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近日，上海嘉定區(qū)保利家園在10天之內(nèi)成交近60套房源，涉及總成交金額約4500萬(wàn)元。佑威房地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，這批房源的成交均價(jià)僅7132元/平方米，相當(dāng)于售樓處對(duì)外報(bào)價(jià)15000~17000元/平方米的5折。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者在多方調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，保利家園近期成交的這批超低價(jià)房，實(shí)為政府“預(yù)訂”的人才公寓。

低價(jià)給高端人才“供房”

“這些房源是政府定的?！睋?jù)上海嘉定保利家園銷售人員介紹，政府定下這批房源主要用于人才公寓。“一般只有嘉定區(qū)重要企業(yè)中一批很重要的研究人員才可能分配到2~3個(gè)名額，他們這批人也還是要靠抽簽才能買得到這些房子。市場(chǎng)上我們賣的房子還是15000~17000元/平方米。”

也就是說(shuō)，和傳統(tǒng)意義上低價(jià)出租給白領(lǐng)的“人才公寓”不同，嘉定區(qū)的人才公寓最終是出售的，而且是以市場(chǎng)價(jià)對(duì)折的低價(jià)出售。更“特別”的是，和傳統(tǒng)意義上以統(tǒng)一價(jià)收購(gòu)不同，這批人才公寓的價(jià)格沒(méi)有明顯的規(guī)律可循——佑威房地產(chǎn)研究中心和中房信提供的數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，保利家園近期成交的近60套房源中，成交價(jià)6600~9000元/平方米不等，單價(jià)跨度逾2000元/平方米。

“這其實(shí)不能算是政府收購(gòu)，而是政府和開(kāi)發(fā)商簽訂了一個(gè)協(xié)議，為嘉定區(qū)的高端人才提供低價(jià)房源?！奔味▍^(qū)政府一位知情人士透露，保利家園此次專門提供了一棟高層與政府合作。而除了保利家園，新城股份的新城西上海項(xiàng)目也有參與此項(xiàng)協(xié)議。“這種合作不是一次性的，區(qū)政府會(huì)長(zhǎng)期和一些品牌開(kāi)發(fā)商保持這樣的合作?！?/p>

而對(duì)于人才低價(jià)購(gòu)房是否會(huì)對(duì)區(qū)域樓市產(chǎn)生影響，上述知情人士表示“不可能”。“首先，能拿到這批房子的人肯定是區(qū)里面的高端人才，數(shù)量有限。其次，他們拿到這批房子后，也有很多限制規(guī)定，比如對(duì)嘉定區(qū)服務(wù)不滿一定年份，是拿不到完全產(chǎn)證的。因此，完全不用擔(dān)心這批低價(jià)房會(huì)落入炒房者之手?！?/p>

曾經(jīng)“人才公寓”仍批量空關(guān)

歷史何其相似。在樓市同樣低迷的2008年，浦東區(qū)政府也通過(guò)陸家嘴、外高橋、金橋等國(guó)有企業(yè)，以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)的價(jià)格，收購(gòu)了在建商品房和存量房用作經(jīng)濟(jì)適用房、動(dòng)遷配套房及人才公寓的房源。

“越是市場(chǎng)不好的時(shí)候，越有利于政府安排福利房和動(dòng)遷房。”中房信分析師薛建雄認(rèn)為，進(jìn)入樓市成交低潮期后，政府進(jìn)入市場(chǎng)收購(gòu)或定購(gòu)房源作為保障用房的例子會(huì)逐漸增多。然而，不知在上述人才公寓尚未被市場(chǎng)消化的前提下，國(guó)有資金是否還會(huì)繼續(xù)出手增加“保障房”儲(chǔ)備？

2008年11月22日，陸家嘴（集團(tuán)）有限公司與上海中星集團(tuán)舉行了購(gòu)房簽約儀式。在簽約3天后，陸家嘴集團(tuán)以17918元/平方米的價(jià)格收購(gòu)了中星恬園的36套房產(chǎn)，總價(jià)約7800萬(wàn)元。

