17天后就是新年，2021年的一切，都將畫上句號。
跟往常不同，今年年尾的樓市，有些上火。
在2021年12月10日經(jīng)濟工作會議之后，這幾天，經(jīng)濟學界各方人士頻頻“發(fā)聲”，劍指房地產(chǎn)：
1、中國不會出現(xiàn)房貸危機。
2、房地產(chǎn)泡沫是局部的。
3、房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費。
4、投資房產(chǎn)更像是做印鈔機的朋友。
5、居民收入增速遠高于房價增長。
這五條信息，連起來看，其實都是在不同程度給樓市吹風，告訴大家，房地產(chǎn)沒風險，是支柱，趕緊買。
吹暖風很正常，但短期內(nèi)如此密集的信號，如此統(tǒng)一的說辭，我也是頭一次見。
那么這些言論是否正確，背后深意如何，在當下環(huán)境，到底釋放了什么信號？
12月12日，鳳凰網(wǎng)財經(jīng)峰會上，央行原行長戴相龍談到：
“一些城市出現(xiàn)大量空置商品房，房價增幅下降，有些人擔心中國會不會出現(xiàn)房貸危機。”
隨后否定，理由有三。
1、我國不存在美國2007年出現(xiàn)次貸危機的形成機制；
2、我國經(jīng)濟強勁增長，每年有1000多萬農(nóng)民進城安家，城鄉(xiāng)居民的住房需求不斷增加；
3、有關部門對房地產(chǎn)市場的風險早有防范和化解措施。
這段論述，我是贊同的。
當年美國發(fā)生次貸危機，根本原因在于近三十年來加速推行的新自由主義經(jīng)濟政策。
華爾街的一幫騙子，發(fā)明了一堆金融游戲，繞開監(jiān)管，鼓勵居民超前消費，那時候即使是街邊的乞丐，都能從銀行拿到低息貸款買房。
最終，金融收縮導致大規(guī)模資不抵債，引發(fā)危機。
而在中國，經(jīng)濟政策相對保守。
銀行一個比一個鬼精，看流水看信用看資質(zhì)，“連環(huán)抵押貸”沒門兒，對低收入人群，更是審核極嚴，保證了信用基礎。
這就是機制的根本差異。
“每年有1000多萬農(nóng)民進城安家”，這個則表現(xiàn)在需求層面。
如果從2010年開始計算，截止目前，全國大概有1.64億鄉(xiāng)村人變成了城鎮(zhèn)人，平均下來，每年1500萬。
現(xiàn)在我國城鎮(zhèn)化率是63.89%，2035年才能達到發(fā)達國家水平。每年1000萬農(nóng)民進城，并不夸張。
其實，中國房地產(chǎn)存在的金融風險，并不在居民，而是開發(fā)商。
12日，曹德旺在中國企業(yè)家發(fā)展年會上講到：
“許家印總共39億的自身資本，貸款做到了2萬億，這就是中國式的金融。做人不要太貪?！?
過去開發(fā)商通過“空手套白狼”的金融游戲，跟地方聯(lián)手，形成了巨大的金融泡沫。
今年“三線五類”強硬監(jiān)管，不惜以暴雷為代價，整治房地產(chǎn)業(yè)，就是中央有意化解風險的結果。
2022年，對開發(fā)商的“風險把控”還會非常嚴厲，不良房企還會被強制出清，以滋潤其他行業(yè)。
“中國房地產(chǎn)泡沫是局部的?！?/strong>
這是值信投資連平的觀點。
什么是“房地產(chǎn)泡沫”？可能還有人不大明白。
通俗解釋為，“剛需買不起，炒房客賣不出?！?
2016年，樓市大周期的起點，全國炒起來一個巨大的泡沫，后來我們推出“房住不炒”，用整整5年時間，擠泡沫。
今年是涇渭分明的分割線，在全國限購的情況下，有的城市漲，政策都壓不住，有的城市跌，迫不得已出臺限跌令。
一漲一跌，足以看清泡沫程度。
其實房價高低，并不能衡量是否有泡沫。
比如北京房價，6萬/平米，買房人一抓一大把，而隔壁張家口，0.8萬/平米，售樓處里連個鬼都抓不到。
這跟股市一樣，要看購買力和預期。
中國樓市是有泡沫的，還不小，但主要集中在三四線城市。
產(chǎn)業(yè)差、人口少、供應大，是很難消化泡沫的，最后等到債務集中到期的時候，這些地方的炒房客會非常慘。
“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費?！?/strong>
12月11日，“2021-2022中國經(jīng)濟年會”上，國家發(fā)展改革委副主任寧吉喆強調(diào)了這么一句話。
我記得上半年就曾有官員提過，這次是再強調(diào)：
國民吃飯還要靠這個，拉動經(jīng)濟也要靠這個，現(xiàn)在不能打得太狠。
數(shù)據(jù)顯示，2020年房地產(chǎn)產(chǎn)生的GDP高達7.45萬億，占GDP比重為7.34%，僅次于制造業(yè)、批發(fā)零售、金融、農(nóng)林牧漁，位居第五。
這么看，地位湊乎。
但橫向展開，你會嚇一跳。
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈涉及上下游百余業(yè)，家具、裝修、建筑、家電、物業(yè)、中介、家政……
粗略統(tǒng)計，房地產(chǎn)涉及從業(yè)人達千萬之巨，總的GDP貢獻能達到17%，消費能占到35%以上。
業(yè)內(nèi)把房地產(chǎn)稱作“周期之母”，不單是我國，全球都是這樣。
今年下半年，為了抑制房價，全國各地紛紛抬升利率，甚至停貸，房地產(chǎn)“硬著陸”。
結果經(jīng)濟列車在本就減速的基礎上，開始失速。
雖然我們說要拋棄房地產(chǎn)經(jīng)濟，但目前，不可否認還處于捆綁狀態(tài)，只能受著。
那么房地產(chǎn)就一定會救，信貸再一次放開，不斷刺激市場，直至讓樓市回到基本面。
“投資房產(chǎn)更像是做印鈔機的朋友?！?/strong>
我認為邵宇同志對樓市看得挺通透。
房地產(chǎn)投資，收益組成，資源價值其實只占一小部分，絕大部分都是超發(fā)的貨幣。
“過去11年全球貨幣流動性投放總量，已超過了這11年之前人類歷史的總和，我們長期生活在巨大的貨幣幻覺里面?！?
