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房產(chǎn)博覽會上看沙盤。從贈(zèng)送面積到贈(zèng)送商鋪，從降價(jià)促銷到“內(nèi)部團(tuán)購”……近日全國多地房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了花樣繁多的促銷活動(dòng)，吸引了眾多購房者的目光。

房地產(chǎn)市場既然是市場，漲跌起伏變化都是不可避免的，這是市場正常的規(guī)律?，F(xiàn)在有些觀點(diǎn)認(rèn)為，上漲就是錯(cuò)誤，下跌就是崩盤，這樣的看法值得商榷

當(dāng)前，一些城市出現(xiàn)交易量下降，價(jià)格止增或者下降趨勢。此前國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)也顯示，今年前4個(gè)月，商品房銷售面積同比下降6.9%，商品房銷售額同比下降7.8%。

如何看待當(dāng)前房地產(chǎn)量價(jià)趨冷態(tài)勢？住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，商品房銷售面積和銷售額兩個(gè)指標(biāo)的確都出現(xiàn)了負(fù)增長，但從絕對值來看，今年前4個(gè)月全國商品房銷售面積的總量僅僅低于去年同期，而高于去年之前任何一年的同期。

“房地產(chǎn)市場已經(jīng)到了高基數(shù)低增長的階段。”秦虹認(rèn)為，今年房地產(chǎn)市場價(jià)格“只會窄幅波動(dòng)，而不是斷崖式暴跌”。

樓市整體趨冷但剛需仍旺

據(jù)媒體報(bào)道，北京市出現(xiàn)了“零首付”樓盤。據(jù)了解，推出這一促銷活動(dòng)的珠江四季悅城位于北京東五環(huán)外，開發(fā)商對10套房源給予“零首付”優(yōu)惠，需先交15%定金，首付款由開發(fā)商墊支，而購房者需在半年內(nèi)將墊支的首付款還清。

盡管“零首付”噱頭大于實(shí)質(zhì)，還是在一定程度上反映出樓市的變化。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉評論稱，在市場不景氣的當(dāng)下，開發(fā)商為了吸引更多的購房者，采用了吸引眼球的促銷模式，根源是市場趨冷。張大偉說，去年一線城市土地成交額創(chuàng)歷史新高，這種情況下企業(yè)負(fù)債明顯提高，利潤率出現(xiàn)下滑，在市場不景氣的背景下，房企擴(kuò)大成交的需求提升。從一些企業(yè)日前公布的前4個(gè)月銷售業(yè)績看，有眾多房企銷售額環(huán)比下降。《經(jīng)濟(jì)日報(bào)》記者查閱龍湖地產(chǎn)(龍湖·時(shí)代天街龍湖·香醍溪岸官方網(wǎng)站獲悉，4月份，龍湖地產(chǎn)銷售金額34.8億元，而3月份的數(shù)據(jù)是40.6億元。龍湖地產(chǎn)表示，“去存貨”是集團(tuán)今年的運(yùn)營關(guān)鍵詞。

盡管包括一線城市在內(nèi)的整個(gè)房地產(chǎn)市場都顯現(xiàn)趨冷態(tài)勢，實(shí)際上，購房者對自住型住房的需求仍很旺盛。

5月21日開始開放查詢審核結(jié)果的北京金隅匯星苑、匯景苑自住商品房項(xiàng)目公告顯示，兩個(gè)項(xiàng)目分別有22.7萬和21萬戶購房家庭提交了申請，最終17.2萬戶和15.9萬戶家庭確認(rèn)申購。而這兩個(gè)項(xiàng)目僅分別有1800套和3400套自住商品房供給，中簽率僅有95:1和46：1。

記者還致電剛結(jié)束網(wǎng)上申請不久的富力惠蘭美居自住商品房售樓處，盡管不如金隅集團(tuán)開發(fā)的兩個(gè)自住商品房項(xiàng)目的地理位置優(yōu)越，但也有5萬余戶家庭申購，這里提供自住商品房房源約1400套，中簽率約為35:1。