之后陸家嘴（集團(tuán)）有限公司又以約2.7億元的總價(jià)先后分3次團(tuán)購(gòu)了中星恬園的公寓。4天的團(tuán)購(gòu)總計(jì)成交約180套。而現(xiàn)在，中星恬園的售價(jià)已達(dá)32000元/平方米，漲幅近一倍。但這180套房源自去年10月份交房之后，便再無(wú)任何動(dòng)靜。

記者在中星恬園現(xiàn)場(chǎng)看到，小區(qū)內(nèi)其他房源的業(yè)主已陸續(xù)裝修入住，但當(dāng)初被收購(gòu)作為人才公寓的房源卻依舊空關(guān)。對(duì)此，陸家嘴辦公室姚建良表示，這批房源應(yīng)該還是作為人才公寓使用，具體情況“還不知道”。“這是決策層的事，還沒(méi)具體安排到下面的部門操作?！?/p>

無(wú)獨(dú)有偶，在去年12月已交房的浦東唐鎮(zhèn)保利金爵公寓小區(qū)外，記者也看到小區(qū)其他業(yè)主已陸續(xù)裝修入住，去年被收購(gòu)的部分房源，即1~7號(hào)樓卻沒(méi)有入住或裝修的跡象。附近一家中介也指出，目前為止，并沒(méi)有查到保利金爵被收購(gòu)的1~19號(hào)樓的掛牌信息。

在張江陽(yáng)光花城現(xiàn)場(chǎng)，記者才看到一些“動(dòng)靜”。2008年年底，位于浦東二號(hào)線廣蘭路地鐵口的陽(yáng)光花城三期164、165號(hào)兩個(gè)單元于開(kāi)盤當(dāng)日即告售罄。該盤網(wǎng)上參考售價(jià)為13330元/平方米，但易居研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，這72套房源成交價(jià)為7647元/平方米，僅是參考價(jià)的57%。

熟悉陽(yáng)光花城的21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)張江店經(jīng)理戴軍告訴記者，此前陽(yáng)光花城被收購(gòu)的房源已于去年12月份交房。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，目前，被收購(gòu)的兩幢大樓都無(wú)人居住，樓梯間的扶手布滿灰塵，走廊的電燈也沒(méi)有安裝，整體環(huán)境和交房當(dāng)初無(wú)異。

不過(guò)，在164號(hào)樓，記者遇到一位裝修人員，他告訴記者，這兩個(gè)單元是要裝修成酒店公寓的，并不對(duì)外出售。對(duì)于裝修完畢后如何運(yùn)營(yíng)，他表示并不知情。目前，陽(yáng)光花城小區(qū)內(nèi)二手房的成交價(jià)格為22000~23000元/平方米。

佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟表示，2008年，政府主要出于“救市”的考慮，鼓勵(lì)大型國(guó)有企業(yè)在市場(chǎng)上收購(gòu)商品房作為人才公寓。“當(dāng)初可能并沒(méi)有一個(gè)詳細(xì)的安排。目前來(lái)說(shuō)，公租房政策也在緊鑼密鼓的制定中，這些國(guó)資背景的開(kāi)發(fā)商可能考慮未來(lái)把這部分人才公寓拿到市面上作為公租房；而考慮到這些樓盤的價(jià)值已經(jīng)翻番，國(guó)有企業(yè)拿這部分房子也可作為其固定資產(chǎn)的一部分來(lái)保值增值。”不過(guò)，陸騎麟補(bǔ)充認(rèn)為，此前不少土地出讓中有5%的人才公寓或者中低價(jià)位住房，因此今年國(guó)有資金是否會(huì)繼續(xù)在市場(chǎng)中大肆低價(jià)采購(gòu)“保障房”，還有待觀察。