經(jīng)濟下行是一種病，但人類只有一種解法，那就是“放水”，沒有任何一個人能逃離這個環(huán)境。
如此龐大的資金量，放在任何市場都能撐爆，唯有股市和樓市可解。
老美把水引進了股市，而我們，把水引進了樓市。
老美今年樓市火爆，歸根結底，是貨幣泛濫到連股市都裝不下了，人們才瘋狂投資房產(chǎn)避險。
當一個人處于貨幣幻覺里，那就是貨幣幻覺，讓人擔憂；當所有人都處于貨幣幻覺里，那么這就是現(xiàn)實，擔憂無用。
對于中國來說，徹底攔截炒房客真的很難。
因為貨幣在貶值，而市場根本沒有穩(wěn)健的投資渠道，能對抗通脹。
放銀行，貶值；投理財，暴雷；炒股，被割；炒幣，被割；炒元宇宙，還是被割。
買房如果虧錢，起碼還能住，但搞其他的，就是交智商稅。
這就是一個囚徒困境。
“居民收入增速遠高于房價增長?！?/strong>
說出這話的是樊綱，就是之前提出“年輕人必須六個錢包買房”理論的那位。
當時被網(wǎng)友罵慘了，但后來大家慢慢發(fā)現(xiàn)他的觀點竟然是對的。
對于今天的言論，他的解釋是：
“70個大中城市房價每年增長1%、百分之零點幾、百分之一點幾，基本是穩(wěn)定的，它沒有漲起來。而我們的城市居民的收入每年增長5%、6%，因此住房跟收入的價格比在調(diào)整。所以在這個意義上，現(xiàn)在就不是再去出臺政策去壓泡沫的問題，沒有那么大泡沫?！?
說實話，我認為這論據(jù)，站不住腳。
中國是一個大分化市場，前20%的城市漲了拉動了前80%的房價，平均理論，很難概括全貌。
隨便舉個例子，比如北京，2016年-2021年，5年時間，人均可支配收入增速是32.18%，而房價增速達到48.23%。
按照100平米的房子計算，房價5年漲了204萬，而人均可支配收入5年加起來是31萬左右。兩者數(shù)值相差較大。
這些年，我在全國各地調(diào)查研究，真正能做到工資漲幅超過房價漲幅的城市，寥寥無幾。
在一二線城市里，能做到的好像只有長沙和重慶。
而三四線城市，房價漲起來的，收入漲速慢；房價漲不起來的，工資更不漲。
其實用人均收入跟房價增速做對比，本身就不專業(yè)。
一個城市的房價水平，取決于一個城市財富的均值。
比如廈門，島內(nèi)房價6.4萬，相對于當?shù)?000塊錢的月工資，怎么算，都是大泡沫。
但廈門島內(nèi)業(yè)主，大都是全福建省的有錢人，而且還有源源不斷的有錢人爭搶這片土地，這么一平均，價格也就是實在了。
通過以上論述，你大體知道房地產(chǎn)對于我們到底意味著什么。
這段時間如此密集的吹暖風，歸根結底還是擔心房地產(chǎn)硬著陸后，引發(fā)的震蕩，沖破市場防線。
今年疫情反復，外加雙減政策，各行各業(yè)皺眉頭，明年我們還有1000多萬大學生要畢業(yè)。
這都是需要考慮的。
根據(jù)財聯(lián)社報告，炒房第一城深圳，部分銀行開始大幅下調(diào)房貸利率，首套首貸最低可以做到4.95%，二套最低5.25%……
基本比全國大多數(shù)二線城市的房貸利率還要低。再加上最近的降準，可以預測，深圳樓市又在蠢蠢欲動了。
要是對土地財政依賴度較高的小城市也就算了，偏偏每次深圳都要往前湊，嘴上說不要，身體卻異常誠實。
炒一波，再被打入冰室反省，還是成為大行情的啟動點，就要看接下來的行情走勢了。
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