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合同簽了，購(gòu)房款交了，可心儀的樓盤在承諾的開工時(shí)間內(nèi)久久不能動(dòng)工，要求退還購(gòu)房款吧，開發(fā)商還不同意——— 省會(huì)的王先生就遇到了這樣的麻煩，無(wú)奈只好起訴到法院。昨日（11月1日），記者從橋東區(qū)法院了解到，40多位像王先生這樣的原告與開發(fā)商簽訂了名為“合作建房”實(shí)為“商品房買賣”的協(xié)議，可開發(fā)項(xiàng)目因?yàn)槭掷m(xù)不全，所出售房產(chǎn)未取得預(yù)售許可證，是在樓盤未開工的情況下對(duì)外違規(guī)銷售，最后項(xiàng)目擱淺。

■事件：房款交了 樓盤擱淺

2008年9月，王先生根據(jù)媒體廣告，打算購(gòu)買由石家莊市的兩家房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱甲公司和乙公司)合作開發(fā)的一處樓盤的一套商品房。9月21日，王先生與兩家公司中的甲公司簽訂了合同，合同的名稱為《合作建房協(xié)議》。

該《協(xié)議》包括：合作標(biāo)的是一套建筑面積約為41.69平方米的房屋；合作價(jià)款為該合作房屋單價(jià)4100元/平方米，總價(jià)為170929元。雙方約定的該合作房屋的交房日期為2010年12月31日，擬定開工時(shí)間為2008年12月31日前。如因甲公司原因未能動(dòng)工的，王先生可隨時(shí)要求退款，甲公司在王先生提出申請(qǐng)后7日內(nèi)全額退還王先生所交款，并按銀行同期活期存款利率償還利息。合同簽訂后，王先生于2008年9月21日向甲公司交納定金20000元，2008年9月26日交納房款82929元。

可是到了合同約定的2008年12月31日，王先生發(fā)現(xiàn)樓盤并沒(méi)有動(dòng)工跡象，于是從2009年1月起王先生多次要求退還所交款項(xiàng)，但甲公司一直不予辦理退款事宜。

王先生起訴到法院，請(qǐng)求判令：雙方所簽“合作建房協(xié)議”無(wú)效；合作開發(fā)樓盤的甲、乙兩家公連帶退還他已交購(gòu)房款102929元，利息136元；訴訟費(fèi)用由兩家公司承擔(dān)。

■法院：違法預(yù)售 合同無(wú)效

法院經(jīng)審理查明，兩家房地產(chǎn)公司是在2004年3月18日就簽訂了合作開發(fā)的協(xié)議，2008年11月4日，乙公司向甲公司發(fā)出《解除協(xié)議通知書》，解除理由稱鑒于甲公司違法銷售的行為，解除雙方簽訂的合作協(xié)議。庭審中，乙公司稱，乙公司是以土地出資的方式與被告甲公司進(jìn)行合作，雙方并非合伙關(guān)系。在乙公司不知情的情況下，甲公司私自違法售房，乙公司沒(méi)有收取一分售房款，違法售樓的一切后果應(yīng)當(dāng)由甲公司承擔(dān)，乙公司不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。庭審中，甲公司也認(rèn)可未向乙公司支付過(guò)收取的購(gòu)房款。

王先生與甲公司簽訂的協(xié)議雖名為合作建房，但協(xié)議內(nèi)容對(duì)房屋基本狀況、房屋價(jià)款、付款方式、交付使用條件及日期、違約責(zé)任等內(nèi)容均作了約定，協(xié)議內(nèi)容具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且已按約定收受購(gòu)房款。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定雙方簽訂的為商品房買賣合同。

因被告甲公司未取得該項(xiàng)目的預(yù)售許可證明，根據(jù)最高院解釋第二條“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定王先生與甲房地產(chǎn)公司簽訂的《合作建房協(xié)議》無(wú)效。

本案訴爭(zhēng)的法律關(guān)系是商品房預(yù)售合同糾紛，合同當(dāng)事人是原告王先生和被告甲公司。被告乙公司與被告甲公司之間存在合作開發(fā)房地產(chǎn)關(guān)系，但其不是商品房預(yù)售合同的當(dāng)事人，不應(yīng)承擔(dān)商品房預(yù)售合同無(wú)效后產(chǎn)生的義務(wù)。其次，王先生及甲公司均無(wú)證據(jù)證實(shí)被告乙公司實(shí)際收取或使用了售房款。被告乙公司與原告王先生之間不存在特定債務(wù)關(guān)系，因此王先生要求被告乙公司承擔(dān)連帶還款責(zé)任不能支持。

同時(shí)甲公司違法售房，具有明顯過(guò)錯(cuò)，應(yīng)賠償因合同無(wú)效給原告王先生造成的利息損失。

法院判決：王先生與甲公司簽訂的《合作建房協(xié)議》無(wú)效；甲公司于判決生效后十日內(nèi)返還王先生購(gòu)房款102929元并賠償原告利息損失136元。駁回王先生要求乙公司承擔(dān)連帶還款責(zé)任訴訟請(qǐng)求。

■提醒：買房投資莫貪小便宜

橋東區(qū)法院城建庭庭長(zhǎng)李淑霞向記者介紹，像王先生遇到的“合作建房”只是違規(guī)預(yù)售房屋的一種形式，還有未取得預(yù)售許可證、未開工就“認(rèn)購(gòu)商鋪”、”認(rèn)購(gòu)住宅”，合作建商鋪“高額返還租金”等，案件的形式五花八門。因?yàn)殚_發(fā)商知道沒(méi)有齊備的手續(xù)，無(wú)預(yù)售許可證，商品房依法不允許買賣。于是就以上述這些不同的面目進(jìn)行違規(guī)預(yù)售，達(dá)到聚集資金的目的。

為了達(dá)到此目的，開發(fā)商往往抓住人們貪便宜的心理，以較低的房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)，以合作建房、認(rèn)購(gòu)等方式與買受人訂立合同，之后往往因手續(xù)不完備導(dǎo)致項(xiàng)目擱淺。一旦項(xiàng)目擱淺，受到損失的則是王先生這樣的投資者。

在這里也提醒人們，買房投資有風(fēng)險(xiǎn)，買受人在購(gòu)房時(shí)要嚴(yán)格審查項(xiàng)目是否具備商品房預(yù)售許可證，不可因貪圖小便宜而導(dǎo)致巨大的經(jīng)濟(jì)損失。（本報(bào)記者 蔡艷榮）