17天后就是新年，2021年的一切，都將畫上句號(hào)。
跟往常不同，今年年尾的樓市，有些上火。
在2021年12月10日經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后，這幾天，經(jīng)濟(jì)學(xué)界各方人士頻頻“發(fā)聲”，劍指房地產(chǎn)：
1、中國(guó)不會(huì)出現(xiàn)房貸危機(jī)。
2、房地產(chǎn)泡沫是局部的。
3、房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費(fèi)。
4、投資房產(chǎn)更像是做印鈔機(jī)的朋友。
5、居民收入增速遠(yuǎn)高于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)。
這五條信息，連起來(lái)看，其實(shí)都是在不同程度給樓市吹風(fēng)，告訴大家，房地產(chǎn)沒風(fēng)險(xiǎn)，是支柱，趕緊買。
吹暖風(fēng)很正常，但短期內(nèi)如此密集的信號(hào)，如此統(tǒng)一的說辭，我也是頭一次見。
那么這些言論是否正確，背后深意如何，在當(dāng)下環(huán)境，到底釋放了什么信號(hào)？
12月12日，鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)峰會(huì)上，央行原行長(zhǎng)戴相龍談到：
“一些城市出現(xiàn)大量空置商品房，房?jī)r(jià)增幅下降，有些人擔(dān)心中國(guó)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)房貸危機(jī)?！?
隨后否定，理由有三。
1、我國(guó)不存在美國(guó)2007年出現(xiàn)次貸危機(jī)的形成機(jī)制；
2、我國(guó)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，每年有1000多萬(wàn)農(nóng)民進(jìn)城安家，城鄉(xiāng)居民的住房需求不斷增加；
3、有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)早有防范和化解措施。
這段論述，我是贊同的。
當(dāng)年美國(guó)發(fā)生次貸危機(jī)，根本原因在于近三十年來(lái)加速推行的新自由主義經(jīng)濟(jì)政策。
華爾街的一幫騙子，發(fā)明了一堆金融游戲，繞開監(jiān)管，鼓勵(lì)居民超前消費(fèi)，那時(shí)候即使是街邊的乞丐，都能從銀行拿到低息貸款買房。
最終，金融收縮導(dǎo)致大規(guī)模資不抵債，引發(fā)危機(jī)。
而在中國(guó)，經(jīng)濟(jì)政策相對(duì)保守。
銀行一個(gè)比一個(gè)鬼精，看流水看信用看資質(zhì)，“連環(huán)抵押貸”沒門兒，對(duì)低收入人群，更是審核極嚴(yán)，保證了信用基礎(chǔ)。
這就是機(jī)制的根本差異。
“每年有1000多萬(wàn)農(nóng)民進(jìn)城安家”，這個(gè)則表現(xiàn)在需求層面。
如果從2010年開始計(jì)算，截止目前，全國(guó)大概有1.64億鄉(xiāng)村人變成了城鎮(zhèn)人，平均下來(lái)，每年1500萬(wàn)。
現(xiàn)在我國(guó)城鎮(zhèn)化率是63.89%，2035年才能達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家水平。每年1000萬(wàn)農(nóng)民進(jìn)城，并不夸張。
其實(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)存在的金融風(fēng)險(xiǎn)，并不在居民，而是開發(fā)商。
12日，曹德旺在中國(guó)企業(yè)家發(fā)展年會(huì)上講到：
“許家印總共39億的自身資本，貸款做到了2萬(wàn)億，這就是中國(guó)式的金融。做人不要太貪?！?
過去開發(fā)商通過“空手套白狼”的金融游戲，跟地方聯(lián)手，形成了巨大的金融泡沫。
今年“三線五類”強(qiáng)硬監(jiān)管，不惜以暴雷為代價(jià)，整治房地產(chǎn)業(yè)，就是中央有意化解風(fēng)險(xiǎn)的結(jié)果。
2022年，對(duì)開發(fā)商的“風(fēng)險(xiǎn)把控”還會(huì)非常嚴(yán)厲，不良房企還會(huì)被強(qiáng)制出清，以滋潤(rùn)其他行業(yè)。
“中國(guó)房地產(chǎn)泡沫是局部的?！?/strong>
這是值信投資連平的觀點(diǎn)。
什么是“房地產(chǎn)泡沫”？可能還有人不大明白。
通俗解釋為，“剛需買不起，炒房客賣不出?！?
