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一

這是分析全國樓市系列的第一篇大稿。

一直以來，我有個愿望，想針對樓市主體的4大金剛：購房者，銀行，地方政府，開發(fā)商，都列個傳，好好跟大家聊一聊。

這個系列的名字一點都不好聽，叫做：

破產(chǎn)之路。

為什么叫這個名字？因為經(jīng)歷了80年代末深圳的第一場土拍，經(jīng)歷了90年年初的海南泡沫，經(jīng)歷了98年房改浪潮，在一陣陣痛般的摸索之后，中國房地產(chǎn)終于趕上21世紀的春風(fēng)，迎來了屬于自己的黃金時代。

這個黃金時代有多長？

足足有20年。

也正是在巨大紅利的浪潮中，就像一把雙刃劍，既伴隨著中國經(jīng)濟的高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)貢獻了無與倫比的亮眼數(shù)據(jù)，投資、消費、基建、城投、棚改、就業(yè)等，最為天量的資金全部匯聚于此；但是與此同時，蒙眼狂飆的房地產(chǎn)，如同夢魘一般，在畸形的道路上越走越遠，房價越來越高，地方政府對土地財政的依賴度越來越高，城市開發(fā)與農(nóng)村發(fā)展的二元對立，以及延伸出非常多的民生問題。

譽滿天下，謗滿天下。

我們把第一篇稿件的核心，著眼于地方政府。

所有地方政府，從興盛到繁榮，從繁榮到橫盤，既是風(fēng)風(fēng)火火的30年發(fā)展，更是烈火烹油的30年。

二

2021年很多政府的地方財政數(shù)據(jù)極差。

圖1：

圖2：

有幾個數(shù)據(jù)，可以看一下：

1、長三角、珠三角等大城市的土拍還不錯。12城收入破千億成“賣地之王”，杭州、上海、北京3城破萬億，佛山、鄭州、寧波、深圳、西安、濟南、青島、福州等超過3000億元。

2、2021年全國300城市賣地6年來首次負增長：一是賣地面積下降，同比下降17.1%；二是賣地收入下降，土地出讓金總額5.5萬億，同比下降9%。

3、2021年，全國僅北京、上海、天津、貴州、江蘇、浙江六個省份的土地出讓金同比正增長，其余省份均出現(xiàn)下滑。

4、云南最為嚴重，所有地州的土地出讓收入均為負增長。2020年云南省1124億，2021年僅為300億，同比下滑73%。昆明2021年土地出讓金降幅達78.3%。

還有一個數(shù)據(jù)：

22年時間，全國賣地收入增長165倍。

珠三角長三角越是不錯，就意味著越來越多的省份不行。

越是上海杭州廣州北京南京賣地再創(chuàng)新高，就意味著越來越多的城市不行。

越是這22年的賣地收入增長多高，就意味著地方政府的風(fēng)險越來越大。

以前20年吃肉，未來20年吃SHI。

從來沒有只吃肉不挨打的道理。

三

土地賣不出去，原因有很多。

一方面是房企融資受阻。

瞎子都知道，現(xiàn)在房企融資太難了。

尤其是TOP30的頭部房企，最有代表性，因為他們就是風(fēng)向標，要是連他們刷臉都拿不到錢，更不要說下面這些小屁房企了，直接躺平吧。

銀行不給錢，房企怎敢拿地？

畢竟，能拿到融資的只能說國央企，但是他們能吃多少？

另一方面，還是因為樓市到頭了。

甭管城鎮(zhèn)化率怎么算，再精明的精算師也知道，樓市增速這事，算是碰到硬茬了，17萬億就是中國樓市的紅線，大概齊就這么多了。

以及，房子占到居民資產(chǎn)的7成以上，居民杠桿很多都加到了6成以上，城鎮(zhèn)化率差不多也是7成左右了，再高還能高到哪去？

三四線人口流出+核心城市限購限貸，之前靠賣地轉(zhuǎn)移債務(wù)的鏈條，終于行不通了。

有數(shù)據(jù)顯示，21年前11個月，在土地出讓具一定規(guī)模（收入超50億）的城市中，有112城賣地收入同比下滑。

2022年，輪到地方政府難受了。

包括城投債，包括財政支出，包括銀行利息，沒有人知道地方政府到底背負了多少債務(wù)，但是我想一定是天量的，畢竟土地財政收入一年都7、8萬億，但是依然不夠花，這個數(shù)字不會小。

