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路徑猜想

從理論上講，在我國土地公有的背景下，房產(chǎn)稅不應該照搬西方土地私有制下模式，也就是以物業(yè)價值作為稅基，而應該借鑒土地公有制下的新加坡和香港地區(qū)模式，也就是以物業(yè)租金作為稅基。但事實上，由于我國的房地產(chǎn)現(xiàn)實格局是房價高而房租回報率低，如果以租金作為房產(chǎn)稅的稅基，所得遠遠低于以物業(yè)價值為稅基。所以我國的房產(chǎn)稅估計不會以租金為稅基，從目前流傳的各種版本來看，也幾乎無人提及。

由于種種現(xiàn)實難題待解，房產(chǎn)稅的推出應該會遵循“先易后難”的進度。首先會選擇幾個有積極性的地方城市作為試點，比如上海、重慶和深圳等，這是目前為止對房產(chǎn)稅響應最為積極的幾個城市。在上述城市運行成熟之后，逐漸擴大試點范圍，最后推至全國。

今年4月份，就已經(jīng)有市場傳言稱，上海計劃開征住房保有稅，可能對存量房和增量房一并征收，從購房套數(shù)戶型大小等方面來區(qū)別自住需求與投資需求，其中自住需求可免稅。上海市住房保障和房屋管理局并未對傳言否認，并表示：“關于在房產(chǎn)保有階段征稅的問題，早在黨的十六屆三中全會上就明確提出了。在房產(chǎn)保有階段征稅，要經(jīng)國家層面定，地方應貫徹執(zhí)行好。如果有關部門正在做一些研究，也是完全正常的。上海一定會堅決貫徹國家的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，堅持‘三個為主’的原則。房管部門雖不是稅收征管的主管部門，但如果政策出臺，我們會積極配合貫徹落實好?！?/p>

收房產(chǎn)稅的傳言一直不斷，而最近的上海官方表述來自今年國慶節(jié)期間，上海實施新一輪地產(chǎn)調(diào)控，其中除了提出引人注目的每戶限購一套房之外，還專門提到“按照國家加快推進房產(chǎn)稅改革試點的工作要求，本市將積極做好房產(chǎn)稅改革試點的各項準備工作”。上海稅務總局也表示，目前正在進行與房產(chǎn)稅相關的信息系統(tǒng)的建立工作。

與上海相比，重慶對房產(chǎn)稅的態(tài)度更加積極。重慶市長黃奇帆多次公開表示，重慶市要對高價房征收房產(chǎn)稅，今年6月份，重慶財政局局長也對媒體透露，房產(chǎn)稅方案已經(jīng)上報國務院，正在等待批復。深圳也是房產(chǎn)稅探索道路上的先行軍，2009年8月，深圳市政府發(fā)布《深圳市綜合配套改革三年(2009～2011年)實施方案工作安排表》，其中提到“2009年將開展準備工作，適時探索開征，合并城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅”，首次以官方文件確認了物業(yè)稅的進程。

從征收對象看，開始的征收對象應該不會針對全部房屋所有者普征，如果按照房屋套數(shù)，首套自住房應該不會納入征收標準，如果按照房屋面積，也應該有一個起征點，各個城市應按照各自的人均居住面積為依據(jù)。至于稅率標準，我國1986年版本的稅率標準是1.2%，如果新版本的房產(chǎn)稅包含了土地出讓金土地增值稅等內(nèi)容，稅率應該大幅降低，而且考慮到人們的排斥心理，還應該遵循循序漸進的原則，在推廣初期應該將稅率定得較低，比如0.3%以下。而對于那些擁有多套房屋或者居住面積較大的房屋，因為其對土地資源的過度占用，稅率應該遵循累進原則，從而在一定程度上起到優(yōu)化資源配置、調(diào)節(jié)貧富差距的作用。

而居民住宅也分為存量房和增量房兩種，也就是舊房和新房，由于居民的舊房在購買過程中已經(jīng)繳納了相當多的稅費，物業(yè)稅如果按照物業(yè)價值為稅基推出，第一套自住舊房應該是低稅甚至免稅，而物業(yè)稅之后的新房則采用新的稅率標準，也就是“舊房舊辦法，新房新辦法”，不過，這樣的處理辦法也有可能帶來房地產(chǎn)市場定價和估值的混亂。

也有傳言聲稱，考慮到針對居民住宅征收房產(chǎn)稅可能產(chǎn)生較大的抵觸情緒，壓力較輕的辦法是先從商業(yè)地產(chǎn)征收，隨后擴大至居民住宅。不過這種辦法的可行性估計不高，一是因為1986年頒布的房產(chǎn)稅中，商業(yè)地產(chǎn)一直是房產(chǎn)稅的繳納對象，如果再次征收，那就類似香港同時征收物業(yè)稅加差餉稅，對于商業(yè)地產(chǎn)而言并不公平，同時，如果物業(yè)稅還附帶調(diào)控房價的功能，相比之下，更需要調(diào)控的顯然是住宅而不是商業(yè)地產(chǎn)。所以，預計物業(yè)稅開征還是會從居民住宅開始，而不是商業(yè)地產(chǎn)。

由于物業(yè)稅是一個全新稅種，不僅存在技術細節(jié)上的種種爭論，在立法上也需要全國人大通過才能得以推行，所以正式面世將是一個較漫長的過程，歷時7年的空轉就已經(jīng)足以說明一切。相比之下，較為容易的辦法是恢復征收房產(chǎn)稅，因為房產(chǎn)稅是一個已經(jīng)存在的稅種，并不需要通過“人大”立法，這也是最近一段時間市場較多提及房產(chǎn)稅而不是物業(yè)稅的原因所在。

今年9月30日，財政部和國家稅務總局就房地產(chǎn)市場稅收政策調(diào)整答記者問，其中專門提到為什么要進行房產(chǎn)稅改革，如何推進此項改革。有關負責人的提法是恢復征收房產(chǎn)稅：“近年來，隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平大幅提高，商品房市場日益活躍，改革和完善房產(chǎn)稅制度，對個人所有的住房恢復征收房產(chǎn)稅是必要的，既有利于調(diào)節(jié)居民收入和財富分配，也有利于健全地方稅體系，促進經(jīng)濟結構調(diào)整及土地節(jié)約集約利用，引導個人合理住房消費?！边@大概是為“物業(yè)稅”還是“房產(chǎn)稅”名稱之爭的一次正名，兩大權威部門的聯(lián)合聲明，也在很大程度上證實了房產(chǎn)稅開征的可能性。

房產(chǎn)稅最終以怎樣的面目出現(xiàn)，其實具有很大的彈性。最簡單的辦法就是把休眠了20多年的房產(chǎn)稅恢復征收，對當時5種免征的情況予以實征，但是在轟轟烈烈炒作多年之后，如果只是如此簡單操作并沒有太大意義；最復雜的辦法就是將土地出讓金、土地增值稅和房產(chǎn)稅等諸多稅費合而為一，最終以物業(yè)稅的面目呈現(xiàn)，但這樣會面臨很多法理上的障礙，短期內(nèi)推出無望；最現(xiàn)實的辦法可能是房產(chǎn)稅舊瓶裝新酒，或者說物業(yè)稅借殼上市，名稱上還是叫做房產(chǎn)稅，但實際內(nèi)容和物業(yè)稅沒有太大差別，既規(guī)避了重新立法的障礙，又達到物業(yè)稅的征收目的。（據(jù)三聯(lián)生活周刊）