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核心提示：10月18日,大連出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控細(xì)則,暫定同一購(gòu)房家庭只能在大連市新購(gòu)一套商品住房;同時(shí),各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款;城市中心區(qū)年底前提供經(jīng)濟(jì)適用住房房源1.2萬(wàn)套。至此,我國(guó)共有14個(gè)城市出臺(tái)房地產(chǎn)“二次調(diào)控”政策。

人民網(wǎng)10月27日訊  10月18日,大連出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控細(xì)則,暫定同一購(gòu)房家庭只能在大連市新購(gòu)一套商品住房;同時(shí),各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款;城市中心區(qū)年底前提供經(jīng)濟(jì)適用住房房源1.2萬(wàn)套。至此,我國(guó)共有14個(gè)城市出臺(tái)房地產(chǎn)“二次調(diào)控”政策。

政策為何在“十一”前出臺(tái)

“十一”長(zhǎng)假前,財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住建部聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》,成為了第一個(gè)落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控新政的細(xì)則性文件。

從政策出臺(tái)的時(shí)機(jī)來(lái)看,無(wú)疑是選擇了一個(gè)極其關(guān)鍵的時(shí)間點(diǎn)。恰處在“十一”黃金周前夕,在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái),政府的警告與宣示意味十足。

“4·17”房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺(tái)之后,隨著政策效應(yīng)的顯現(xiàn),開(kāi)發(fā)商的資金鏈普遍吃緊,不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)甚至面臨倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。但“金九月”,市場(chǎng)成交量上升又讓開(kāi)發(fā)商整體賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。

“史上最嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控”之所以未能讓房?jī)r(jià)下降,一個(gè)很重要的原因就是從2009年至今年4月,開(kāi)發(fā)商在熱銷(xiāo)中積累了足夠多的資金,足以在一段時(shí)間內(nèi)抗衡政策的風(fēng)險(xiǎn)。十月金秋,開(kāi)發(fā)商又將迎來(lái)成交旺季,如果“二次調(diào)控”措施在10月份中下旬出臺(tái),開(kāi)發(fā)商的資金量將更加充足,本輪調(diào)控將遭遇到更大的阻力。

因而,搶在樓市“旺季”之前,國(guó)家再次出臺(tái)了更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策,包括提高首付門(mén)檻、禁貸三套房、行政限購(gòu)、房產(chǎn)稅改與“一房一價(jià)”的房?jī)r(jià)備案制,并再次強(qiáng)調(diào)各地方政府的房?jī)r(jià)督導(dǎo)職責(zé),同時(shí)啟動(dòng)對(duì)地方政府的問(wèn)責(zé)程序。這是年內(nèi)國(guó)家第二次出臺(tái)樓市調(diào)控新政,這在國(guó)內(nèi)商品房發(fā)展歷史上十分罕見(jiàn)。

各地方政府也紛紛出臺(tái)地方版調(diào)控細(xì)則。深圳、廈門(mén)、上海、寧波、福州、杭州等熱點(diǎn)城市先后出臺(tái)了“加強(qiáng)版”的樓市調(diào)控細(xì)則,除了增加保障房供應(yīng)外,以“限購(gòu)、限外、限貸、限價(jià)”為主題的“四限令”成為貫穿各地細(xì)則的核心。

新政主要抑制不合理需求

調(diào)控政策在樓市成交量上有所體現(xiàn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,9月份30個(gè)大中城市中超過(guò)2/3城市的樓市成交量環(huán)比上漲,其中北京、南京和深圳等重點(diǎn)城市成交面積環(huán)比漲幅都在50%左右;而到了10月上旬,大部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫。

北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)信息顯示,10月第一周,全市新建商品房（不包括經(jīng)適房和限價(jià)房）網(wǎng)簽總量為1383套,環(huán)比上周的3867套,下跌了64%。全市二手住宅網(wǎng)簽總量為1594套,環(huán)比上周的4591套,跌幅超過(guò)了65%。10月上旬,北京市商品房住宅總成交量為2060套,較9月上旬的3219套下跌了36%;商品房成交均價(jià)為21160元/平方米,較9月同期的21800元/平方米下調(diào)了近3個(gè)百分點(diǎn)。

上海的普通商品房市場(chǎng)也開(kāi)始降溫,深圳樓市在國(guó)慶長(zhǎng)假過(guò)后,新房成交量驟降,杭州、寧波和福州等城市房地產(chǎn)成交量也出現(xiàn)了環(huán)比下跌的情況。

10月黃金周竟然成了一個(gè)分水嶺,之前各地樓盤(pán)成交急劇攀升。專(zhuān)家分析,9月國(guó)內(nèi)樓市進(jìn)入了傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季,各城市交易量普遍上漲,樓市成交量呈現(xiàn)回暖跡象。不過(guò)受“十一”長(zhǎng)假和樓市新措施的雙重影響,節(jié)前出現(xiàn)的樓市成交量快速回暖的勢(shì)頭戛然而止。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮表示,新調(diào)控政策不存在擠出剛性需求的問(wèn)題,新政策主要是抑制四種不合理的需求:一是投機(jī)性、投資性需求;二是抑制奢侈性需求;三是抑制那些不具備購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)防范承受能力的需求;四是過(guò)度超前消費(fèi)的需求。

房產(chǎn)稅關(guān)鍵在稅率設(shè)置

“二次調(diào)控”五項(xiàng)樓市新政中,房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革無(wú)疑是一枚“重磅炸彈”。

此前,樓市調(diào)控一直是信貸政策唱主角。在信貸政策已經(jīng)沒(méi)有更大騰挪空間的情況下,調(diào)控新政更側(cè)重于運(yùn)用稅收杠桿,提出盡快推出房產(chǎn)稅試點(diǎn),并將房產(chǎn)稅征收范圍擴(kuò)大到全國(guó),第一次明確了房產(chǎn)稅必征的決心,對(duì)房地產(chǎn)投資性需求來(lái)說(shuō)是個(gè)警告。

財(cái)政部和國(guó)稅總局明確表態(tài),擬先在部分城市對(duì)部分個(gè)人的住房進(jìn)行試點(diǎn),恢復(fù)征收房產(chǎn)稅,積累經(jīng)驗(yàn)后逐步擴(kuò)大到全國(guó)。這意味著,個(gè)人非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)的免稅時(shí)代即將結(jié)束。

北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說(shuō),如果我們對(duì)信貸手段、土地手段這些比較常規(guī)的一些調(diào)控手段,打一個(gè)不太恰當(dāng)?shù)谋确?它們是西醫(yī)的方式來(lái)治療,這個(gè)效果比較容易見(jiàn)效。那么房產(chǎn)稅就像中藥,是會(huì)促使我們樓市平穩(wěn)健康發(fā)展的一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制、一個(gè)基本制度。不能夠把它看作是調(diào)控房?jī)r(jià)立竿見(jiàn)影的一個(gè)“特效藥”。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家預(yù)計(jì),房產(chǎn)稅征收的推廣將對(duì)各地樓市產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響,將徹底改變投資房產(chǎn)的收益預(yù)期,從而有利于遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。此外,房產(chǎn)稅的影響力關(guān)鍵在稅率設(shè)置,如果能夠?qū)Φ谌滓陨献≌魇罩囟?如3%的年稅率,才能抑制投資性購(gòu)房。

消費(fèi)者盼望政府平抑房?jī)r(jià)的企求歷經(jīng)多年的等待,這一次看到了希望。正如人們所言,不管路途多么遙遠(yuǎn),任務(wù)多么艱巨,新政出臺(tái)了,本身就是一種希望。