“今年樓市不變的一點(diǎn)是自住性需求仍然很強(qiáng)。”秦虹表示。

價(jià)格適當(dāng)回調(diào)利于市場發(fā)展

一、二線城市與三、四線城市的分化，已經(jīng)是當(dāng)前樓市最顯著的特征之一。一、二線城市的房價(jià)相對穩(wěn)定，三、四線城市已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的供大于求。

“經(jīng)過十幾年的快速發(fā)展，當(dāng)前住房市場的主要矛盾已經(jīng)從數(shù)量上的絕對短缺，轉(zhuǎn)變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)不平衡。”秦虹說，“在新形勢下，再采取‘一刀切’的調(diào)控政策已不現(xiàn)實(shí)，及時(shí)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整是十分必要的。”秦虹表示，地方政府在進(jìn)行調(diào)控時(shí)應(yīng)依據(jù)不同城市的供求關(guān)系把握住房用地的供應(yīng)節(jié)奏。在人口增長快的特大城市，增加住房建設(shè)用地的供給；在人口增長緩慢的地方，調(diào)整開發(fā)節(jié)奏，減少供給。住房市場應(yīng)該以“人的需求”為核心而不是以“城市的建筑”為核心。

對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的趨冷趨勢，秦虹認(rèn)為，“房地產(chǎn)市場既然是市場，漲跌起伏變化都是不可避免的，這是市場正常的規(guī)律?，F(xiàn)在有些觀點(diǎn)認(rèn)為，上漲就是錯(cuò)誤，下跌就是‘崩盤’或‘危機(jī)’，這樣的分析值得商榷。”

秦虹同時(shí)認(rèn)為，房地產(chǎn)市場適當(dāng)價(jià)格的回調(diào)，有利于行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。政府調(diào)控多年的目的，是希望房價(jià)止住快速上漲的步伐，讓更多的消費(fèi)者、購房者實(shí)現(xiàn)購房的愿望。現(xiàn)在房價(jià)漲幅明顯回落，價(jià)格相對平穩(wěn)，有利于實(shí)現(xiàn)住房市場發(fā)展的目標(biāo)，對房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展是有積極意義的。

房地產(chǎn)市場面臨新變化

國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松認(rèn)為，房地產(chǎn)市場調(diào)整的趨勢已經(jīng)比較明朗，這種調(diào)整過程中出現(xiàn)了一定程度的供大于求，必然帶來一定程度的波動(dòng)。這種波動(dòng)應(yīng)該是常態(tài)，它能促進(jìn)市場重新整合，提升市場品質(zhì)。

對于未來房地產(chǎn)市場發(fā)生新的變化，秦虹認(rèn)為，將體現(xiàn)在三個(gè)方面。首先，行業(yè)高速增長的時(shí)代已經(jīng)過去了，但不能將行業(yè)的增速調(diào)整看作市場的終結(jié)。其次，我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場是以新房交易為主，新房交易大幅增長時(shí)期即將過去，將逐漸向以存量房交易為主過渡。二手房屋將可以滿足90%的住房需求。此外，以住房開發(fā)為主的投資階段將會過去，非住宅市場未來也將面臨新的發(fā)展階段。

在采訪中，多位專家一致認(rèn)為，房地產(chǎn)市場在經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展過程中扮演了十分重要的角色，并且解決了一大批人的住房需求，因而促進(jìn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展非常關(guān)鍵。根據(jù)我國房地產(chǎn)市場將進(jìn)入“高基數(shù)低增長”階段的判斷，面對市場的變化，房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新至關(guān)重要。

創(chuàng)新的主體是企業(yè)。秦虹認(rèn)為，“過去，在中國房地產(chǎn)爆發(fā)式增長的過程中，我們忽略了創(chuàng)新或者是品質(zhì)以及差異化的發(fā)展，大家干一樣的事，做一樣的活，賺一樣的錢。對于今后的房地產(chǎn)企業(yè)而言，只有堅(jiān)持多元化和創(chuàng)新，才能有更大的發(fā)展空間。未來屬于多元化和有創(chuàng)新性模式的開發(fā)企業(yè)。”