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截至10月19日，全國22個(gè)重點(diǎn)城市中已有15城完成了今年的第三批次集中供地。總體來看，今年土地市場(chǎng)交易平穩(wěn)，北京、上海、杭州、合肥等重點(diǎn)城市的交易熱度相對(duì)較高。

但與去年不同的是，今年部分城市增加了集中供地的頻次。今后幾個(gè)月，還將有多個(gè)城市啟動(dòng)第四批次集中供地，從而在今年第四季度帶來一波較為密集的供應(yīng)。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前，已有長沙、蘇州、北京、南京、無錫、徐州等6個(gè)城市發(fā)布了今年第四批次集中供地公告。按照計(jì)劃，還將有一批城市也于近期啟動(dòng)第四批次集中供地。從已經(jīng)公布的信息來看，多數(shù)城市的推地?cái)?shù)量不少，質(zhì)量也較為上乘。

新一批土地的入市，將給年末的土地市場(chǎng)帶來更多選擇。但在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，這種誠意能否轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)的良好反響？

“加推”的邏輯

針對(duì)22個(gè)熱點(diǎn)城市的集中供地政策，出臺(tái)于2021年初。按照自然資源部的要求，重點(diǎn)城市將改變?cè)械姆稚⑹焦┑啬Ｊ?，集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動(dòng)，原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過3次。自然資源部還要求重點(diǎn)城市增加住宅用地供應(yīng)，充分披露住宅用地供應(yīng)信息。

此舉的目的在于，減少土地公開出讓過程中關(guān)聯(lián)信息不充分所帶來的對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響，糾正信息披露的隨意性、碎片化、不確定等不規(guī)范問題，防止市場(chǎng)主體由于不掌握重要關(guān)聯(lián)信息帶來的競(jìng)爭。

2021年，22城均完成了三個(gè)批次的集中供地。受各種內(nèi)外因素影響，當(dāng)年第二和第三批次集中供地的熱度有所下降。

2022年初，青島、成都、濟(jì)南、蘇州、重慶和武漢等城市明確提出，2022年集中供地將分為四批次進(jìn)行，并公布了各批次土地供應(yīng)的大致時(shí)間節(jié)點(diǎn)。6月，北京也提出，“上半年完成第二批商品住宅用地集中供應(yīng)，下半年再完成兩批供地?！?

按照計(jì)劃，今年集中供地批次最多的城市是武漢。9月，武漢市自然資源和規(guī)劃局發(fā)文稱，計(jì)劃在9月、10月、11月繼續(xù)安排3個(gè)批次的集中供地，這也將是今年武漢的第四、五、六批次集中供地。

武漢市的官方文件稱，加推土地的目的，是“嚴(yán)格落實(shí)土地供應(yīng)年度計(jì)劃執(zhí)行要求”。按照計(jì)劃，今年武漢將供應(yīng)建設(shè)用地71079畝，約合4739萬平方米，其中住宅用地約合1007萬平方米。但在完成三輪集中供地后，武漢市距離年度供地目標(biāo)仍有一定的缺口。

為此，武漢在文件中要求，加快征收拆遷，確保應(yīng)拆盡拆，應(yīng)供盡供；加緊申報(bào)完善供地前期手續(xù)；加大招商引資，確保項(xiàng)目順利落地。

北京增加一輪集中供地，是按照《北京市統(tǒng)籌疫情防控和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長的實(shí)施方案》的要求做出的。這也說明，在一定程度上，此舉是為了應(yīng)對(duì)疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的影響。

其他城市大多未公布增加集中供地頻次的原因，中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，加推一輪集中供地，一方面通過分散土地供應(yīng)時(shí)間上的集中度，為房企降低短期內(nèi)的資金壓力；另一方面，通過增加一輪供地，可以在現(xiàn)階段有效補(bǔ)充土地財(cái)政收入。

供應(yīng)端繼續(xù)顯“誠意”

截至10月中旬，多數(shù)重點(diǎn)城市已完成今年的前三輪集中供地。為促進(jìn)成交，不少城市釋放了足夠的誠意。一方面，推出的土地質(zhì)量相對(duì)較高，另一方面，出讓條件也趨于友好。

比如，在第三輪集中供地中，北京適當(dāng)調(diào)低了部分地塊的樓面地價(jià)，從而給予企業(yè)更大的利潤空間；南京在第三輪集中供地中，罕見地取消了所有地塊的毛坯銷售限價(jià)，同樣被認(rèn)為是讓利行為。

但在需求端，由于熱情并未完全恢復(fù)，整體交易較為平穩(wěn)。除北京、上海、杭州、合肥等少數(shù)城市外，其余城市并無太多亮點(diǎn)。

從已經(jīng)發(fā)布第四批次土地出讓公告的城市來看，除南京僅推出4宗地塊外，北京、無錫、長沙等五城市推地的數(shù)量均不少，質(zhì)量也較為上乘。

這種誠意能否轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)的良好反響？

北京某大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，整個(gè)行業(yè)的流動(dòng)性仍未根本改善，加之市場(chǎng)銷售回暖的趨勢(shì)并未真正確立，使得企業(yè)即使有意向，出手也會(huì)十分謹(jǐn)慎。

他指出，總體來看，國央企尚有一定的補(bǔ)倉需求，但民營房企的積極性仍然不高。尤其是接近年末，這批土地不僅難以形成本年度的銷售業(yè)績，還有可能成為一筆支出的負(fù)擔(dān)。企業(yè)出于財(cái)務(wù)報(bào)表的考慮，很難貿(mào)然做出大筆支出。

張凱也表示，截至目前，土拍熱度較高的地塊集中在核心城市的核心區(qū)域，以及存在限價(jià)倒掛的區(qū)域，其根本原因也是房企對(duì)其去化速度有信心。他認(rèn)為，土地市場(chǎng)的信心與項(xiàng)目入市后預(yù)期的銷售表現(xiàn)息息相關(guān)，只有當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度有明顯改善之后，土地市場(chǎng)的信心才能夠全面恢復(fù)。

張凱預(yù)計(jì)，第四批次土拍或仍將延續(xù)低溫態(tài)勢(shì)。

但上述受訪者均認(rèn)為，若供應(yīng)端持續(xù)釋放誠意，企業(yè)的信心也將逐漸積累，并有望在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候轉(zhuǎn)化為行動(dòng)。

還有不少從業(yè)者關(guān)心，集中供地批次增多，是否意味著分散式供地有望回歸主流？對(duì)此，受訪者普遍認(rèn)為，目前尚不能確認(rèn)這一趨勢(shì)。作為一項(xiàng)新的土地供應(yīng)機(jī)制，不排除集中供地制度繼續(xù)優(yōu)化的可能，但具體仍需觀察。