也是眾多安全性資本涉足商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的主要原因。

國內(nèi)首只私募房地產(chǎn)基金高和投資的合伙人蘇鑫指出，“在市場下行周期，商業(yè)受到的影響不大，而在市場反彈時(shí)，也沒有出現(xiàn)暴漲；這正是安全性資本的投資偏好。今年我們看好一線城市的商辦物業(yè)市場，原因是在目前高風(fēng)險(xiǎn)的地產(chǎn)市場中，民間投資者重點(diǎn)考慮安全性。商辦物業(yè)的收益率能抵御通脹，也就為民間資本提供了避險(xiǎn)場所?！?/p>

今年以來，商業(yè)地產(chǎn)的銷售態(tài)勢好于住宅。國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全國商品房銷售面積6.32億平方米，同比增長8.2%。其中，商品住宅銷售面積增長5.8%，辦公樓增長27%，商業(yè)營業(yè)用房增長33.2%。前三季度，商品房銷售額3.19萬億元，同比增長15.9%。其中，商品住宅銷售額增長11.2%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長49.9%和48.2%。

中金公司報(bào)告指出。今年以來，商業(yè)地產(chǎn)銷售增速高于住宅的態(tài)勢沒有改變。商業(yè)和辦公樓的銷售良好，銷售單價(jià)分別上漲8%和25%，明顯好于住宅。

海通證券分析師涂力磊指出，傳統(tǒng)住宅市場通過囤地、購買稀缺優(yōu)質(zhì)土地資源的盈利模式已經(jīng)開始出現(xiàn)瓶頸。未來更大的利潤來自快速周轉(zhuǎn)和產(chǎn)品差異化。而商業(yè)地產(chǎn)則具備市場培育的價(jià)值增長鏈，這使得商業(yè)地產(chǎn)在未來的發(fā)展中可以繼續(xù)保持較高的價(jià)值空間。

警惕運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)

與住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)資本規(guī)模、運(yùn)營水平、價(jià)值培育等方面的要求更高。運(yùn)營商的招商、管理和聚客能力決定了商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值。

今年以來，商業(yè)地產(chǎn)的“人氣”顯著上升。但是對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)投資客來說，出手之后能否獲得理想的收益，還很難確定。業(yè)內(nèi)人士指出，主要原因在于商業(yè)地產(chǎn)投資有別于住宅投資，物業(yè)優(yōu)劣的評(píng)判較為復(fù)雜，投資回報(bào)率差別很大，其中，商業(yè)的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)不可忽視。

“一般而言，最有價(jià)值的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就是當(dāng)?shù)氐囟巫詈玫纳啼仭２贿^這一‘金科玉律’正在逐步改變。在現(xiàn)代商業(yè)中商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值除地段因素之外，更受經(jīng)營性質(zhì)的主宰，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值越來越受到經(jīng)營定位的制約，商業(yè)地產(chǎn)的‘特色’更為關(guān)鍵?！币晃簧虡I(yè)地產(chǎn)專家說。

商業(yè)地產(chǎn)拒絕快進(jìn)快出，真正的商業(yè)地產(chǎn)需要經(jīng)過一定時(shí)期的專業(yè)運(yùn)營才能達(dá)到價(jià)值提升，短期炒作以及暴利在商業(yè)投資領(lǐng)域并沒有多大空間。因此，專家提醒，投資商業(yè)地產(chǎn)要理性和耐性，穩(wěn)健型的投資者更合適投資商業(yè)地產(chǎn)。

今年以來，商業(yè)地產(chǎn)迎來投資熱潮，一線城市寫字樓、商鋪等業(yè)態(tài)的價(jià)格逐漸攀升，與住宅相比的“價(jià)值洼地”也逐漸被填平。由此，投資者更應(yīng)關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。

以北京為例，DTZ戴德梁行公布的數(shù)據(jù)顯示，第三季度，北京甲級(jí)寫字樓的租金保持兩個(gè)季度上升，達(dá)到160.65元/月/平方米，比第二季度提升3.36%；寫字樓銷售價(jià)格也是穩(wěn)中有升，均價(jià)從二季度的33607元/平方米上升至34736元/平方米。

在售價(jià)上升的影響下，三季度以來，一線城市商鋪的收益率有所下滑，部分區(qū)域商鋪的收益率已降至5%以內(nèi)。商業(yè)專家指出，投資商再介入時(shí)應(yīng)對(duì)項(xiàng)目地段、交通、開發(fā)商資質(zhì)等更多因素進(jìn)行綜合的考慮，警惕市場風(fēng)險(xiǎn)。