2016年，樓市大周期的起點(diǎn)，全國(guó)炒起來(lái)一個(gè)巨大的泡沫，后來(lái)我們推出“房住不炒”，用整整5年時(shí)間，擠泡沫。
今年是涇渭分明的分割線，在全國(guó)限購(gòu)的情況下，有的城市漲，政策都?jí)翰蛔?，有的城市跌，迫不得已出臺(tái)限跌令。
一漲一跌，足以看清泡沫程度。
其實(shí)房?jī)r(jià)高低，并不能衡量是否有泡沫。
比如北京房?jī)r(jià)，6萬(wàn)/平米，買房人一抓一大把，而隔壁張家口，0.8萬(wàn)/平米，售樓處里連個(gè)鬼都抓不到。
這跟股市一樣，要看購(gòu)買力和預(yù)期。
中國(guó)樓市是有泡沫的，還不小，但主要集中在三四線城市。
產(chǎn)業(yè)差、人口少、供應(yīng)大，是很難消化泡沫的，最后等到債務(wù)集中到期的時(shí)候，這些地方的炒房客會(huì)非常慘。
“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費(fèi)?！?/strong>
12月11日，“2021-2022中國(guó)經(jīng)濟(jì)年會(huì)”上，國(guó)家發(fā)展改革委副主任寧吉喆強(qiáng)調(diào)了這么一句話。
我記得上半年就曾有官員提過，這次是再?gòu)?qiáng)調(diào)：
國(guó)民吃飯還要靠這個(gè)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)也要靠這個(gè)，現(xiàn)在不能打得太狠。
數(shù)據(jù)顯示，2020年房地產(chǎn)產(chǎn)生的GDP高達(dá)7.45萬(wàn)億，占GDP比重為7.34%，僅次于制造業(yè)、批發(fā)零售、金融、農(nóng)林牧漁，位居第五。
這么看，地位湊乎。
但橫向展開，你會(huì)嚇一跳。
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈涉及上下游百余業(yè)，家具、裝修、建筑、家電、物業(yè)、中介、家政……
粗略統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)涉及從業(yè)人達(dá)千萬(wàn)之巨，總的GDP貢獻(xiàn)能達(dá)到17%，消費(fèi)能占到35%以上。
業(yè)內(nèi)把房地產(chǎn)稱作“周期之母”，不單是我國(guó)，全球都是這樣。
今年下半年，為了抑制房?jī)r(jià)，全國(guó)各地紛紛抬升利率，甚至停貸，房地產(chǎn)“硬著陸”。
結(jié)果經(jīng)濟(jì)列車在本就減速的基礎(chǔ)上，開始失速。
雖然我們說要拋棄房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，但目前，不可否認(rèn)還處于捆綁狀態(tài)，只能受著。
那么房地產(chǎn)就一定會(huì)救，信貸再一次放開，不斷刺激市場(chǎng)，直至讓樓市回到基本面。
“投資房產(chǎn)更像是做印鈔機(jī)的朋友?！?/strong>
我認(rèn)為邵宇同志對(duì)樓市看得挺通透。
房地產(chǎn)投資，收益組成，資源價(jià)值其實(shí)只占一小部分，絕大部分都是超發(fā)的貨幣。
“過去11年全球貨幣流動(dòng)性投放總量，已超過了這11年之前人類歷史的總和，我們長(zhǎng)期生活在巨大的貨幣幻覺里面?！?
經(jīng)濟(jì)下行是一種病，但人類只有一種解法，那就是“放水”，沒有任何一個(gè)人能逃離這個(gè)環(huán)境。
如此龐大的資金量，放在任何市場(chǎng)都能撐爆，唯有股市和樓市可解。
老美把水引進(jìn)了股市，而我們，把水引進(jìn)了樓市。
老美今年樓市火爆，歸根結(jié)底，是貨幣泛濫到連股市都裝不下了，人們才瘋狂投資房產(chǎn)避險(xiǎn)。
當(dāng)一個(gè)人處于貨幣幻覺里，那就是貨幣幻覺，讓人擔(dān)憂；當(dāng)所有人都處于貨幣幻覺里，那么這就是現(xiàn)實(shí)，擔(dān)憂無(wú)用。
對(duì)于中國(guó)來(lái)說，徹底攔截炒房客真的很難。
因?yàn)樨泿旁谫H值，而市場(chǎng)根本沒有穩(wěn)健的投資渠道，能對(duì)抗通脹。
放銀行，貶值；投理財(cái)，暴雷；炒股，被割；炒幣，被割；炒元宇宙，還是被割。
買房如果虧錢，起碼還能住，但搞其他的，就是交智商稅。
這就是一個(gè)囚徒困境。
“居民收入增速遠(yuǎn)高于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)?！?/strong>
說出這話的是樊綱，就是之前提出“年輕人必須六個(gè)錢包買房”理論的那位。
當(dāng)時(shí)被網(wǎng)友罵慘了，但后來(lái)大家慢慢發(fā)現(xiàn)他的觀點(diǎn)竟然是對(duì)的。
對(duì)于今天的言論，他的解釋是：
“70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)每年增長(zhǎng)1%、百分之零點(diǎn)幾、百分之一點(diǎn)幾，基本是穩(wěn)定的，它沒有漲起來(lái)。而我們的城市居民的收入每年增長(zhǎng)5%、6%，因此住房跟收入的價(jià)格比在調(diào)整。所以在這個(gè)意義上，現(xiàn)在就不是再去出臺(tái)政策去壓泡沫的問題，沒有那么大泡沫?！?
