久久久,www免费人成电影,精品无人区无码乱码毛片国产,狠狠色丁香婷婷综合,国产在线无遮挡免费观看,久久国产精品99久久久久久口爆

一

這是分析全國(guó)樓市系列的第一篇大稿。

一直以來(lái)，我有個(gè)愿望，想針對(duì)樓市主體的4大金剛：購(gòu)房者，銀行，地方政府，開發(fā)商，都列個(gè)傳，好好跟大家聊一聊。

這個(gè)系列的名字一點(diǎn)都不好聽(tīng)，叫做：

破產(chǎn)之路。

為什么叫這個(gè)名字？因?yàn)榻?jīng)歷了80年代末深圳的第一場(chǎng)土拍，經(jīng)歷了90年年初的海南泡沫，經(jīng)歷了98年房改浪潮，在一陣陣痛般的摸索之后，中國(guó)房地產(chǎn)終于趕上21世紀(jì)的春風(fēng)，迎來(lái)了屬于自己的黃金時(shí)代。

這個(gè)黃金時(shí)代有多長(zhǎng)？

足足有20年。

也正是在巨大紅利的浪潮中，就像一把雙刃劍，既伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)貢獻(xiàn)了無(wú)與倫比的亮眼數(shù)據(jù)，投資、消費(fèi)、基建、城投、棚改、就業(yè)等，最為天量的資金全部匯聚于此；但是與此同時(shí)，蒙眼狂飆的房地產(chǎn)，如同夢(mèng)魘一般，在畸形的道路上越走越遠(yuǎn)，房?jī)r(jià)越來(lái)越高，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴度越來(lái)越高，城市開發(fā)與農(nóng)村發(fā)展的二元對(duì)立，以及延伸出非常多的民生問(wèn)題。

譽(yù)滿天下，謗滿天下。

我們把第一篇稿件的核心，著眼于地方政府。

所有地方政府，從興盛到繁榮，從繁榮到橫盤，既是風(fēng)風(fēng)火火的30年發(fā)展，更是烈火烹油的30年。

二

2021年很多政府的地方財(cái)政數(shù)據(jù)極差。

圖1：

圖2：

有幾個(gè)數(shù)據(jù)，可以看一下：

1、長(zhǎng)三角、珠三角等大城市的土拍還不錯(cuò)。12城收入破千億成“賣地之王”，杭州、上海、北京3城破萬(wàn)億，佛山、鄭州、寧波、深圳、西安、濟(jì)南、青島、福州等超過(guò)3000億元。

2、2021年全國(guó)300城市賣地6年來(lái)首次負(fù)增長(zhǎng)：一是賣地面積下降，同比下降17.1%；二是賣地收入下降，土地出讓金總額5.5萬(wàn)億，同比下降9%。

3、2021年，全國(guó)僅北京、上海、天津、貴州、江蘇、浙江六個(gè)省份的土地出讓金同比正增長(zhǎng)，其余省份均出現(xiàn)下滑。

4、云南最為嚴(yán)重，所有地州的土地出讓收入均為負(fù)增長(zhǎng)。2020年云南省1124億，2021年僅為300億，同比下滑73%。昆明2021年土地出讓金降幅達(dá)78.3%。

還有一個(gè)數(shù)據(jù)：

22年時(shí)間，全國(guó)賣地收入增長(zhǎng)165倍。

珠三角長(zhǎng)三角越是不錯(cuò)，就意味著越來(lái)越多的省份不行。

越是上海杭州廣州北京南京賣地再創(chuàng)新高，就意味著越來(lái)越多的城市不行。

越是這22年的賣地收入增長(zhǎng)多高，就意味著地方政府的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。

以前20年吃肉，未來(lái)20年吃SHI。

從來(lái)沒(méi)有只吃肉不挨打的道理。

三

土地賣不出去，原因有很多。

一方面是房企融資受阻。

瞎子都知道，現(xiàn)在房企融資太難了。

尤其是TOP30的頭部房企，最有代表性，因?yàn)樗麄兙褪秋L(fēng)向標(biāo)，要是連他們刷臉都拿不到錢，更不要說(shuō)下面這些小屁房企了，直接躺平吧。

銀行不給錢，房企怎敢拿地？

畢竟，能拿到融資的只能說(shuō)國(guó)央企，但是他們能吃多少？

另一方面，還是因?yàn)闃鞘械筋^了。

甭管城鎮(zhèn)化率怎么算，再精明的精算師也知道，樓市增速這事，算是碰到硬茬了，17萬(wàn)億就是中國(guó)樓市的紅線，大概齊就這么多了。

以及，房子占到居民資產(chǎn)的7成以上，居民杠桿很多都加到了6成以上，城鎮(zhèn)化率差不多也是7成左右了，再高還能高到哪去？

三四線人口流出+核心城市限購(gòu)限貸，之前靠賣地轉(zhuǎn)移債務(wù)的鏈條，終于行不通了。

有數(shù)據(jù)顯示，21年前11個(gè)月，在土地出讓具一定規(guī)模（收入超50億）的城市中，有112城賣地收入同比下滑。

2022年，輪到地方政府難受了。

包括城投債，包括財(cái)政支出，包括銀行利息，沒(méi)有人知道地方政府到底背負(fù)了多少債務(wù)，但是我想一定是天量的，畢竟土地財(cái)政收入一年都7、8萬(wàn)億，但是依然不夠花，這個(gè)數(shù)字不會(huì)小。

