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熟悉項目運作內(nèi)情的開發(fā)商馮琳告訴記者“如果按照‘極限壓力’來具體實施，即使拿到地的開發(fā)商也沒法賺到錢，只能靠事后的修改規(guī)劃、提高容積率、減少配套設(shè)施建設(shè)等一系列做法來‘善后’，這也是項目責(zé)任人要確保的?！?/p>

記者在采訪中了解到，南寧市不少新建設(shè)的樓盤、小區(qū)，普遍面臨著中小學(xué)校、社區(qū)醫(yī)院等配套設(shè)施不全的問題，南寧市教育局相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示：這就是開發(fā)商拒不建設(shè)配套設(shè)施造成的。

———“樓盤轉(zhuǎn)包”暗藏“崩盤”危機。

資金鏈緊張的開發(fā)商，通過將拿到手的土地進行重新規(guī)劃，將幾百畝的樓盤劃分為一期到N期，每期開發(fā)三到四棟樓，每棟樓交給不同的包工頭具體實施。這就形成了“總項目”—“分期樓盤”—“單一樓層”的開發(fā)模式，資金鏈上也形成了“總樓盤”—“分期樓盤”—“單一樓層”的“金字塔”型模式。

熟悉開發(fā)商項目運作模式的財務(wù)專業(yè)人士沈萍向記者透露：以100萬平方米的大型樓盤來計算，如果預(yù)計房價是每平方米8000元，拿地和建安成本為每平方米3000元，按照銀行項目準(zhǔn)備金為33%來計算，那么項目的總開發(fā)商就要準(zhǔn)備將近九億元的資金注入。但根據(jù)樓盤分期開發(fā)的具體操作辦法，100萬平方米的樓盤完全可以分為五至六期來開發(fā)，真正需要準(zhǔn)備的資金為兩億元左右。如果再分配到具體每一棟樓，則所需要準(zhǔn)備的資金更少。加上通過“金字塔”的方式進行投融資，需要準(zhǔn)備的資金更是誰都不敢想。

沈萍說：“100萬平方米的大型樓盤，只要關(guān)系到位，不到3000萬元就能運作成功，局外人誰能想象得到？”

———“土地入股”吸納眾多“游資”進場。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，4、5月間“國十條”出臺后沒多久，開發(fā)商確實普遍蔓延著一種悲觀情緒，他們認(rèn)為，如果按照這些辦法實施下去，不用半年時間，房地產(chǎn)就一定會降價，“巨額利潤”肯定會化為烏有。

然而，記者采訪的多位開發(fā)商表示：“7月份開始，就有不少資金通過各種渠道找到我們，愿意將資金注入我們的項目，前提只有一個：以用地指標(biāo)和土地使用權(quán)證為核心，參股其中?！?/p>

常年在珠三角從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)理人范波告訴記者：“7至9月間，經(jīng)過我手上，通過各種方式注入具體項目的資金不下200億元人民幣，項目遍及云南、廣西、湖南、江西的樓盤，其中不少都是以美元、歐元的方式注入的。這極大地緩解了相當(dāng)一部分開發(fā)商的資金壓力?！?/p>

“金九銀十”“豪賭”調(diào)控成“空調(diào)”

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，一些遲遲不愿降價銷售的開發(fā)商仍在“豪賭”，用他們的話來說一定要在“金九銀十”狠狠地賭一把：“賭中央政府的措施”、“賭地方政府的舉措”、“賭消費者的心態(tài)”。

范波認(rèn)為“中央政府的手段舉措強硬，但后續(xù)的配套措施卻仍未見出臺，如房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅……也未見出臺的‘時間表’，這表明一些部委辦局對調(diào)控的方向和辦法還存在著爭議，只要能夠熬過去，開發(fā)商就可以利用手中的資金運作能力，向政府‘叫板’?！?/p>

廣西師范大學(xué)出版社南寧分社社長李庭華認(rèn)為，地方政府其實是最大的“獲利層”。由于分稅制的存在，房地產(chǎn)開發(fā)的各種稅收，成為地方政府增加財政收入、提高G D P，博取個人政績不可或缺的環(huán)節(jié)。因此，只要現(xiàn)行的分稅制不改革，地方政府“以地牟利”的心態(tài)就不會徹底改變，只有當(dāng)?shù)胤秸姆e極性放到發(fā)展實業(yè)、提高勞動生產(chǎn)率、鼓勵企業(yè)提高產(chǎn)品附加值的方向上去，房地產(chǎn)的資金鏈才有可能發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變。

“賭購房者心態(tài)”。開發(fā)商比任何人都清楚，“金九銀十”是全年銷售最旺盛的時間段，如果這一時間段沒能實現(xiàn)銷售目標(biāo)，歲末年初資金鏈斷裂、項目崩盤的可能性就非常大。于是，開發(fā)商紛紛采取“贈送額外面積”“少量房源優(yōu)惠”等方式。

開發(fā)商李臻邢說：“人民幣會升值，豬肉價格在上漲，雞蛋價格也在飆升，我們就不信房子價格不會重新升起來，現(xiàn)在很多銀行在執(zhí)行二套房貸政策時紛紛‘打擦邊球’，銀行都不怕，我們更不怕房價會跌。”（何豐倫）