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房產(chǎn)稅之難

房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅的一種，作為財(cái)產(chǎn)稅，最重要的前提就是產(chǎn)權(quán)的明晰，而我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系還較為混亂。

從住房產(chǎn)權(quán)來(lái)看，除了商品房之外，我國(guó)還有很多有限產(chǎn)權(quán)的住房，比如經(jīng)濟(jì)適用房合作建房、集資建房、房改房等，在產(chǎn)權(quán)關(guān)系理清之前貿(mào)然開(kāi)征房產(chǎn)稅，顯然會(huì)帶來(lái)更大的混亂。

更大的障礙還在于我國(guó)的土地國(guó)有制。我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅的初衷是將現(xiàn)有的房產(chǎn)稅土地增值稅土地出讓金等稅費(fèi)合一，改為在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一征收的稅。我國(guó)房地產(chǎn)是住宅私有而土地國(guó)有，住宅所有者只對(duì)土地?fù)碛?0年的使用權(quán)，而不是像大多數(shù)國(guó)家那樣的永久產(chǎn)權(quán)。而物業(yè)稅或者房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅，前提是對(duì)產(chǎn)權(quán)所有者征稅，而我國(guó)居民對(duì)于土地并無(wú)產(chǎn)權(quán)，如果對(duì)居民僅有使用權(quán)的土地征收財(cái)產(chǎn)稅，顯然于情于法不通。

我國(guó)除了城市土地國(guó)家所有之外，農(nóng)村土地屬于集體所有，而這個(gè)集體的概念就更加模糊。開(kāi)征房產(chǎn)稅似乎離農(nóng)村還較為遙遠(yuǎn)，其實(shí)不然，在我國(guó)轟轟烈烈的城市化進(jìn)程中，很多昔日的農(nóng)村土地早已經(jīng)成為城市的一部分，大量的城中村、房的存在，也給物業(yè)稅的開(kāi)征帶來(lái)產(chǎn)權(quán)上的難題。

世界上其他大部分國(guó)家和地區(qū)都是住宅和土地私有制，所以物業(yè)稅的征收理所當(dāng)然，住宅私有而土地公有的代表為新加坡和我國(guó)香港地區(qū)，他們雖然也征收物業(yè)稅或者產(chǎn)業(yè)稅，但征收辦法和西方主要國(guó)家明顯不同，西方國(guó)家是對(duì)土地和住宅統(tǒng)一征收，以物業(yè)價(jià)值作為稅基，而新加坡、香港地區(qū)則以物業(yè)租金作為稅基。比如新加坡以年租金的4%和10%作為標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)論房屋是否出租都必須繳納，年租金標(biāo)準(zhǔn)其實(shí)只是評(píng)估機(jī)構(gòu)計(jì)算出的虛擬租金。香港地區(qū)則分為差餉稅(原用于警政開(kāi)支，后來(lái)擴(kuò)大用于支付街燈、供水、消防等)和物業(yè)稅兩種，差餉稅的征收和新加坡類似，以虛擬年租金為基礎(chǔ)，無(wú)論是否出租都必須繳納，物業(yè)稅則以實(shí)際出租為準(zhǔn)，如果實(shí)際出租獲得了收入，則繳納物業(yè)稅。

也就是說(shuō)，如果將物業(yè)稅理解為對(duì)產(chǎn)權(quán)所有者征稅，西方國(guó)家擁有的產(chǎn)權(quán)是房屋和土地的整個(gè)物業(yè)價(jià)值，而新加坡和香港地區(qū)居民擁有的產(chǎn)權(quán)是房屋租金，以此理解，方可規(guī)避土地公有制下的產(chǎn)權(quán)難題。所以，如果我國(guó)要在土地公有制下推行物業(yè)稅，稅基也應(yīng)以租金為標(biāo)準(zhǔn)，而不是以物業(yè)價(jià)值為準(zhǔn)，因?yàn)槲覈?guó)居民并不擁有房屋和土地的全部?jī)r(jià)值。

我國(guó)1986年頒布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，當(dāng)時(shí)規(guī)定了兩種繳納標(biāo)準(zhǔn)：“按照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%?！笨梢?jiàn)當(dāng)時(shí)是既按照物業(yè)價(jià)值，也按照物業(yè)租金，但是在實(shí)際過(guò)程中，對(duì)于按照物業(yè)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)繳納的規(guī)定了5種情況予以免征，其中包括個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)，除了當(dāng)時(shí)因?yàn)榫用袷杖胼^低之外，可能也是出于對(duì)法律障礙的考慮。而按照物業(yè)租金標(biāo)準(zhǔn)的雖然沒(méi)有免征，但在實(shí)際生活中，除了商業(yè)地產(chǎn)出租繳納房產(chǎn)稅之外，個(gè)人很少在取得租金收入之后主動(dòng)繳稅。