你猜，萬(wàn)一債務(wù)還不了，會(huì)轉(zhuǎn)移到哪？

四

過(guò)去20年，有著一條非常清晰的脈絡(luò)：

債務(wù)驅(qū)動(dòng)基建—賣地償還債務(wù)—杠桿向居民部門轉(zhuǎn)移。

這個(gè)模式，效率非常高。

數(shù)據(jù)上非常漂亮：

大城市的高樓林立，車水馬龍，街道寬闊，游園遍地，以及全國(guó)各地到處的基建運(yùn)動(dòng)，修地鐵修高鐵修機(jī)場(chǎng)，以及你所能享受到的一切一切的城市紅利，都是因?yàn)檫@一項(xiàng)模式。

而能夠支撐這些漂亮數(shù)據(jù)的底層邏輯，是這個(gè)數(shù)字：

22年，賣地收入，增長(zhǎng)了165倍。

扎心且真實(shí)。

因?yàn)椴徽撌?07億，還是8.4萬(wàn)億，還是165倍增長(zhǎng)，華麗的數(shù)字背后，寫滿了“居民部門”。

這就是舊發(fā)展模式的全部真相。

這也正是上海3075億的魔力，這也是杭州3084億的魔力。

杭州過(guò)去5年貢獻(xiàn)了1.3萬(wàn)億的土地財(cái)政，上海過(guò)去5年貢獻(xiàn)了1.2萬(wàn)億的土地財(cái)政，北京廣州分別貢獻(xiàn)了1萬(wàn)億的土地財(cái)政，南京成都分別貢獻(xiàn)了8000多億的土地財(cái)政……

而過(guò)去5年杭州的迅猛發(fā)展，1.3萬(wàn)億的資金就是最充足的燃料，杭州才能一飛沖天，才能成為全國(guó)炸裂網(wǎng)紅，超越廣州成就北上深杭。

新人落戶，打新?lián)尫?，螞蟻上市，擁江發(fā)展。

繁華城市，歌舞升平。

五

土地財(cái)政失效的盡頭，是所有城市的新區(qū)陷入停滯。

土地貨幣化，是我們聽(tīng)過(guò)最多的詞。

一個(gè)新區(qū)是怎么來(lái)建？首要問(wèn)題是資金，或者找到渠道籌措資金。

一番探索之后，所有地方政府都知道，賣地是最好的方式，上繳得少，而且獲利最豐。

誰(shuí)拿地？開發(fā)商是最好的中介。

銀行給開發(fā)商貸款，這筆錢在房企手里過(guò)一下，就直接給了地方財(cái)政。進(jìn)而房企獲得土地和負(fù)債，接下來(lái)開盤賣房，居民貸款買房。房企得到了現(xiàn)金，用以償還負(fù)債，居民獲得了土地和房產(chǎn)。

仿佛共贏，但是越往上獲利越豐。

這就是為什么所有的城市都要搞新區(qū)？甚至連很多三四線的城市，以及小縣城都要發(fā)展新區(qū)，就是因?yàn)橹挥羞@樣，才能又快又好出業(yè)績(jī)。

問(wèn)題是，這種靠杠桿轉(zhuǎn)移的債務(wù)驅(qū)動(dòng)模式，是不長(zhǎng)久的。

因?yàn)閮?yōu)質(zhì)城市總是有限。

因?yàn)閮?yōu)質(zhì)房企總是有限。

因?yàn)橘?gòu)房者總有買不起的時(shí)候。

5年可以，10年可以，15年可以，20年就不行了，以前咬咬牙還能買得起，現(xiàn)在購(gòu)房者咬碎牙都買不起了，這個(gè)游戲就結(jié)束了。

而一旦土地賣不出去，中上游的連鎖反應(yīng)就來(lái)了：地方債、城投債又不會(huì)消失，基建不得不搞，事業(yè)單位發(fā)不了工資，新區(qū)建設(shè)停工，開發(fā)商跑路，甚至樓盤爛尾。

這張圖，已經(jīng)說(shuō)得很明顯了：

注：圖片來(lái)源于“國(guó)民經(jīng)略”

六

2019年開始，開發(fā)商被三道紅線搞得生不如死。

到現(xiàn)在很多房企還面臨生死危機(jī)，你問(wèn)問(wèn)恒大的許老板這幾年難不難，你問(wèn)問(wèn)華夏幸福的王老板這幾年難不難，你問(wèn)問(wèn)你所在的本地房企這幾年難不難，你問(wèn)問(wèn)上春晚捐國(guó)寶的世茂老板難不難。

上萬(wàn)億的壓力放在你身上，每天一睜眼就是上億的利息，這種壓力我想都不敢想。

我想聊的不是地產(chǎn)，回頭這個(gè)系列可以慢慢聊，我想聊的是地方政府，之前贏麻了，現(xiàn)在要過(guò)苦日子了，能不能扛得過(guò)去？

因?yàn)闆](méi)錢，很多城市的工資發(fā)晚了少發(fā)了，傳聞深圳開始啟動(dòng)教師的薪資調(diào)整，以及鶴崗為什么財(cái)政調(diào)整，都是這條路走不下去了。

接下來(lái)的日子，才是真正的苦日子。

2018-2021開發(fā)商的苦日子，地方政府要慢慢體會(huì)了。