說實(shí)話，我認(rèn)為這論據(jù)，站不住腳。
中國(guó)是一個(gè)大分化市場(chǎng)，前20%的城市漲了拉動(dòng)了前80%的房?jī)r(jià)，平均理論，很難概括全貌。
隨便舉個(gè)例子，比如北京，2016年-2021年，5年時(shí)間，人均可支配收入增速是32.18%，而房?jī)r(jià)增速達(dá)到48.23%。
按照100平米的房子計(jì)算，房?jī)r(jià)5年漲了204萬(wàn)，而人均可支配收入5年加起來(lái)是31萬(wàn)左右。兩者數(shù)值相差較大。
這些年，我在全國(guó)各地調(diào)查研究，真正能做到工資漲幅超過房?jī)r(jià)漲幅的城市，寥寥無(wú)幾。
在一二線城市里，能做到的好像只有長(zhǎng)沙和重慶。
而三四線城市，房?jī)r(jià)漲起來(lái)的，收入漲速慢；房?jī)r(jià)漲不起來(lái)的，工資更不漲。
其實(shí)用人均收入跟房?jī)r(jià)增速做對(duì)比，本身就不專業(yè)。
一個(gè)城市的房?jī)r(jià)水平，取決于一個(gè)城市財(cái)富的均值。
比如廈門，島內(nèi)房?jī)r(jià)6.4萬(wàn)，相對(duì)于當(dāng)?shù)?000塊錢的月工資，怎么算，都是大泡沫。
但廈門島內(nèi)業(yè)主，大都是全福建省的有錢人，而且還有源源不斷的有錢人爭(zhēng)搶這片土地，這么一平均，價(jià)格也就是實(shí)在了。
通過以上論述，你大體知道房地產(chǎn)對(duì)于我們到底意味著什么。
這段時(shí)間如此密集的吹暖風(fēng)，歸根結(jié)底還是擔(dān)心房地產(chǎn)硬著陸后，引發(fā)的震蕩，沖破市場(chǎng)防線。
今年疫情反復(fù)，外加雙減政策，各行各業(yè)皺眉頭，明年我們還有1000多萬(wàn)大學(xué)生要畢業(yè)。
這都是需要考慮的。
根據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)告，炒房第一城深圳，部分銀行開始大幅下調(diào)房貸利率，首套首貸最低可以做到4.95%，二套最低5.25%……
基本比全國(guó)大多數(shù)二線城市的房貸利率還要低。再加上最近的降準(zhǔn)，可以預(yù)測(cè)，深圳樓市又在蠢蠢欲動(dòng)了。
要是對(duì)土地財(cái)政依賴度較高的小城市也就算了，偏偏每次深圳都要往前湊，嘴上說不要，身體卻異常誠(chéng)實(shí)。
炒一波，再被打入冰室反省，還是成為大行情的啟動(dòng)點(diǎn)，就要看接下來(lái)的行情走勢(shì)了。
關(guān)注邯鄲規(guī)劃發(fā)展
每日推送樓市快訊
匯集本地?zé)狳c(diǎn)資訊
視頻展示城市發(fā)展
記錄邯鄲樓市百態(tài)
抖音搜邯鄲戀家網(wǎng)
無(wú)需安裝，掃一掃
掌握樓市一手資訊
便利查看 快捷分享
在線咨詢 解疑答惑
獲取樓盤 獨(dú)家優(yōu)惠
為您買房 保駕護(hù)航
