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從2021年1月1日“三道紅線”出臺，到現(xiàn)在，這一輪房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整已經(jīng)一年多。這期間發(fā)生的變化之劇烈，爆炸新聞之頻繁，刷新了所有人的行業(yè)觀。整個行業(yè)的格局調(diào)整，也經(jīng)歷了很長一段時間的混沌期。

到現(xiàn)在，大家逐漸形成了一個共識：這次讓房地產(chǎn)行業(yè)徹底出清的頂層意志很堅決。各大房企逐漸拋棄幻想后，行業(yè)格局開始進入大破壞之后的重塑階段。

一些變化趨勢開始逐漸清晰，行業(yè)的新格局也開始逐漸形成。

政策端，因企施策

救市思路逐漸清晰

對于當(dāng)前房地產(chǎn)救市怎么做，一直都有兩種聲音。

一種認(rèn)為，應(yīng)該“救項目、不救房企”。因為項目層面上保交付是民生工程，必須要救，但企業(yè)應(yīng)該為自己的經(jīng)營決策失誤付出代價。

另一種認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)各種暴雷、爛尾的根本原因是流動性危機，“救項目、不救房企”的思路很難起到救市作用，很可能會出現(xiàn)一邊救，一邊爆的情況。

在經(jīng)過了一段時間的探索之后，現(xiàn)在的思路已經(jīng)基本清晰，就是因企施策。針對不同的房企分別制定不同的政策和救市思路。

首先，針對已經(jīng)暴雷的房企，從項目入手保交付。

經(jīng)濟觀察報報道稱，近期，中央層面擬成立千億級房地產(chǎn)基金，該房地產(chǎn)基金已籌集首期800億，分別由建行和央行募集，基金總的規(guī)?？赡苓_到3000億-4000億元。

住建部已經(jīng)讓各省住建部門統(tǒng)計當(dāng)?shù)匦枰康禺a(chǎn)基金支持紓困的項目清單。除了世茂、融創(chuàng)、綠地、中南建設(shè)、陽光城、奧園地產(chǎn)、融信中國、榮盛發(fā)展、中梁控股、佳兆業(yè)、廣州富力和恒大集團這12家問題房企之外，地方政府還可以上報需要紓困的當(dāng)?shù)佚堫^房企名單，以民企為主。

但是，底線原則是“救項目，不救企業(yè)”。資金注入的主體是被篩選后的項目公司，而非出險房企集團層面，有地方住建局來核算項目資金和債務(wù)情況，上報紓困規(guī)模，進行一定程度的風(fēng)險隔離。

其次，針對尚未出險的優(yōu)質(zhì)房企，可以在企業(yè)層面上，提供流動性。

根據(jù)最新消息，為了緩解房企的流動性壓力，監(jiān)管層繼5月份對民營房企創(chuàng)設(shè)信用保護合約之后，將再一次對示范性房企融資提供支持的政策。

計劃由國有增信機構(gòu)中債信用增進投資公司，對民營房企發(fā)債開展效力更強的“全額不可撤銷擔(dān)?！薄ａ槍Φ姆科蟀埡?、旭輝、碧桂園、金地等相對優(yōu)質(zhì)的示范房企，部分債券甚至有望在8月底之前完成。

這種分類處理、因企施策的做法，基本和旭輝董事局主席林中前不久在博鰲論壇上所呼吁的方案一致：

對不同的企業(yè)需要分類對待。對已經(jīng)出現(xiàn)債務(wù)違約的企業(yè)要進行風(fēng)險隔離，讓地方政府、地方監(jiān)管部門以及AMC去進入。對現(xiàn)在還沒出現(xiàn)債務(wù)違約的企業(yè)，可以扶一把，給他們注入一些流動性，讓他們挺過這一關(guān)。戳這里，管好利潤現(xiàn)金流

投資端去中心化

代建業(yè)務(wù)逆勢爆發(fā)

目前，在房地產(chǎn)投資端，以頭部房企為主導(dǎo)的格局，已經(jīng)基本被打破了。并且形成了由地方政府、國企央企、城投公司、金融機構(gòu)等多方主體參與的，新的“去中心化”格局。

一、招拍掛市場萎縮明顯，國央企和城投托底，成為新常態(tài)

當(dāng)下，國央企“霸榜”拿地榜的情況，幾乎已經(jīng)常態(tài)化。

7月份，長沙、成都、重慶、廣州、上海、無錫、南京等7個城市先后進行了2022年第二批次的集中供地。雖然各個城市都提高了優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)，但是民營房企依然幾乎隱身。截至到7月，今年已拿地的百強房企中，民企拿地金額僅占到17%左右。

相較之下，各地方城投公司，則成為了一股相對穩(wěn)定的力量。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，在今年首批次集中供地中，天津、無錫、武漢、寧波、蘇州、廣州、成都等城市的地方平臺拿地量占比都超過了一半，在無錫、天津、蘇州甚至占比超過七成。

整個上半年，有超過三分之一的的城投公司進入了拿地百強榜，表現(xiàn)極其強勢。

二、建筑系企業(yè)，走向前臺

另一方面，房企不拿地以后，作為工程承包方的建筑系公司，也開始自己拿地了。

今年前7個月，中建旗下多個工程局的房地產(chǎn)子公司，有6家成為拿地百強。拿地金額，共計356億元，幾乎可以比肩中海地產(chǎn)。其中，權(quán)益拿地金額最高的中建東孚，前七個月共買地121億元，位列行業(yè)第17。

