10月25日，國務(wù)院在部署第四季度經(jīng)濟(jì)工作時(shí)，再次強(qiáng)調(diào)“遏制房價(jià)過快上漲”。就在當(dāng)天，北京出臺(tái)了《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》下稱《辦法》，對(duì)商品房預(yù)售款的監(jiān)管采取“?？顚Ｓ谩薄：翢o疑問，這一舉措會(huì)使一些開發(fā)商原本就已趨緊的資金鏈更加緊張。
盡管商品房預(yù)售資金新規(guī)精準(zhǔn)打擊到了那些急需回籠資金的開發(fā)商，但接受采訪的專家認(rèn)為，房價(jià)是否會(huì)因此而松動(dòng)還有待觀察，因?yàn)槠鋱?zhí)行情況還難以確定。此外，這一政策僅僅在北京等少數(shù)省市施行還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，必須要推廣至全國，以規(guī)范全國每年超過2萬億的預(yù)售資金。
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這份由北京住建委等三部門聯(lián)合出臺(tái)的《辦法》，規(guī)定商品房預(yù)售資金將存入監(jiān)管專用賬戶，保證優(yōu)先用于工程建設(shè)，嚴(yán)禁房地產(chǎn)企業(yè)直接收存。據(jù)悉，《辦法》自2010年12月1日起施行。
“嚴(yán)格監(jiān)管商品房預(yù)售款，對(duì)中小企業(yè)資金面的影響巨大?！?0月28日，北京浙江商會(huì)副會(huì)長陳俊對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者這樣表示。
在銀根持續(xù)緊縮、融資環(huán)境變差的情況下，《辦法》的問世對(duì)中小房企的資金是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。其實(shí)，受到嚴(yán)重影響的，不只是中小企業(yè)。SOHO中國董事長潘石屹也坦承，預(yù)售款是開發(fā)商主要的運(yùn)作資金之一，占比在50%以上，因而影響也是巨大的。
按這一新規(guī)，開發(fā)商不能再亂花錢，只能按工程進(jìn)度分批取錢，優(yōu)先保障項(xiàng)目工程用款?！掇k法》明確要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照一個(gè)預(yù)售許可申請對(duì)應(yīng)一個(gè)賬戶的原則，在監(jiān)管銀行設(shè)立專用賬戶，并與監(jiān)管銀行簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。
據(jù)悉，《辦法》最大的亮點(diǎn)是預(yù)售資金?？顚Ｓ?，四節(jié)點(diǎn)分設(shè)用款額度，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用款計(jì)劃應(yīng)按照“地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、完成初始登記”等四個(gè)環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點(diǎn)，并合理確定每個(gè)節(jié)點(diǎn)的用款額度。
“對(duì)于商品房預(yù)售款，開發(fā)商再不能‘想用就用’，須按監(jiān)管協(xié)議來提取。”陳俊說。陳俊向記者分析，購房人按預(yù)售合同支付的定金、首付款、購房貸款等不得由房地產(chǎn)商直接收存，須全部存入監(jiān)管專用賬戶。
“嚴(yán)禁開發(fā)商直接收存預(yù)售款?！边@將對(duì)開發(fā)商資金鏈產(chǎn)生一定壓力。10月28日，在第四屆中國北京文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)投融資論壇上，北京市政府一位高官坦言。
“一些中等規(guī)模的開發(fā)商會(huì)同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，如果資金被鎖定將使得開發(fā)商很難再閃轉(zhuǎn)騰挪，也將使很多拖延開發(fā)的房企得不償失?！标惪≈毖?。
雖然《辦法》對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的資金會(huì)產(chǎn)生非常大的影響，但潘石屹指出，這個(gè)《辦法》是從2010年12月1日開始實(shí)施，資金壓力不會(huì)立竿見影?！?2月1日前拿到預(yù)售證的這部分資金是不受監(jiān)管的?！鄙鲜龉賳T也表示。
2萬億資金等待監(jiān)管
10月27日，上海房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師顧海波接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)預(yù)測，北京每年不再由開發(fā)商自己隨意使用的預(yù)售資金將超過千億。
這在北京統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)中可以找到佐證——前三季度北京房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本年到位資金3938.8億元，其中定金及預(yù)售款為1020.7億元。
就全國而言，1-9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源50504億元，其中定金及預(yù)售款12185億元，個(gè)人按揭貸款6391億元，二者共計(jì)18576億元，約占開發(fā)商資金來源總量的37%。2009年，這兩項(xiàng)資金共計(jì)24317億元，占全年開發(fā)商資金來源總量約43%。
如此算來，如果全國都采用北京市的預(yù)售資金監(jiān)管新政，則每年有超過2萬億的預(yù)售資金將被嚴(yán)格監(jiān)管。“開發(fā)商近三成資金受監(jiān)管?！标惪≌f，與信貸、稅收等政策相比，預(yù)售資金監(jiān)管對(duì)開發(fā)商的影響將更為直接。
“但愿北京不只是走過場。”顧海波說，因?yàn)樯虾４饲俺霈F(xiàn)過類似規(guī)定，但因執(zhí)行難度大而被迫擱淺。陳俊也表示，如果《辦法》真正執(zhí)行到位了，相信效果不錯(cuò)，但怕的就是執(zhí)行不到位。
10月28日，銀監(jiān)會(huì)公布今年第四次金融形勢通報(bào)會(huì)議內(nèi)容，要求高度關(guān)注房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，并特別提到“嚴(yán)控大型房企集團(tuán)貸款風(fēng)險(xiǎn)”。（ 楊仕?。?/p>
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