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限購、限外、限貸、限價

國慶節(jié)前后，以各地方細則為主的樓市調(diào)控政策再掀波瀾。繼5月份北京等地出臺首輪樓市調(diào)控細則后，此次上海、深圳、廈門等六城市也先后出臺“加強版”的樓市調(diào)控細則。除了增加保障房供應(yīng)外，以“限購、限外、限貸、限價”為主題的“四限令”成為貫穿各地細則的核心，對于投機投資性需求而言，每道令都猶如一把尖刀。

調(diào)控著重“四限合一”

在“9·29”二次調(diào)控出臺之后的短短10多天內(nèi)，深圳、廈門、上海、寧波、福州、杭州相繼出臺了“限購令”，加上4月30日最早推出“限購令”的北京，目前全國已經(jīng)有七座城市限購，這也使得本來是非常規(guī)的“限購令”已成為常見的調(diào)控手段。

從各地細則上看，北京、上海、廈門、杭州的“限購令”如出一轍，除了表述上的差異外，在政策內(nèi)容上幾乎沒有任何區(qū)別。四地“限購令”的核心在于“每一戶家庭可新購一套住房”。換言之，不管此前有多少套住房，不管是本地戶籍還是外地戶籍，都有且只有新購買一套住房的資格和權(quán)利。

相比之下，寧波、深圳和福州在執(zhí)行“限購令”的基礎(chǔ)上，還加上了“限外令”，也就是對無法提供在該市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非該市戶籍居民，暫停購房資格。而京滬廈的政策中，沒有在當(dāng)?shù)丶{稅、社保證明的非當(dāng)?shù)貞艏彝?，也有新購買一套住房的資格。

“深圳限購令唯一寬松的是，深圳市戶籍家庭，如果一套房子都沒有，則可以新購兩套住房。不過，在一般情況下，一套房子都沒有的家庭，具備兩套房購買能力的很少?！钡禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士直言。

與其他六座城市相比，較晚出臺的福州版樓市細則最為嚴(yán)厲，不僅要求“限購”和“限外”，而且規(guī)定，福州戶籍居民家庭如果沒有房子，也只能新購買一套住房。

除了“限購令”和“限外令”，“限貸令”也成為樓市調(diào)控措施的通用手段。國家全面叫停第三套房貸款，第一套住房貸款一律三成起，嚴(yán)控消費類貸款用于購房，各地在執(zhí)行差別貸款政策完全一致。

事實上，從9月29日二次調(diào)控新政出臺之前，北京市燕郊地區(qū)就已經(jīng)出臺對二套房停貸、外地人首付五成的政策。而在新政之后，各地正在落實“限外令”和“限購令”的時候，燕郊已經(jīng)對外地人購房停止貸款，實施全面“限貸令”。

北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，自8月起，燕郊全面執(zhí)行外地人購房首付5成后，燕郊樓市已經(jīng)明顯下調(diào)。而從9月29日開始，燕郊開始執(zhí)行外地人不能提供當(dāng)?shù)厥杖胱C明只能全款購房的政策，執(zhí)行全面“限貸”，這使得9月價格已經(jīng)明顯下調(diào)的燕郊商品房市場再次在國慶期間出現(xiàn)價格下跌。

在限購、限外、限貸的基礎(chǔ)上，“限價令”也開始閃現(xiàn)身影。據(jù)傳，上海樓盤將開始“限價”，新盤售價只能降不能漲。此前，上海市也曾出臺“通知”規(guī)定，“各區(qū)（縣）房管部門要強化對商品住房項目銷售價格和變動幅度等的指導(dǎo)和審核，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整銷售價格超出已備案銷售方案范圍的，應(yīng)當(dāng)再次報所在區(qū)（縣）房管部門備案?！?/p>

在上?！跋迌r令”之前，已有北京版的“限價令”。市場曾傳言，為了防止豪宅新房價格帶動住宅成交均價走高，樓市新政后，北京房管部門拒絕批準(zhǔn)高價樓盤入市。不過此傳言后被澄清。

CFP圖片 合成/蘇振

各地成交應(yīng)聲而動

9月樓市進入了傳統(tǒng)的銷售旺季，各城市交易量普遍上漲，樓市成交量呈現(xiàn)回暖跡象。不過，受“十一”長假和樓市新措施的雙重影響，節(jié)前出現(xiàn)的樓市成交量快速回暖的勢頭戛然而止。

數(shù)據(jù)顯示，9月份30個大中城市中，有超過2/3城市的樓市成交量環(huán)比上漲，其中，北京、南京和深圳等重點城市成交面積環(huán)比漲幅都在50%左右。而到了10月上旬，大部分城市的房地產(chǎn)市場迅速降溫。

