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從2021年1月1日“三道紅線”出臺(tái)，到現(xiàn)在，這一輪房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整已經(jīng)一年多。這期間發(fā)生的變化之劇烈，爆炸新聞之頻繁，刷新了所有人的行業(yè)觀。整個(gè)行業(yè)的格局調(diào)整，也經(jīng)歷了很長(zhǎng)一段時(shí)間的混沌期。

到現(xiàn)在，大家逐漸形成了一個(gè)共識(shí)：這次讓房地產(chǎn)行業(yè)徹底出清的頂層意志很堅(jiān)決。各大房企逐漸拋棄幻想后，行業(yè)格局開(kāi)始進(jìn)入大破壞之后的重塑階段。

一些變化趨勢(shì)開(kāi)始逐漸清晰，行業(yè)的新格局也開(kāi)始逐漸形成。

政策端，因企施策

救市思路逐漸清晰

對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)救市怎么做，一直都有兩種聲音。

一種認(rèn)為，應(yīng)該“救項(xiàng)目、不救房企”。因?yàn)轫?xiàng)目層面上保交付是民生工程，必須要救，但企業(yè)應(yīng)該為自己的經(jīng)營(yíng)決策失誤付出代價(jià)。

另一種認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)各種暴雷、爛尾的根本原因是流動(dòng)性危機(jī)，“救項(xiàng)目、不救房企”的思路很難起到救市作用，很可能會(huì)出現(xiàn)一邊救，一邊爆的情況。

在經(jīng)過(guò)了一段時(shí)間的探索之后，現(xiàn)在的思路已經(jīng)基本清晰，就是因企施策。針對(duì)不同的房企分別制定不同的政策和救市思路。

首先，針對(duì)已經(jīng)暴雷的房企，從項(xiàng)目入手保交付。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)報(bào)道稱，近期，中央層面擬成立千億級(jí)房地產(chǎn)基金，該房地產(chǎn)基金已籌集首期800億，分別由建行和央行募集，基金總的規(guī)?？赡苓_(dá)到3000億-4000億元。

住建部已經(jīng)讓各省住建部門統(tǒng)計(jì)當(dāng)?shù)匦枰康禺a(chǎn)基金支持紓困的項(xiàng)目清單。除了世茂、融創(chuàng)、綠地、中南建設(shè)、陽(yáng)光城、奧園地產(chǎn)、融信中國(guó)、榮盛發(fā)展、中梁控股、佳兆業(yè)、廣州富力和恒大集團(tuán)這12家問(wèn)題房企之外，地方政府還可以上報(bào)需要紓困的當(dāng)?shù)佚堫^房企名單，以民企為主。

但是，底線原則是“救項(xiàng)目，不救企業(yè)”。資金注入的主體是被篩選后的項(xiàng)目公司，而非出險(xiǎn)房企集團(tuán)層面，有地方住建局來(lái)核算項(xiàng)目資金和債務(wù)情況，上報(bào)紓困規(guī)模，進(jìn)行一定程度的風(fēng)險(xiǎn)隔離。

其次，針對(duì)尚未出險(xiǎn)的優(yōu)質(zhì)房企，可以在企業(yè)層面上，提供流動(dòng)性。

根據(jù)最新消息，為了緩解房企的流動(dòng)性壓力，監(jiān)管層繼5月份對(duì)民營(yíng)房企創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)合約之后，將再一次對(duì)示范性房企融資提供支持的政策。

計(jì)劃由國(guó)有增信機(jī)構(gòu)中債信用增進(jìn)投資公司，對(duì)民營(yíng)房企發(fā)債開(kāi)展效力更強(qiáng)的“全額不可撤銷擔(dān)?！?。針對(duì)的房企包括龍湖、旭輝、碧桂園、金地等相對(duì)優(yōu)質(zhì)的示范房企，部分債券甚至有望在8月底之前完成。

這種分類處理、因企施策的做法，基本和旭輝董事局主席林中前不久在博鰲論壇上所呼吁的方案一致：

對(duì)不同的企業(yè)需要分類對(duì)待。對(duì)已經(jīng)出現(xiàn)債務(wù)違約的企業(yè)要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)隔離，讓地方政府、地方監(jiān)管部門以及AMC去進(jìn)入。對(duì)現(xiàn)在還沒(méi)出現(xiàn)債務(wù)違約的企業(yè)，可以扶一把，給他們注入一些流動(dòng)性，讓他們挺過(guò)這一關(guān)。戳這里，管好利潤(rùn)現(xiàn)金流