從目前流傳的各種物業(yè)稅版本來(lái)看，我國(guó)顯然還是傾向于土地私有制下的西方標(biāo)準(zhǔn)，也就是以物業(yè)價(jià)值作為稅基，而非物業(yè)租金。而且從現(xiàn)實(shí)考量，如果以物業(yè)租金作為征收標(biāo)準(zhǔn)，稅基過(guò)低導(dǎo)致稅收過(guò)低，無(wú)論是增加稅收還是房?jī)r(jià)，對(duì)市場(chǎng)幾乎不會(huì)產(chǎn)生什么實(shí)質(zhì)性影響，這應(yīng)該也不會(huì)是醞釀多年的物業(yè)稅所要的效果。

其次，土地公有制還衍生出另外的難題，我國(guó)居民在購(gòu)房時(shí)已經(jīng)一次性支付了70年的土地出讓金，如果再次征收物業(yè)稅，顯然屬于重復(fù)征收。雖然從名義上來(lái)說(shuō)，土地出讓金屬于租金，物業(yè)稅屬于稅金，二者可以并行不悖，但這種名稱上的差別僅僅只是我國(guó)土地公有制度的產(chǎn)物，本質(zhì)上并無(wú)區(qū)別。如果將土地出讓金納入物業(yè)稅，那么已經(jīng)購(gòu)買了住房的居民顯然不應(yīng)該再重新支付，在計(jì)算房屋價(jià)值作為納稅基礎(chǔ)時(shí)，如果不以物業(yè)租金為標(biāo)準(zhǔn)，而是以物業(yè)價(jià)值為準(zhǔn)，那么也應(yīng)該扣除土地價(jià)值，僅以房屋價(jià)值為稅基。在70年土地使用年限下，不同年限的住房如何估值？70年到期之后如何征收？這些都是懸而未決的問(wèn)題。

而對(duì)于物業(yè)稅推出之后的新售住房，面對(duì)的壓力在于，是否還應(yīng)該像從前那樣一次性繳納70年的土地出讓金？如果土地出讓金轉(zhuǎn)化為物業(yè)稅，那就意味著一次性收取的70年租金分化為年復(fù)一年收取的稅金。而沒(méi)有70年土地出讓金的支撐，住房?jī)r(jià)格理應(yīng)大幅下跌，與此同時(shí)，由于物業(yè)稅的存在，居民持有住房的成本將會(huì)大幅上升。正是這種潛在的影響，很多抱怨房?jī)r(jià)過(guò)高的民眾將降房?jī)r(jià)的希望寄望于物業(yè)稅，這樣既可以降低房屋的現(xiàn)有價(jià)格，也可以通過(guò)提高持有成本打擊囤房炒房者。但是，由于物業(yè)稅開(kāi)征的初衷并不以打壓房?jī)r(jià)為直接目的，所以，即使將來(lái)正式推出，對(duì)于那些希望房?jī)r(jià)下跌的人而言，距離他們的期望值也會(huì)有很大距離。

除了一些法律上的障礙，物業(yè)稅的開(kāi)征在技術(shù)上也有不小的難題，比如專業(yè)誠(chéng)信的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)登記與信息系統(tǒng)的建設(shè)等等，我國(guó)的物業(yè)稅雖然已經(jīng)在很多城市空轉(zhuǎn)多年，但籌備情況如何并未向公眾有過(guò)披露，各個(gè)城市對(duì)于征收物業(yè)稅的實(shí)際執(zhí)行能力如何，至今依然不為人知。

不同的利益出發(fā)點(diǎn)會(huì)產(chǎn)生截然不同的物業(yè)稅版本。物業(yè)稅顯然無(wú)法同時(shí)承擔(dān)增加地方稅收和調(diào)控房?jī)r(jià)的兩種功能，不同利益方對(duì)于物業(yè)稅的不同期盼，加之物業(yè)稅自身在法理上的障礙，導(dǎo)致空轉(zhuǎn)7年至今難產(chǎn)，甚至連名稱也難以確定。

另外，為什么要征物業(yè)稅還有一個(gè)很重要的問(wèn)題，那就是物業(yè)稅征收之后拿來(lái)何用？從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，物業(yè)稅的主要用途還是用于當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)建設(shè)、改善居住條件等，取之于民用之于民，才使得人們不至于太抵觸。如果我國(guó)將來(lái)也正式開(kāi)征，也應(yīng)該遵循取之于民用之于民的原則，否則如果只是讓地方政府拿來(lái)做大規(guī)模投資建設(shè)，通過(guò)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)來(lái)粉飾政績(jī)，人們對(duì)于繳納物業(yè)稅的積極性也不會(huì)太高。