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第一個繁榮期：1992年——1994年，房地產(chǎn)空前繁榮房價和租金、地價暴漲，炒房、炒地風(fēng)盛行，土地管理失控、城市規(guī)劃失控、金融領(lǐng)域混亂。

繁榮原因

中國經(jīng)濟開始復(fù)蘇，西方國家逐漸解除了對于中國的制裁，展示出美好前景，給了人們極大的想象空間，短時間內(nèi)大量人員涌入沿海地區(qū)，造成了房荒，銀行資金巨量進入房地產(chǎn)行業(yè)，參與炒房、炒地，危及金融穩(wěn)定和安全，信托投資公司和信用等金融機構(gòu)過多過濫，短期拆借利率高達60%也不罕見

第一個衰退期：1994年-1998年

衰退原因

處于住房雙軌制階段，人們的購房意愿和購買力都不強，市場缺乏最終需求。政府出臺嚴厲的打壓政策“十六條”，要求國有銀行限期撤回所貸出、拆借的資金，否則領(lǐng)導(dǎo)要被撤職、坐牢甚至殺頭，在強大的政策壓力下，短期內(nèi)銀行資金紛紛撤走，炒房炒地失去了資金來源和承接者，真正的開發(fā)商資金鏈斷裂，項目銷售幾乎停止，工程停工。在住房雙軌制時代，沒有推行銀行按揭，老百姓購買力極為有限，失去炒家之后，市場立即陷入蕭條。許多投機者也離開了，租金也驟然下降，下降幅度達80%，許多寫字樓甚至免收租金，只要交納物業(yè)管理費和水電費即可。

第二個繁榮期：1998年—2007年，這是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金十年，十年間，行業(yè)規(guī)?？焖贁U張，交易量成倍增加，房價與地價也成倍上漲，居民人均居住面積也增加了一倍有余，城市面貌發(fā)生了天翻地覆的變化，房地產(chǎn)業(yè)也成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)生了一大批富豪和一大批積聚了相當(dāng)實力的企業(yè)，政府、開發(fā)商和銀行是主要的即得利益集團，老百姓分為兩大集團，已經(jīng)購房的也算是既得利益者，沒有購房的顯然是高房價和高地價的受害者。

繁榮原因

停止實物分房，實行住房貨幣化，打破了老百姓指望國家分房的預(yù)期，給市場創(chuàng)造了巨大的潛在需求；

銀行開始實行個人購房貸款，放大了市場購買力；

經(jīng)濟開始進入高速發(fā)展階段，老百姓收入水平提高；

快速城市化；

較低的利率水平。

第二個調(diào)整期：2007年-2009年

調(diào)整原因

房價、地價上漲過快，對資源消耗過大，投資過熱，危及國民經(jīng)濟；

銀行一肩挑著開發(fā)商和購房者兩頭，擴張過快蘊藏著巨大的金融風(fēng)險；

制度缺陷導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)財富創(chuàng)造機制畸形，拉大了社會貧富差距，造成了代內(nèi)和代際的不公平；房價過高抑制了一定的需求；

社會輿論壓力太大，迫使政府不得不加大干預(yù)力度，幾年來政府不斷地出臺宏觀調(diào)控措施，特別是2007年9月27日出臺的《關(guān)于加強商業(yè)性住房貸款管理的通知》所規(guī)定的第二套房貸款提高首付和增加利息的措施猶為見效。

第三個繁榮期：2009年—今天，全球金融危機迫使中央于2008年11月9號祭出4萬億投資計劃，各地政府紛紛拋出房地產(chǎn)救市措施，流動性極度加劇，不斷攀升的成交量使房價開始飛漲，房地產(chǎn)再次空前繁榮，房價和租金、地價暴漲，地王再次頻現(xiàn)。

房地產(chǎn)市場經(jīng)過政府調(diào)控或市場自身的調(diào)整后，又迎來新一輪更大規(guī)模的上升浪潮，房價、地價上漲到新的高度。在這一個循環(huán)周期，往往呈現(xiàn)出上升期長、回調(diào)期短的特點。在上升浪中，房價上漲速度遠遠超過居民收入增長幅度，買不起房的居民比例越來越高。