投資端去中心化

代建業(yè)務(wù)逆勢(shì)爆發(fā)

目前，在房地產(chǎn)投資端，以頭部房企為主導(dǎo)的格局，已經(jīng)基本被打破了。并且形成了由地方政府、國(guó)企央企、城投公司、金融機(jī)構(gòu)等多方主體參與的，新的“去中心化”格局。

一、招拍掛市場(chǎng)萎縮明顯，國(guó)央企和城投托底，成為新常態(tài)

當(dāng)下，國(guó)央企“霸榜”拿地榜的情況，幾乎已經(jīng)常態(tài)化。

7月份，長(zhǎng)沙、成都、重慶、廣州、上海、無(wú)錫、南京等7個(gè)城市先后進(jìn)行了2022年第二批次的集中供地。雖然各個(gè)城市都提高了優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)，但是民營(yíng)房企依然幾乎隱身。截至到7月，今年已拿地的百?gòu)?qiáng)房企中，民企拿地金額僅占到17%左右。

相較之下，各地方城投公司，則成為了一股相對(duì)穩(wěn)定的力量。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，在今年首批次集中供地中，天津、無(wú)錫、武漢、寧波、蘇州、廣州、成都等城市的地方平臺(tái)拿地量占比都超過(guò)了一半，在無(wú)錫、天津、蘇州甚至占比超過(guò)七成。

整個(gè)上半年，有超過(guò)三分之一的的城投公司進(jìn)入了拿地百?gòu)?qiáng)榜，表現(xiàn)極其強(qiáng)勢(shì)。

二、建筑系企業(yè)，走向前臺(tái)

另一方面，房企不拿地以后，作為工程承包方的建筑系公司，也開(kāi)始自己拿地了。

今年前7個(gè)月，中建旗下多個(gè)工程局的房地產(chǎn)子公司，有6家成為拿地百?gòu)?qiáng)。拿地金額，共計(jì)356億元，幾乎可以比肩中海地產(chǎn)。其中，權(quán)益拿地金額最高的中建東孚，前七個(gè)月共買地121億元，位列行業(yè)第17。

此外，其他的建筑系房開(kāi)，也變得更加積極。中國(guó)鐵建、中國(guó)中鐵分別斥資235億和151億拿地，位居行業(yè)top9和top14，拿地面積僅次于保利發(fā)展與華潤(rùn)置地，名列行業(yè)第3、4位。

建筑企業(yè)一方面有巨大的資金優(yōu)勢(shì)，另一方面又有完善的產(chǎn)業(yè)鏈資源，逐漸成為地產(chǎn)行業(yè)挑大梁的存在。

三、資方代建、政府代建，逆勢(shì)爆發(fā)

隨著投資端的“去中心化”，大量自身不具備開(kāi)發(fā)能力的金融機(jī)構(gòu)、AMC，和政府、城投進(jìn)場(chǎng)，成為重要的行業(yè)玩家，資方代建、政府代建需求呈現(xiàn)爆炸式增長(zhǎng)，讓代建企業(yè)規(guī)模迅速做大。

根據(jù)綠城管理的中期業(yè)績(jī)報(bào)告，2022年上半年在管項(xiàng)目數(shù)量同比增加了16.8%，新拓展的項(xiàng)目中，62%都是來(lái)自政府、國(guó)企的委托，政府代建業(yè)務(wù)收入較去年同期增長(zhǎng)超70%！

這直接帶來(lái)綠城管理盈利能力的快速提升，上半年歸母凈利潤(rùn)達(dá)3.6億，同比增長(zhǎng)33.4%，幾乎和“巨頭”碧桂園上半年的股東應(yīng)占利潤(rùn)持平。

而且作為輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，沒(méi)有負(fù)債、流動(dòng)性強(qiáng)，在當(dāng)下的行業(yè)格局中，代建企業(yè)正在迎來(lái)巨大的規(guī)模增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。