你猜，萬一債務(wù)還不了，會轉(zhuǎn)移到哪？

四

過去20年，有著一條非常清晰的脈絡(luò)：

債務(wù)驅(qū)動基建—賣地償還債務(wù)—杠桿向居民部門轉(zhuǎn)移。

這個模式，效率非常高。

數(shù)據(jù)上非常漂亮：

大城市的高樓林立，車水馬龍，街道寬闊，游園遍地，以及全國各地到處的基建運動，修地鐵修高鐵修機場，以及你所能享受到的一切一切的城市紅利，都是因為這一項模式。

而能夠支撐這些漂亮數(shù)據(jù)的底層邏輯，是這個數(shù)字：

22年，賣地收入，增長了165倍。

扎心且真實。

因為不論是507億，還是8.4萬億，還是165倍增長，華麗的數(shù)字背后，寫滿了“居民部門”。

這就是舊發(fā)展模式的全部真相。

這也正是上海3075億的魔力，這也是杭州3084億的魔力。

杭州過去5年貢獻了1.3萬億的土地財政，上海過去5年貢獻了1.2萬億的土地財政，北京廣州分別貢獻了1萬億的土地財政，南京成都分別貢獻了8000多億的土地財政……

而過去5年杭州的迅猛發(fā)展，1.3萬億的資金就是最充足的燃料，杭州才能一飛沖天，才能成為全國炸裂網(wǎng)紅，超越廣州成就北上深杭。

新人落戶，打新?lián)尫?，螞蟻上市，擁江發(fā)展。

繁華城市，歌舞升平。

五

土地財政失效的盡頭，是所有城市的新區(qū)陷入停滯。

土地貨幣化，是我們聽過最多的詞。

一個新區(qū)是怎么來建？首要問題是資金，或者找到渠道籌措資金。

一番探索之后，所有地方政府都知道，賣地是最好的方式，上繳得少，而且獲利最豐。

誰拿地？開發(fā)商是最好的中介。

銀行給開發(fā)商貸款，這筆錢在房企手里過一下，就直接給了地方財政。進而房企獲得土地和負債，接下來開盤賣房，居民貸款買房。房企得到了現(xiàn)金，用以償還負債，居民獲得了土地和房產(chǎn)。

仿佛共贏，但是越往上獲利越豐。

這就是為什么所有的城市都要搞新區(qū)？甚至連很多三四線的城市，以及小縣城都要發(fā)展新區(qū)，就是因為只有這樣，才能又快又好出業(yè)績。

問題是，這種靠杠桿轉(zhuǎn)移的債務(wù)驅(qū)動模式，是不長久的。

因為優(yōu)質(zhì)城市總是有限。

因為優(yōu)質(zhì)房企總是有限。

因為購房者總有買不起的時候。

5年可以，10年可以，15年可以，20年就不行了，以前咬咬牙還能買得起，現(xiàn)在購房者咬碎牙都買不起了，這個游戲就結(jié)束了。

而一旦土地賣不出去，中上游的連鎖反應(yīng)就來了：地方債、城投債又不會消失，基建不得不搞，事業(yè)單位發(fā)不了工資，新區(qū)建設(shè)停工，開發(fā)商跑路，甚至樓盤爛尾。

這張圖，已經(jīng)說得很明顯了：

注：圖片來源于“國民經(jīng)略”

六

2019年開始，開發(fā)商被三道紅線搞得生不如死。

到現(xiàn)在很多房企還面臨生死危機，你問問恒大的許老板這幾年難不難，你問問華夏幸福的王老板這幾年難不難，你問問你所在的本地房企這幾年難不難，你問問上春晚捐國寶的世茂老板難不難。

上萬億的壓力放在你身上，每天一睜眼就是上億的利息，這種壓力我想都不敢想。

我想聊的不是地產(chǎn)，回頭這個系列可以慢慢聊，我想聊的是地方政府，之前贏麻了，現(xiàn)在要過苦日子了，能不能扛得過去？

因為沒錢，很多城市的工資發(fā)晚了少發(fā)了，傳聞深圳開始啟動教師的薪資調(diào)整，以及鶴崗為什么財政調(diào)整，都是這條路走不下去了。

接下來的日子，才是真正的苦日子。

2018-2021開發(fā)商的苦日子，地方政府要慢慢體會了。