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利益博弈

物業(yè)稅之難，不僅在于法律障礙和實施細(xì)則上，更大的壓力還在于不同利益階層的利益博弈。

從中央政府來看，未來將面臨較大的財政收入壓力，財政壓力將在一定程度上成為物業(yè)稅出臺的誘因。2007年，中央財政收入增速高達(dá)35.6%，但是2008和2009年的增幅分別只有17%和9.8%，今年的預(yù)計增長也只有6%，但與此同時，為了應(yīng)對金融危機(jī)，財政支出并未減緩，2009年的中央財政支出同比增長24.1%，2010年預(yù)計支出6.3%，中央財政收支相抵，赤字8500億元，增加1000億元。

中央財政80%左右的支出主要是對地方的稅收返還和轉(zhuǎn)移支付。1994年分稅制之后，地方政府缺乏穩(wěn)定的稅收來源，很大程度依靠中央的稅收返還和轉(zhuǎn)移支付。1994～2007年，中央對地方稅收返還和轉(zhuǎn)移支付從2389億元增加到1.8112萬億元，增長了6.6倍，年均增長16.9%。金融危機(jī)爆發(fā)后，中央對地方的稅收返還和轉(zhuǎn)移支付明顯增加，2008年中央財政收入增加17.5%，對地方稅收返還和轉(zhuǎn)移支付增加26.7%，2009年中央財政收入增加9.8%，對地方稅收返還和轉(zhuǎn)移支付增長29.8%。不難看出，最近幾年地方稅收返還和轉(zhuǎn)移支付的增幅顯著超過中央財政的收入增幅。如果能夠適時開征物業(yè)稅，將給地方政府增加一個很重要的稅收來源，這將減輕中央政府對地方的稅收返還和轉(zhuǎn)移支付壓力。另外，由于房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟(jì)的支柱性地位在短期內(nèi)不會有實質(zhì)性變化，除了考慮到物業(yè)稅的稅收功能，還必須綜合考慮物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場的影響，不致對中國經(jīng)濟(jì)形成較大沖擊。

對地方政府而言，對物業(yè)稅的態(tài)度可能既愛又恨。目前我國地方政府的收入來源主要有三塊——中央稅收返還和轉(zhuǎn)移支付、地方本級財政收入和地方政府性基金收入。以2009年來看，中央稅收返還和轉(zhuǎn)移支付2.86萬億元，地方本級財政收入3.26萬億元，地方政府性基金收入1.59萬億元，最后一項主要是土地轉(zhuǎn)讓金收入，三者合計7.71萬億元。土地出讓金占地方政府的總收入比重超過20%，如果物業(yè)稅的改革涉及土地出讓金，比如將一次性收取的土地出讓金分?jǐn)傊?0年內(nèi)，對于應(yīng)屆政府而言意味著收入大減，長期來看雖然可以給地方政府提供穩(wěn)定收益，但短期收入將會驟減，這并不是應(yīng)屆政府所樂見的局面。

為了配合金融危機(jī)之后的經(jīng)濟(jì)刺激計劃，各地方政府通過城投公司等融資平臺大規(guī)模融資貸款，形成了極大的債務(wù)壓力。根據(jù)銀監(jiān)會披露的數(shù)據(jù)，截至今年6月底，地方融資平臺貸款達(dá)7.66萬億元，存在嚴(yán)重償還風(fēng)險的貸款，占比23%，相當(dāng)于2009年全國GDP的23%，相當(dāng)于2009年全國財政收入的112%，相當(dāng)于地方政府本級財政收入的235%。如果按照我國5年期以上貸款利率5.94%來看，每年的利息支出就高達(dá)4550億元。

1994年分稅制之后，地方政府一直面臨較大的財政壓力，加之地方政府無法自行發(fā)行地方債，所以對土地出讓金等預(yù)算外資金的依賴程度較強(qiáng)，從而在相當(dāng)程度上刺激了土地價格上漲。當(dāng)?shù)貎r最終帶動房價上漲從而帶來民生問題，并招致中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控時，地方和中央形成事實上的利益對立，這在一定程度上導(dǎo)致了房地產(chǎn)政策調(diào)控的失效。如果能夠?qū)⑼恋爻鲎尳疝D(zhuǎn)化為物業(yè)稅，一方面能給地方政府帶來重要的稅種，減輕中央政府對地方的稅收返還和轉(zhuǎn)移支付壓力，而且還能夠使中央和地方政府形成利益一致，地方政府不至于在土地出讓金的問題上和中央頂牛，在這樣的背景下，中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策也將得到最大程度的執(zhí)行和貫徹。所以，如果在不改革土地出讓金的前提下加收物業(yè)稅，自然會得到地方政府最大程度的擁護(hù)，反之，如果觸及地方政府的土地財政利益，物業(yè)稅的推行將會在地方政府中間得到較大阻力。

不過，在土地出讓金的問題上，不同城市面臨的具體情況又不盡相同，比如有些一線城市在經(jīng)過房地產(chǎn)市場10多年的高速發(fā)展之后，可供出讓的土地越來越少，這些城市可能會希望盡快出臺物業(yè)稅，以便在土地出讓金萎縮后，還能有物業(yè)稅的收入接力。但是一些三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)程度較低，地方政府還在期待房地產(chǎn)市場的下一個黃金十年，從而從土地市場中最大程度獲益，這些城市顯然會抵制物業(yè)稅的推出。

從普通居民來看，也分為已經(jīng)購房者和尚未購房者。已經(jīng)購房者顯然不希望物業(yè)稅開征，等待購房者則熱盼物業(yè)稅到來，能夠?qū)⒏吒咴谏系姆績r打壓下來。不過，最后一定是兩方都無法得到期盼的結(jié)果，物業(yè)稅的開征只是時間早晚的問題，而開征后也滿足不了打壓房價的愿望，因為開征物業(yè)稅的首要目的是增加財政收入，而非打壓房價乃至打壓中國經(jīng)濟(jì)。而且，從其他國家和地區(qū)的經(jīng)驗來看，物業(yè)稅也起不到抑制房價的作用，比如美國、日本和我國香港地區(qū)等，這些國家和地區(qū)的物業(yè)稅早已存在多年，但房價并未因此下跌。對于中國房地產(chǎn)而言，物業(yè)稅如果真的推出，對于房價也只是短期影響，不會影響房價的長期走勢。