此外，其他的建筑系房開，也變得更加積極。中國鐵建、中國中鐵分別斥資235億和151億拿地，位居行業(yè)top9和top14，拿地面積僅次于保利發(fā)展與華潤置地，名列行業(yè)第3、4位。

建筑企業(yè)一方面有巨大的資金優(yōu)勢，另一方面又有完善的產(chǎn)業(yè)鏈資源，逐漸成為地產(chǎn)行業(yè)挑大梁的存在。

三、資方代建、政府代建，逆勢爆發(fā)

隨著投資端的“去中心化”，大量自身不具備開發(fā)能力的金融機構(gòu)、AMC，和政府、城投進場，成為重要的行業(yè)玩家，資方代建、政府代建需求呈現(xiàn)爆炸式增長，讓代建企業(yè)規(guī)模迅速做大。

根據(jù)綠城管理的中期業(yè)績報告，2022年上半年在管項目數(shù)量同比增加了16.8%，新拓展的項目中，62%都是來自政府、國企的委托，政府代建業(yè)務(wù)收入較去年同期增長超70%！

這直接帶來綠城管理盈利能力的快速提升，上半年歸母凈利潤達3.6億，同比增長33.4%，幾乎和“巨頭”碧桂園上半年的股東應(yīng)占利潤持平。

而且作為輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，沒有負(fù)債、流動性強，在當(dāng)下的行業(yè)格局中，代建企業(yè)正在迎來巨大的規(guī)模增長機會。

市場端分化格局繼續(xù)拉大

民營房企“斷尾”收縮

當(dāng)前的市場環(huán)境，結(jié)構(gòu)性的分化已經(jīng)越來越嚴(yán)重，并且呈現(xiàn)出復(fù)雜化的趨勢。

廣泛布局三四線城市的碧桂園，在8月18號投資人電話會上就表示。目前整體上，一線強于二線，二線強于三四線。但是同線的城市中，也存在非常嚴(yán)重的分化。

一線城市中，北京上海強，廣州深圳弱。同樣是二線城市，也只是杭州、成都、西安、合肥強，其他二線城市都比較弱。而數(shù)量龐大的三四線城市，除了少數(shù)承接旅游和外溢需求的城市，基本都是封閉市場，由短中期的供求關(guān)系決定，差異就更大。

市場風(fēng)險依然非常大，在縮表的大方針下，民營房企都在加快收縮。

首先是區(qū)域退出。例如，碧桂園就進行了高達40%的區(qū)域收縮，目前已經(jīng)從106個區(qū)域快速收縮到63個。把更多的資產(chǎn)向五大都市圈集中。

其次是甩掉低效資產(chǎn)，斷尾求生。碧桂園認(rèn)為，下半年的市場不會比上半年更差了，但依然會是底部盤整，一切還是要以現(xiàn)金流為導(dǎo)向。因此，針對一些尾盤項目和即將放棄的區(qū)域，果斷以價換量，用利潤換現(xiàn)金流。戳這里，管好利潤現(xiàn)金流

第三是合作退出。目前一些非常穩(wěn)健的頭部房企也傳出現(xiàn)金流緊張的傳聞，根本原因就是很多合作方出現(xiàn)風(fēng)險。所以，為了控制風(fēng)險，各大房企幾乎都在主動或被動的提升權(quán)益占比，退出合作項目。

保障性租賃住房快速發(fā)展

一方面，商品房開發(fā)領(lǐng)域快速出清，另一方面，保障性租賃住房也在快速推進。

8月16日，國內(nèi)首批保障性租賃住房REITs正式公開發(fā)售，引發(fā)投資機構(gòu)瘋狂搶購，三只產(chǎn)品擬認(rèn)購份額數(shù)量均超過100倍。原本預(yù)計募資總額僅38億元，而根據(jù)三只產(chǎn)品公告的網(wǎng)下擬認(rèn)購規(guī)模測算，約有1220億元的機構(gòu)資金搶購。

保障性租賃住房REITs的正式發(fā)售，意味著，我國住房租賃產(chǎn)業(yè)“投-融-建-管-退”的閉環(huán)已經(jīng)正式打通。“租售并舉”的新秩序，往前大大推進了一步。

并且在多個城市，政府和地方安居集團，也在嘗試積極參與紓困業(yè)務(wù)。

例如深圳的安居集團，就參與了不少“非居改保”業(yè)務(wù)，對收益不達標(biāo)的項目進行指標(biāo)調(diào)整，將商辦類的業(yè)態(tài)改成人才房，一方面提升貨值，解決項目債務(wù)問題，另一方面，也能幫助達成政府的保障房目標(biāo)。

河南鄭州針對爛尾項目提出的四種紓困模式中，有一種就是“保障性租賃住房”模式，主要針對銷售不暢的項目，政府將直接購買現(xiàn)房作為安置房。

小結(jié)

一鯨落，萬物生。規(guī)模龐大的商品房開發(fā)業(yè)務(wù)，當(dāng)下的快速萎縮，的確很痛苦。但是在事情的另一方面，也有很多新企業(yè)、新業(yè)務(wù)，得到了巨大的發(fā)展機會。而且，從長遠來看，這種變化是很積極的。

整個行業(yè)正在蛻變出，一個更多元、更有價值的全新格局。