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餡餅還是陷阱

北京建國路86號，往西是國貿(mào)，往北是華貿(mào)中心華貿(mào)中心，長安8號無疑是個坐擁CBD寸土寸金的項(xiàng)目。南北兩幢高樓在今年5月已經(jīng)封頂，南樓是公寓、北樓是酒店，目前正在進(jìn)行外立面的作業(yè)。

但記者發(fā)現(xiàn)，與忙碌的施工現(xiàn)場相比，10月23日(周六)15:30，外表壯觀、里飾輝煌的售樓處卻顯得一片安靜，門口也看不見停駐車輛。

時代周報(bào)記者從銷售人員口中獲悉，盡管鑒于目前形勢，開發(fā)商不敢提價，但在二次新政后，項(xiàng)目也并沒有采取特殊的優(yōu)惠政策?，F(xiàn)行9.5折的優(yōu)惠已經(jīng)實(shí)行了數(shù)月。目前，南面公寓起價5.5萬元/平方米，均價80000元/平方米。

“新政對銷售沒有一點(diǎn)兒影響是不可能的。”銷售人員稱，“也有客戶之前下了定但未簽約的，首付房款拖了兩個月還遲遲未簽約的情況。”

新政下的形勢，同奧園對該項(xiàng)目寄予的厚望有些背道而馳。在2009年7月奧園通過入主該項(xiàng)目，終于獲得一張?jiān)诒本┲行某菂^(qū)的通行證；今年9月27日，奧園地產(chǎn)又公布，根據(jù)2009年參與北京長安8號項(xiàng)目合作發(fā)展的有關(guān)協(xié)議，將于9月27日行使已全數(shù)支付2.96億元人民幣的可換股債，至此，在無須支付任何現(xiàn)金下，奧園將增持世紀(jì)協(xié)潤的權(quán)益至52.69%，從而間接持有北京長安8號項(xiàng)目的51%權(quán)益。

按照郭梓文最初的設(shè)想，長安8號要在三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)130億元的回款，但時過近一年，這個任務(wù)只完成了近1/10。這個幾經(jīng)轉(zhuǎn)手、又一度爛尾的項(xiàng)目，會成為餡餅還是陷阱，還需等待市場考驗(yàn)。

豪宅冰凍？

事實(shí)上，新政下銷售滯緩甚至遭遇退房的豪宅并不止長安8號一個。

“貴為”北京最高價樓盤的北京飯店二期之“霞公尊府”，8月14日開始出售。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)截至10月24日18:00的信息，兩個多月內(nèi)共簽約3套房，成交均價103743元/平方米。

而鳥巢旁的盤古大觀盤古大觀(網(wǎng)上推廣名七星摩根廣場)，10月15日單日就被退房15套。

這或許是開發(fā)商都未料到的情景。今年年中，即“4·27”新政頒布后、“9·29”新政頒布之前，北京豪宅曾經(jīng)一度在價格和銷售上出現(xiàn)逆勢上揚(yáng)。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息顯示，今年三季度，北京商品住宅期房單盤銷售均價最高達(dá)10.791萬元/平方米，為霞公尊府，西釣魚臺7號以10.35萬元/平方米緊隨其后。三季度銷售均價排名前30的樓盤中，約有70%的樓盤相比二季度價格出現(xiàn)上揚(yáng)。

二次新政的頒布再次遏制住這個勢頭。系列密集的調(diào)控政策紛至沓來，除去全國其他十余個城市采取“限購令”、停止三套房貸之后，房產(chǎn)稅試點(diǎn)復(fù)征并可能先從別墅豪宅開始的消息、10月20日又出現(xiàn)了最近3年來的首次加息，一系列信號都加劇了樓市的觀望氣氛，豪宅市場亦反應(yīng)明顯。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入10月份，北京市新建商品房市場共退房78套，而9月份同期退房數(shù)為69套。其中均價在50000元/平方米以上的豪宅退房數(shù)量激增，而盤古大觀和長安8號的退房，都是新政后豪宅首次出現(xiàn)短期大量退房的情況。

除遭遇退房之外，豪宅的銷售也有所縮水。北京中原地產(chǎn)提供給時代周報(bào)記者的研究報(bào)告顯示，截至10月23日的一周內(nèi)，北京商品房期房成交為1074套，而現(xiàn)房為212套，二手房住宅成交為3775套，環(huán)比上上周同期數(shù)據(jù)1718套、238套、3847套分別下調(diào)了37.5%、10.9%及2%?？偤灱s量下跌4成的同時，有80%的簽約房價格集中在2萬元/平方米的單價以下。

豪宅的尷尬不僅在于市場。

10月中旬，北京市建委的房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)站上，悄然撤下了當(dāng)季商品住宅成交均價的排行榜，由于排行前列的均為高價樓盤，亦被業(yè)內(nèi)稱為“豪宅榜”。在被撤掉之前，該榜單已經(jīng)在該網(wǎng)站上存在了近兩年。盡管官方未對此做出公開解釋，但業(yè)內(nèi)揣測，如此高的房價，與目前宏觀調(diào)控的大環(huán)境“不和諧”，致使相關(guān)部門倍感壓力而撤榜。　　(作者：張睿)