市場(chǎng)端分化格局繼續(xù)拉大

民營(yíng)房企“斷尾”收縮

當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境，結(jié)構(gòu)性的分化已經(jīng)越來(lái)越嚴(yán)重，并且呈現(xiàn)出復(fù)雜化的趨勢(shì)。

廣泛布局三四線城市的碧桂園，在8月18號(hào)投資人電話會(huì)上就表示。目前整體上，一線強(qiáng)于二線，二線強(qiáng)于三四線。但是同線的城市中，也存在非常嚴(yán)重的分化。

一線城市中，北京上海強(qiáng)，廣州深圳弱。同樣是二線城市，也只是杭州、成都、西安、合肥強(qiáng)，其他二線城市都比較弱。而數(shù)量龐大的三四線城市，除了少數(shù)承接旅游和外溢需求的城市，基本都是封閉市場(chǎng)，由短中期的供求關(guān)系決定，差異就更大。

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)依然非常大，在縮表的大方針下，民營(yíng)房企都在加快收縮。

首先是區(qū)域退出。例如，碧桂園就進(jìn)行了高達(dá)40%的區(qū)域收縮，目前已經(jīng)從106個(gè)區(qū)域快速收縮到63個(gè)。把更多的資產(chǎn)向五大都市圈集中。

其次是甩掉低效資產(chǎn)，斷尾求生。碧桂園認(rèn)為，下半年的市場(chǎng)不會(huì)比上半年更差了，但依然會(huì)是底部盤整，一切還是要以現(xiàn)金流為導(dǎo)向。因此，針對(duì)一些尾盤項(xiàng)目和即將放棄的區(qū)域，果斷以價(jià)換量，用利潤(rùn)換現(xiàn)金流。戳這里，管好利潤(rùn)現(xiàn)金流

第三是合作退出。目前一些非常穩(wěn)健的頭部房企也傳出現(xiàn)金流緊張的傳聞，根本原因就是很多合作方出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。所以，為了控制風(fēng)險(xiǎn)，各大房企幾乎都在主動(dòng)或被動(dòng)的提升權(quán)益占比，退出合作項(xiàng)目。

保障性租賃住房快速發(fā)展

一方面，商品房開(kāi)發(fā)領(lǐng)域快速出清，另一方面，保障性租賃住房也在快速推進(jìn)。

8月16日，國(guó)內(nèi)首批保障性租賃住房REITs正式公開(kāi)發(fā)售，引發(fā)投資機(jī)構(gòu)瘋狂搶購(gòu)，三只產(chǎn)品擬認(rèn)購(gòu)份額數(shù)量均超過(guò)100倍。原本預(yù)計(jì)募資總額僅38億元，而根據(jù)三只產(chǎn)品公告的網(wǎng)下擬認(rèn)購(gòu)規(guī)模測(cè)算，約有1220億元的機(jī)構(gòu)資金搶購(gòu)。

保障性租賃住房REITs的正式發(fā)售，意味著，我國(guó)住房租賃產(chǎn)業(yè)“投-融-建-管-退”的閉環(huán)已經(jīng)正式打通?！白馐鄄⑴e”的新秩序，往前大大推進(jìn)了一步。

并且在多個(gè)城市，政府和地方安居集團(tuán)，也在嘗試積極參與紓困業(yè)務(wù)。

例如深圳的安居集團(tuán)，就參與了不少“非居改?！睒I(yè)務(wù)，對(duì)收益不達(dá)標(biāo)的項(xiàng)目進(jìn)行指標(biāo)調(diào)整，將商辦類的業(yè)態(tài)改成人才房，一方面提升貨值，解決項(xiàng)目債務(wù)問(wèn)題，另一方面，也能幫助達(dá)成政府的保障房目標(biāo)。

河南鄭州針對(duì)爛尾項(xiàng)目提出的四種紓困模式中，有一種就是“保障性租賃住房”模式，主要針對(duì)銷售不暢的項(xiàng)目，政府將直接購(gòu)買現(xiàn)房作為安置房。

小結(jié)

一鯨落，萬(wàn)物生。規(guī)模龐大的商品房開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，當(dāng)下的快速萎縮，的確很痛苦。但是在事情的另一方面，也有很多新企業(yè)、新業(yè)務(wù)，得到了巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)。而且，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這種變化是很積極的。

整個(gè)行業(yè)正在蛻變出，一個(gè)更多元、更有價(jià)值的全新格局。