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　　五 項目價值分析
　　1、商品住宅項目價值分析的基本方法和概念
　　.商品住宅價值分析法（類比可實現(xiàn)價值分析法）：
　　選擇可類比項目
　　確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其價值實現(xiàn)中的權(quán)重
　　分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要素之特征
　　對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值
　　根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價
　　.類比可實現(xiàn)價值決定因素：類比土地價值
　　A 市政交通及直入交通的便利性的差異
　　B 項目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異
　　教育和人文景觀的差異
　　各種污染程度的差異
　　社區(qū)素質(zhì)的差異
　　C 周邊市政配套便利性的差異
　　項目可提升價值判斷
　　A 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計、材質(zhì)
　　B 單體戶型設(shè)計
　　C 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計
　　D 小區(qū)配套和物業(yè)管理
　　E 形象包裝和營銷策劃
　　F 發(fā)展商品牌和實力
　　價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素
　　A 經(jīng)濟因素
　　B 政策因素
　　2、項目可實現(xiàn)價值分析
　　.類比樓盤分析與評價
　　.項目價值類比分析：
　　價值提升和實現(xiàn)要素對比分析
　　項目類比價值計算
　　六 項目定價模擬
　　1、均價的確定
　　.住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術(shù)平均法
　　有效需求成本加價法
　　A 分析有效市場價格范圍
　　B 確保合理利潤率，追加有效需求價格
　　運用以上兩種方法綜合分析確定均價
　　2、項目中具體單位的定價模擬
　　.商品住宅定價法：
　差異性價格系數(shù)定價法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機系數(shù)）
　　.各種差異性價格系數(shù)的確定：
　　確定基礎(chǔ)均價
　　確定系數(shù)
　　確定幅度
　　.具體單位定價模擬
　　七 項目投入產(chǎn)出分析
　　1、項目經(jīng)濟技術(shù)指標模擬
　　.項目總體經(jīng)濟技術(shù)指標
　　.首期經(jīng)濟技術(shù)指標
　　2、項目首期成本模擬
　　.成本模擬表及其說明
　　3、項目收益部分模擬
　　.銷售收入模擬：
　　銷售均價假設(shè)
　　銷售收入模擬表
　　.利潤模擬及說明：
　　模擬說明
　　利潤模擬表
　　.敏感性分析：
　　可變成本變動時對利潤的影響
　　銷售價格變動時對利潤的影響
　　八 投資風(fēng)險分析及其規(guī)避方式提示
　　1、項目風(fēng)險性評價
　　.價值提升及其實現(xiàn)的風(fēng)險性：
　　項目的規(guī)劃和設(shè)計是否足以提升項目同周
　　邊項目的類比價值
　　項目形象包裝和營銷推廣是否成功
　　2、資金運作風(fēng)險性
　　.減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財務(wù)成本
　　.對銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項目，并在最短的時間內(nèi)實現(xiàn)資金回籠
　　3、經(jīng)濟政策風(fēng)險
　　.國際國內(nèi)宏觀經(jīng)過形勢的變化
　　.國家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)
　　九 開發(fā)節(jié)奏建議
　　1、影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素
　　.政策法規(guī)因素
　　.地塊狀況因素
　　.發(fā)展商操作水平因素
　　.資金投放量及資金回收要求
　　.銷售策略、銷售政策及價格控制因素