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“暴利”與“降價(jià)”無關(guān)

有人說，房?jī)r(jià)上漲有兩個(gè)方面原因：一是政府導(dǎo)致地價(jià)上漲；二是開發(fā)商謀取暴利。

“把這兩個(gè)問題解決掉，房?jī)r(jià)一樣會(huì)漲。”陳淮舉了個(gè)例子：假定武漢內(nèi)環(huán)線蓋房子不要錢，土地也不要錢，“開發(fā)商都學(xué)雷鋒，只算1000元/平方米的建安成本，再1000元/平方米出售?！薄叭绻h(huán)線的人想買內(nèi)環(huán)線的房子，房東開價(jià)2000元/平方米，結(jié)果會(huì)怎樣？很簡(jiǎn)單，只要有一戶人家2000元/平方米出手成功，那么，所有人都會(huì)賣2000元/平方米，也就帶動(dòng)了內(nèi)環(huán)線整體均價(jià)上漲?！?/p>

“那么，開發(fā)商到底有無暴利呢？有！”陳淮的舉例同樣生動(dòng)：假定開發(fā)商建造某一樓盤所需的總成本需要1億元，但可能開發(fā)商的自有資金投入只有2000萬元，其余資金來自銀行的開發(fā)貸款、購(gòu)房人的按揭貸款等?！彼f?！伴_發(fā)商降價(jià)的降價(jià)空間取決于成本利潤(rùn)率，而開發(fā)商的暴利來自于資金利潤(rùn)率?！标惢匆徽Z道破，別以為開發(fā)商有暴利就有降價(jià)空間，“其實(shí)那是兩碼事”。

低于成本價(jià)開發(fā)商仍賺

現(xiàn)階段，不少樓盤在降價(jià)，更有些開發(fā)商明言，價(jià)格已經(jīng)降到了成本之下。這是否意味著這些企業(yè)在做“賠本買賣”？在陳淮看來，降價(jià)銷售，即使是價(jià)格降到了成本之下，開發(fā)商也未必沒有利潤(rùn)可圖。

“假定開發(fā)商當(dāng)初以每平方米5000元的樓面價(jià)購(gòu)入土地，現(xiàn)在同樣土地的樓面價(jià)降到3000元；如果開發(fā)商的現(xiàn)售樓盤單價(jià)降低1000元，即使銷售價(jià)降到了財(cái)務(wù)成本以下，也不意味著真實(shí)意義的‘虧本’?！彼赋觯捎陂_發(fā)商已經(jīng)重新獲取完全相同的生產(chǎn)要素，也即重置成本已經(jīng)降低了2000元?！斑@時(shí)，房?jī)r(jià)降價(jià)1000元的開發(fā)商實(shí)際獲取了1000元的利潤(rùn)，同時(shí)可擁有與未降價(jià)前完全相同的再生產(chǎn)條件?！彼f。

◇相關(guān)新聞

中房協(xié)：再出緊縮政策將影響房屋供應(yīng)

8月12日，中房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，中房協(xié)已多次“上書”國(guó)務(wù)院，建議暫緩出臺(tái)新的緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策，否則將影響房屋供應(yīng)，帶來新的問題。此言輿論和民眾廣泛質(zhì)疑。

朱中一認(rèn)為：房地產(chǎn)市場(chǎng)也有自身的規(guī)律。根據(jù)現(xiàn)在的數(shù)據(jù)分析看，新政不僅影響著購(gòu)房人的預(yù)期，也同樣影響著開發(fā)商的預(yù)期。我國(guó)多個(gè)城市土地供應(yīng)量出現(xiàn)下滑，也就意味著未來一到兩年，市場(chǎng)供應(yīng)的房屋會(huì)減少。而剛性需求是沒有變化的，因此那時(shí)有可能再出現(xiàn)新的問題。所以說，穩(wěn)定預(yù)期，也要穩(wěn)定開發(fā)商的預(yù)期，政策必須有連續(xù)性和穩(wěn)定性。這樣房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)逐漸變得健康有序。

朱中一還認(rèn)為，新政將持續(xù)比較長(zhǎng)的時(shí)間?，F(xiàn)在投資性的需求正在被踢出房地產(chǎn)市場(chǎng)，今后也不能讓房地產(chǎn)成為投資產(chǎn)品，所以新政要堅(jiān)持下去。不過，國(guó)家應(yīng)該考慮開辟新的投資渠道，讓百姓多余的錢能夠有分流渠道。  （張磊）

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