北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，10月上旬，北京市除經(jīng)適房和限價房外的商品房住宅總成交量為2060套，較9月上旬的3219套下跌了36%。商品房成交均價為21160元/平方米，較9月同期的21800元/平方米，下調(diào)了近3個百分點。

10月上旬，北京市二手房總成交量為1948套，相比9月上旬創(chuàng)造的新政后最高峰時的5322套下調(diào)了63.4%。而二手房均價也一改在9月出現(xiàn)的上漲勢頭，出現(xiàn)輕微下調(diào)，從18180元/平方米下調(diào)了0.6%，為18080元/平方米。

在新政影響下，上海市普通商品房市場的成交量出現(xiàn)了大幅波動。數(shù)據(jù)顯示，盡管十一前夕成交低迷，不過上周（10月4日-10月10日），上海商品住宅成交面積達到44.9萬平方米，環(huán)比前周大漲47%，成交面積已達到2009年高峰時的水平。盡管成交量突增，但是上海的普通商品房市場卻開始降溫，打折聲不斷，部分樓盤打出開盤首日9.2折的優(yōu)惠。受此影響，上周上海商品住宅成交均價為20095元/平方米，環(huán)比前周下跌13%。

深圳版樓市細則的威力也開始顯現(xiàn)。雖然國慶期間深圳樓市創(chuàng)下巨額成交量，不過在長假過后，深圳新房成交量驟降。10月8日到10日的日成交套數(shù)分別為118套、53套和80套，這與國慶長假期間日均363套的成交量相差甚遠。

此外，上周杭州、寧波和福州等城市出臺樓市細則的房地產(chǎn)成交量也出現(xiàn)了環(huán)比下滑。

對于此次新政以及隨后引起的銷售波動，遠洋地產(chǎn)行政總裁李明認為，宏觀調(diào)控將“民生問題”放在了第一位，雖然會產(chǎn)生短期的市場波動，但將有利房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展。他表示，遠洋地產(chǎn)十分關(guān)注目前政府宏觀調(diào)控下的各項措施，將會采取靈活的銷售策略。

SOHO中國董事長潘石屹也坦言，此次調(diào)控“在意料之中”，政府是“根據(jù)市場的變化隨時去調(diào)整”，“對市場有立竿見影的影響”。

券商：調(diào)控政策緊盯房價

未來成交或有震蕩

□本報記者 于萍

近期，有關(guān)部門分別出臺了新的樓市調(diào)控措施，各地也紛紛制定了樓市細則。券商分析師認為，本輪樓市調(diào)控是在上一輪調(diào)控的基礎(chǔ)上，鞏固調(diào)控成果，進一步打擊投機購房，從而抑制房價過快上漲。因此，如果房價繼續(xù)上漲，有可能出臺新的政策。在此影響下，未來樓市成交量將出現(xiàn)震蕩。

調(diào)控政策仍未出盡

本輪樓市調(diào)控，仍然繼續(xù)了“國十條”的調(diào)控思路，抑制房價過快上漲仍是調(diào)控核心。對此，業(yè)內(nèi)人士認為，如果未來房價繼續(xù)上漲，將會出臺新的調(diào)控措施。

銀河證券分析師丁文認為，如果房價繼續(xù)上漲，政府有可能出臺更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施。在房產(chǎn)稅的靴子未落地的情況下，難言“利空出盡”。在當(dāng)前流動性充裕情況下，僅通過行政性限購措施和收縮信貸控制房價，還是有相當(dāng)?shù)碾y度。房地產(chǎn)行業(yè)將仍然面臨著政策調(diào)控的陰影。

安信證券也認為，新一輪調(diào)控政策在前期基礎(chǔ)上有所加碼，顯示中央政府堅決遏制房價上漲的決心。如果房價繼續(xù)上漲，未來很可能有新的政策持續(xù)出臺。

國元證券指出，政府在實施了史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策后的半年時間，再次出手打擊，是為了保持上次調(diào)控的成果。4月份的調(diào)控重點是開始考慮在供應(yīng)面增加供給，對于房價上漲過快的一線城市壓制需求，對于需求量大的二線城市以增加供應(yīng)量為主，但這次調(diào)控進行了一刀切的模式，主要以壓抑投資性和投機性需求為主。

國元證券研究員毛力表示，8、9月份各城市成交量開始上升，并且已超過4月份調(diào)控前的水平，一線城市的房價也開始上升，因此政府再次出臺調(diào)控措施，旨在維持調(diào)控成果，打擊投機購房，壓制房價的上漲。

大通證券研究員黃鶴指出，調(diào)控第二波要求鞏固第一波的政策，加大第一波政策的執(zhí)行力度，并且強調(diào)推進房產(chǎn)稅改革、對首套房一律執(zhí)行首付30%及以上的信貸政策。這些政策將使房地產(chǎn)市場短期成交量迅速下降，回暖無法持續(xù)，量縮的同時價格有所下降。